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Hypothek: Wer sie bekommt, wo und wie man sie aufnimmt

Letzte Aktualisierung am 19.10.2017 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Was ist eine Hypothek?

Der Eigentümer eines Grundstückes hat normalerweise das so genannte "Vollrecht" an seinem Grundstück: Im Prinzip kann er damit tun und lassen, was er möchte. Ausnahme: Es kann weitere Rechte am Grundstück geben (zum Beispiel ein Überwegungsrecht für den Nachbarn). Solche Rechte, meist Belastungen, Beschränkungen und Grundpfandrechte, müssen, wenn sie rechtliche Kraft besitzen sollen, im Grundbuch eingetragen sein. Grundpfandrechte finden sich in Abteilung III des Grundbuches. Zu ihnen gehört auch die Hypothek. Nimmt der Grundstückseigentümer eine Hypothek auf, wird diese hier eingetragen und der Grundstückseigentümer tritt damit seine Vollrechte am Grundstück / an der Immobilie ab, in der Regel an eine Bank / einen Gläubiger, der ihm dafür einen Kredit oder ein Darlehen für den Bau eines Hauses gewährt.

Welches Risiko birgt eine Hypothek?

Nimmt der Eigentümer eine Hypothek auf, setzt er das Grundstück als Sicherheit ein. Diese Sicherheit fällt an den Gläubiger, wenn der Schuldner / Eigentümer die Forderungen des Gläubigers nicht erfüllen kann. Ist dies der Fall, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung anordnen, um die ausstehenden Forderungen zu begleichen. Mit der Hypothek überschreibt der Eigentümer die Rechte an seiner Immobilie also freiwillig an den Darlehensgeber. Sein Risiko: Mit der Belastung durch die Hypothek muss der Eigentümer des Grundstückes / der Immobilie eine Zwangsvollstreckung dulden. Er muss also darauf achten, dass er die Forderungen seines Gläubigers stets erfüllen kann, sonst ist das Grundstück (samt Haus) im Ernstfall weg.

Was sind die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld?

Für den an einer Hypothek interessierten Kreditnehmer ist es wichtig zu wissen, wie hoch der Darlehensbetrag sein kann, den eine Bank gewährt. Banken machen dies am Wert (Verkehrswert) der Immobilie fest. Sie gewähren in der Regel Hypotheken, die 60 bis 70 Prozent vom Wert der Immobilie betragen. Die Höhe der Hypothek ist stets an die Höhe der damit verbundenen Kreditforderung gekoppelt. Mit der Abzahlung der Forderung reduziert sich daher auch die Hypothek entsprechend. Ist sie vollständig zurückgezahlt, kann die Eintragung im Grundbuch wieder gelöscht werden (nachdem die Bank eine entsprechende Bescheinigung ausgestellt hat). Damit ist das Grundstück wieder lastenfrei. Banken als Kreditgeber bevorzugen inzwischen als Kreditsicherheit die Grundschuld vor der Hypothek. Beide Belastungen werden als Grundpfandrechte ins Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld ist allerdings nicht, wie die Hypothek, direkt an eine Forderung gebunden. Sie bietet damit für die Banken eine Sicherheit auch für andere Schulden des Kreditnehmers, allerdings ohne die Zweckbestimmung einer Baufinanzierung. Will der Kunde eine neue Kücheneinrichtung finanzieren, kann er das über die Grundschuld seiner Immobilie tun. Die Grundschuld ist in dieser Hinsicht also flexibler.

Was ist bei den Kosten für eine Hypothek zu bedenken?

Banken bieten im Zusammenhang mit Hypotheken unterschiedliche Finanzierungen an, die, je nach Risikobereitschaft und Objekt, besser oder weniger gut zu einer Finanzierung passen, z.B. Tilgungshypotheken, Festhypotheken, variable Hypotheken. Sie unterscheiden sich bei den Modalitäten für die Rückzahlung und bei der Festlegung der Zinsen. Wer an die Immobilienfinanzierung über eine Hypothek denkt, sollte sich eingehend über die (Gesamt-)Kosten informieren: Wie hoch sind Disagio und Zinsen? Welche Bearbeitungsgebühren fallen an? In der Regel übernimmt der Darlehensnehmer die Kosten für die Wertermittlung der Immobilie - wie hoch sind diese Kosten? Was ist für Notarkosten und für den Eintrag der Hypothek einzuplanen? Erst wenn alle diese Faktoren mit in die Kalkulation einbezogen wurden, lässt sich ein echter Vergleich mit anderen Finanzierungsmodellen herbeiführen.

Was tun, wenn es Schwierigkeiten mit der Hypothek gibt?

Im Grunde lässt sich eine Immobilie bei gründlich durchdachter Planung solide finanzieren. Sollte es Probleme mit der Darlehenstilgung geben und droht der Gläubiger mit der Zwangsvollstreckung, geraten Sie nicht gleich Panik. In vielen Fällen lässt sich dieser Maximalschaden noch verhindern - durch professionelle Hilfe. Die wird zuhauf unter den entsprechenden Stichworten im Internet angeboten. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Wenden Sie sich mit Ihrem Anliegen an einen fachlich versierten Anwalt. Der kann in vielen Fällen das Schlimmste verhindern. Einen versierten Anwalt für Grundstücksrecht finden Sie hier bei uns.


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