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Anwalt Nebenkostenabrechnung (Anwalt Mietrecht)

Nebenkosten müssen nicht automatisch gezahlt werden

Anwalt Nebenkosten

Was Nebenkosten sind

Nebenkosten sind diejenigen Kosten, die beim Wohnen über den Mietzins hinaus noch anfallen. Nebenkosten (oder Betriebskosten genannt) sind in der Höhe alles andere als "nebenbei Kosten". Im Gegenteil: Es ist in der Tat so, dass die Preise für Heizung bzw. Warmwasser in den letzten Jahren so enorm gestiegen sind, dass selbst warme Winter nicht die erhoffte Rückzahlung, sondern mittlerweile gleichbleibende oder gar weiter steigende Kosten bringen. Viele Mieter sprechen deshalb zu Recht von der zweiten Miete.

Grundsätzliches zu Nebenkosten

Was viele nicht wissen: Der Mieter muss nicht per se für alle Kosten aufkommen, die durch eine Wohnung entstehen. Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind und wenn ja welche. Ansonsten muss nur der Mietzins bezahlt werden und der Vermieter bleibt auf allen anderen Kosten sitzen.

Wann Nebenkosten bezahlt werden müssen

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie der Vermieter sich anfallende Nebenkosten vom Mieter zurückholen kann.
  • Der Vermieter listet die Kosten im Detail im Mietvertrag auf. Hier kann er natürlich nur diejenigen Kosten anführen, die umlagefähig sind. Wer sind unsicher ist, ob ein Posten umlagefähig ist, findet Antwort in der Betriebskostenverordnung (§ 556 I 2 BGB). Im Umkehrschluss heißt das: Gibt es Posten, die der Vermieter nicht erwähnt, die aber umlagefähig wären, kann er sie im Zweifelsfall auch nicht umlegen.
  • Möglichkeit zwei: Der Vermieter verweist im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung. So läuft der Vermieter nicht in Gefahr, einen umlagefähigen Posten zu vergessen, es können "automatisch" alle Kosten weiterverrechnet werden, die laut Gesetz umlagefähig sind.

Was sind typische Nebenkosten?

Wie gesagt sind Nebenkosten Kosten, die im Umfeld einer Wohnung oder eines Hauses entstehen und die gegebenenfalls derjenige tragen muss, der das Objekt angemietet hat. Dazu gehören (je nach Vereinbarung!)
  • die Grundsteuer
  • Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Entwässerung
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Kosten für den Aufzug
  • Beleuchtung
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz
  • maschinelle Wascheinrichtungen
  • Hausreinigung
  • Ungezieferbekämpfung
  • Sachversicherungen
  • Haftpflichtversicherungen
  • Hauswart

Das sind keine Nebenkosten

Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten wie zum Beispiel Kosten für eine Hausverwaltung, Porto, Zinsen, Telefon oder Bankgebühren. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Der Mieter muss generell auch keine Reparaturkosten zahlen (außer natürlich, wenn er einen Schaden verursacht hat, was dann meist seine Haftpflichtversicherung übernimmt). Auch Instandhaltungskosten oder Rücklagen für Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig. Sollte der Hausmeister Verwaltungsaufgaben übernehmen oder kleine Reparaturen selbst vornehmen, müssen die Kosten dafür sogar aus einer Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden.

Abrechnung muss nach einem Jahr vorliegen

Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung vorlegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht selbst verschuldet. Aber: Sollte eine verspätet abgelieferte Nebenkostenabrechnung ergeben, dass der Mieter Geld zurückbekommt, hat er weiterhin Ansprüche darauf!

Viele Abrechnungen sind falsch - was tun?

Ob Unwissenheit oder Absicht: Experten schätzen, dass ziemlich sicher jede dritte, wahrscheinlich sogar jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Oftmals ist die Grundlage der Berechnung falsch oder die Berechnung an sich ist fehlerhaft. Ein typischer Fehler ist beispielsweise, dass leer stehende Wohnungen bei der Heizkostenabrechnung mitgezählt werden. Das heißt: Sie als Mieter zahlen für die Heizkosten einer leer stehenden Wohnung mit. Das ist nicht korrekt und ist nur ein Beispiel für Fehler in Betriebskostenabrechnungen, die beim Überfliegen gar nicht groß auffallen.

Checkliste: Die häufigsten Fehler

Prüfen Sie bei Ihrer Betriebskostenabrechnung insbesonders die folgenden Punkte:
  • Sind im Mietvertrag Nebenkosten vereinbart und wenn ja, welche? Oder sind diese pauschaliert und damit bereits abgegolten?
  • Werden dieselben Posten mehrmals abgerechnet?
  • Werden Nebenkosten aufgeführt, die der Vermieter übernehmen muss? Dies betrifft inbesondere Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Reparatur
  • Hat der Vermieter gut gewirtschaftet oder überteuert eingekauft?
  • Wurden die Nebenkosten korrekt auf die Mieter bzw. die Wohnungsgröße umgelegt?

Tipp: Mit anderen Mietern zusammenschließen

Gerade wenn ein Vermieter mehrere Mietshäuser besitzt, tut sich ein einzelner Mieter oftmals schwer, sich gegen vermeintliche Fehler in der Abrechnung zu wehren. Deshalb gilt: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und die Abrechnung genau und schließen Sie sich, wenn möglich, mit anderen Mietern zusammen. Holen Sie sich dann am besten einen Anwalt zur Seite. Die Kosten für die Rechtsberatung bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht sind oftmals niedriger als versteckte Kosten, die ein Mieter gar nicht zahlen müsste. Gleichzeitig hat ein Anwalt meist die besten Chancen, zu viel gezahltes Geld zurückzuholen.

Letzte Aktualisierung am 2016-07-21

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