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Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Gauting

Rechtsanwalt Rudolf Kratzer Planegg
Rechtsanwalt Rudolf Kratzer
KRATZER & PARTNER Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Familienrecht
Bahnhofstraße 32, 82152 Planegg
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Rudolf Kratzer – Ihr Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht Rechtsfälle aus dem Familienrecht sind fast immer sehr emotional und von hoher persönlicher Bedeutung. Auch Rechtsanliegen aus dem Arbeitsrecht sind an eine hohe Wichtigkeit gebunden, denn ein jeder benötigt eine Arbeitsstelle, um seinen Lebensunterhalt (und den seiner Familie) zu sichern. Umso wichtiger ist es vor allem bei diesen beiden Rechtsgebieten, dass Sie durch einen Anwalt vertreten werden, der über umfassende und tiefgreifende Erfahrungen und Kompetenzen verfügt. Als Fachanwalt für Familien- und Arbeitsrecht kann ich Ihnen dies bieten! Mein Werdegang Ich wurde 1947 in München geboren und besuchte das „Humanistische Spohn-Gymnasium“ in Ravensburg, wo ich die allgemeine Hochschulreife im Jahr 1966 erwarb. Anschließend studierte ich Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität in München und an der Leopold-Franzens-Universität in Innsbruck. Nach meinem Ersten Staatsexamen absolvierte ich die Referendarzeit in München und Augsburg, bis ich am 21. Januar 1976 nach dem Zweiten Staatsexamen zur Rechtsanwaltschaft zugelassen ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

Frauen sitzen vor EigentumsdokumentenFrauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Wichtiges über die Teilungserklärung

zwei Eigentümer beraten sichzwei Eigentümer beraten sich Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnungdrei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet bei Schäden

kaputte Armaturkaputte Armatur Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

eine Baustelle einer Eigentumswohnungeine Baustelle einer Eigentumswohnung Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Eine Hausordnung muss sein

Eigentümerin macht eine StimmabgabeEigentümerin macht eine Stimmabgabe Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vermietung Haus an TouristenVermietung Haus an Touristen Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Immer öfter nutzen Wohnungseigentümer auch die Gelegenheit ihre Wohnung profitabel über Airbnb oder booking.com kurzzeitlich zu vermieten. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Zusätzlich untermauerte der BGH sein Urteil mit dem Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG, in welchem dem Sondereigentümer das Recht zugestanden wird, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.