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Rechtliche Grundlagen für Photovoltaik- und Solaranlagen im Wohnungseigentum: Genehmigung, Gestattung und Beseitigung im Lichte des WEG und BGB
- Benötige ich eine Baugenehmigung für die Installation meiner PV-Anlage auf dem Dach oder der Fassade meines Hauses?
- Muss ich meine PV-Anlage beim Netzbetreiber und der Bundesnetzagentur anmelden?
- Welche steuerlichen Pflichten entstehen durch den Betrieb einer PV-Anlage?
- Bin ich haftbar, wenn meine PV-Anlage Schäden durch Sturm, Hagel oder technische Defekte verursacht?
- Brauche ich eine Genehmigung oder Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für die Installation meiner PV-Anlage?
- Gilt meine Anlage als bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)?
- Welches Recht ist für meine PV-Anlage maßgeblich – das alte WEG oder das neue WEMoG?
- Muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegen, bevor ich die PV-Anlage installiere (§ 20 WEG)?
- Fällt meine PV-Anlage unter die privilegierten Steckersolargeräte gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG n.F.?
- Verändert meine PV-Anlage das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich?
- Kann ein anderer Eigentümer einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB geltend machen?
- Liegt ein Substanzeingriff am Gemeinschaftseigentum vor oder handelt es sich nur um eine optische Veränderung?
- Kann ich mich auf einen Gestattungsanspruch berufen, um einen Beseitigungsanspruch abzuwehren (§ 242 BGB)?
- Darf ich meine PV-Anlage auf denkmalgeschützten Gebäuden installieren und welche Genehmigungen sind dafür erforderlich?
- Welche Haftungsrisiken bestehen, wenn meine Anlage durch Sturm oder Schnee Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht?
- Muss ich bei einer Vermietung meiner Wohnung die PV-Anlage im Mietvertrag gesondert aufführen oder regeln?
- Wie wirkt sich ein Eigentümerwechsel auf bestehende Gestattungsbeschlüsse oder Duldungspflichten aus?
- Kann ich bei verweigerter Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussersetzungsklage anstrengen – und wie läuft das Verfahren ab?
- Welche Rolle spielt das Baurecht bei der Montage von PV-Anlagen auf Balkonen oder Fassaden in Mehrfamilienhäusern?
- Welche Meldepflichten bestehen gegenüber Netzbetreibern und der Bundesnetzagentur bei Inbetriebnahme kleiner PV-Anlagen?
- Bin ich verpflichtet, eine spezielle Versicherung für meine PV-Anlage abzuschließen – und was muss sie abdecken?
- Wie lange gilt ein einmal erteilter Gestattungsbeschluss – und kann er widerrufen werden?
- Welche rechtlichen Folgen hat es, wenn ich eine PV-Anlage ohne baurechtliche Genehmigung betreibe und dies später auffällt?
Benötige ich eine Baugenehmigung für die Installation meiner PV-Anlage auf dem Dach oder der Fassade meines Hauses?
Die Genehmigungspflicht hängt von der Größe, dem Standort und den baurechtlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes ab. Bei kleinen Anlagen auf Dach- und Außenwandflächen benötigt man in den meisten Bundesländern keine Genehmigung.
Muss ich meine PV-Anlage beim Netzbetreiber und der Bundesnetzagentur anmelden?
Ja, jede Anlage muss vor Inbetriebnahme beim Netzbetreiber und der Bundesnetzagentur angemeldet und im Marktstammdatenregister registriert werden. Wer seine PV-Anlage nicht anmeldet, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.
Welche steuerlichen Pflichten entstehen durch den Betrieb einer PV-Anlage?
Auf Einnahmen aus der Einspeisung ins öffentliche Stromnetz muss grundsätzlich Einkommenssteuer gezahlt werden. Diese entfällt nach dem Jahressteuergesetz 2022 bei privaten PV-Anlagen bis zu einer Bruttonennleistung von 30 kW (peak) auf Einfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Nebengebäuden (z.B. Garagen, Carports) wie auch für PV-Anlagen bis zu einer Bruttonennleistung von 15 kW (peak) je Wohn- und Gewerbeeinheit bei anderen Gebäuden (z.B. Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien). Wer mehrere PV-Anlagen hat, darf in Summe eine Gesamtleistung von 100 kW (peak) nicht überschreiten.
Für den eingespeisten Strom wird auch Umsatzsteuer fällig. Ausnahme: Sog. "Kleinunternehmer" sind von der Umsatzsteuer befreit. Ein Kleinunternehmer ist, wer im Gründungsjahr maximal 22.000 Euro und im Folgejahr maximal 50.000 Euro Umsatz macht.
Bin ich haftbar, wenn meine PV-Anlage Schäden durch Sturm, Hagel oder technische Defekte verursacht?
Ja, als Betreiber trägst du aufgrund der Verkehrssicherungspflicht die Verantwortung für Schäden durch deine PV-Anlage. Möglicherweise deckt deine Wohngebäudeversicherung den Schaden ab. Ansonsten empfiehlt es sich den Versicherungsschutz um eine spezielle PV-Versicherung zu erweitern.
Brauche ich eine Genehmigung oder Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für die Installation meiner PV-Anlage?
Ja, bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (Dach oder Außenfassade) ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Dies erfolgt durch einen Beschluss gemäß § 20 Abs. 1 WEG. Ohne diesen Beschluss kann die Maßnahme rechtswidrig sein und einen Beseitigungsanspruch auslösen.
Gut zu wissen: Durch die WEG-Reform aus dem Jahr 2020 müssen bei „Baumaßnahmen mit Nachhaltigkeitsanspruch“ nicht mehr alle Eigentümer zustimmen. Es reicht eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.
Gilt meine Anlage als bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)?
Eine PV-Anlage gilt als bauliche Veränderung, wenn sie dauerhaft das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert oder in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingreift. Auch rein optische Veränderungen können darunterfallen, sofern sie wesentlich und dauerhaft sind.
Welches Recht ist für meine PV-Anlage maßgeblich – das alte WEG oder das neue WEMoG?
Maßgeblich ist dafür das Datum der Errichtung. Wurde die Anlage vor dem 1. Dezember 2020 installiert, gilt das alte WEG. Ab diesem Datum findet das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) Anwendung.
Muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegen, bevor ich die PV-Anlage installiere (§ 20 WEG)?
Ja, nach § 20 Abs. 1 WEG ist ein vorheriger Beschluss zwingend erforderlich. Ohne diesen liegt eine unzulässige bauliche Veränderung vor, die rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Fällt meine PV-Anlage unter die privilegierten Steckersolargeräte gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG n.F.?
Steckerfertige Solargeräte, die aus bis zu zwei Solarmodulen, einem Wechselrichter plus Verkabelung bestehen und bestimmte technische Voraussetzungen erfüllen, gelten als privilegiert. Für diese kann jeder Eigentümer einen Gestattungsbeschluss von der WEG verlangen, sofern die Maßnahme angemessen ist. Größere Anlagen wie Balkonmodule mit mehreren Platten fallen nicht unter diese Privilegierung.
Verändert meine PV-Anlage das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich?
Wenn die Anlage von außen deutlich sichtbar ist und sich von der Gestaltung der übrigen Balkone oder Fassaden abhebt, liegt eine wesentliche optische Veränderung vor. Dies kann eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG darstellen und zustimmungspflichtig sein.
Kann ein anderer Eigentümer einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB geltend machen?
Ja, wenn die PV-Anlage eine rechtswidrige Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt. Dabei ist es egal, ob die Beeinträchtigung substantiell oder optisch ist, etwa in dem die Anlage blendet. Ein Beseitigungsanspruch besteht auch, wenn die Anlage ohne erforderliche WEG-Zustimmung am Gemeinschaftseigentum installiert wurde.
Liegt ein Substanzeingriff am Gemeinschaftseigentum vor oder handelt es sich nur um eine optische Veränderung?
Ein Substanzeingriff liegt vor, wenn bauliche Elemente verändert oder beschädigt werden. Eine optische Veränderung reicht jedoch aus, um eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG zu begründen, sofern sie dauerhaft und erheblich ist.
Kann ich mich auf einen Gestattungsanspruch berufen, um einen Beseitigungsanspruch abzuwehren (§ 242 BGB)?
Nein, bei einer ohne WEG-Beschluss installierten PV-Anlage haben die Eigentümer einen Beseitigungsanspruch. Der Anspruch auf Gestattung der Baumaßnahme kann einem Beseitigungsanspruch nicht entgegengehalten werden (BGH, Az. V ZR 1/24).
Darf ich meine PV-Anlage auf denkmalgeschützten Gebäuden installieren und welche Genehmigungen sind dafür erforderlich?
Die Installation auf denkmalgeschützten Gebäuden ist möglich, bedarf aber einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Diese prüft, ob die Maßnahme das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals beeinträchtigt. Ohne Genehmigung drohen Rückbau und Bußgelder.
Welche Haftungsrisiken bestehen, wenn meine Anlage durch Sturm oder Schnee Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht?
Der Betreiber haftet aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht für Schäden, die durch unsachgemäße Installation oder mangelhafte Wartung der PV-Anlage entstehen. Eine spezielle Versicherung kann solche Risiken abdecken.
Muss ich bei einer Vermietung meiner Wohnung die PV-Anlage im Mietvertrag gesondert aufführen oder regeln?
Ja, insbesondere wenn die Anlage Strom liefert oder Wartungskosten verursacht. Die Nutzung und Abrechnung sollten klar geregelt sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Auch die Eigentumsverhältnisse der Anlage sollten dokumentiert werden.
Wie wirkt sich ein Eigentümerwechsel auf bestehende Gestattungsbeschlüsse oder Duldungspflichten aus?
Ein bestehender Gestattungsbeschluss bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel wirksam. Der neue Eigentümer übernimmt die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers. Änderungen an der Anlage bedürfen jedoch eines neuen Beschlusses.
Kann ich bei verweigerter Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussersetzungsklage anstrengen – und wie läuft das Verfahren ab?
Ja, gemäß § 44 Abs. 1 WEG kann ein Eigentümer beim Amtsgericht beantragen, den verweigerten Beschluss zu ersetzen. Voraussetzung ist ein vorheriger abgelehnter Antrag in der Eigentümerversammlung.
Welche Rolle spielt das Baurecht bei der Montage von PV-Anlagen auf Balkonen oder Fassaden in Mehrfamilienhäusern?
Je nach Landesbauordnung kann eine Genehmigung erforderlich sein, insbesondere bei größeren Anlagen oder statischen Eingriffen. Brandschutz und Abstandsflächen sind ebenfalls zu beachten.
Welche Meldepflichten bestehen gegenüber Netzbetreibern und der Bundesnetzagentur bei Inbetriebnahme kleiner PV-Anlagen?
Jede PV-Anlage muss beim Netzbetreiber angemeldet und im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Ohne Registrierung droht der Verlust von Einspeisevergütungen und Bußgelder. Die Meldepflicht gilt auch für Steckersolargeräte.
Bin ich verpflichtet, eine spezielle Versicherung für meine PV-Anlage abzuschließen – und was muss sie abdecken?
Es besteht keine gesetzliche Pflicht, aber eine Photovoltaikversicherung oder ein Zusatzmodul Photovoltaik in der Wohngebäudeversicherung ist empfehlenswert. Damit können Schäden durch Wetter, Diebstahl, technische Defekte und Haftpflicht abgedeckt werden. Bei Finanzierung einer PV-Anlage verlangt der Kreditgeber möglicherweise eine Versicherung.
Wie lange gilt ein einmal erteilter Gestattungsbeschluss – und kann er widerrufen werden?
Ein Gestattungsbeschluss ist so lange gültig, bis er vom Gericht oder durch Mehrheitsbeschluss in der WEG-Versammlung wieder aufgehoben wird. Ein Rücknahmebeschluss (Widerruf) ist nur unter engen Anforderungen und unter Berücksichtigung der berechtigten Belange des nutzungsberechtigten Wohnungseigentümers möglich.
Welche rechtlichen Folgen hat es, wenn ich eine PV-Anlage ohne baurechtliche Genehmigung betreibe und dies später auffällt?
Es droht ein Rückbau durch behördliche Anordnung sowie Bußgelder. Fördermittel können entfallen oder zurückgefordert werden. Auch zivilrechtliche Ansprüche anderer Eigentümer sind möglich.