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Eigenbedarf: Zwei Seiten, zwei Sichtweisen

Warum Eigenbedarf anmelden? Zwei Beispiele

Sie haben sich Ihre Mietwohnung so richtig hübsch gemacht, wohnen gerne dort, kennen nette Nachbarn und die kleine Kneipe am Eck ist Ihr Stammlokal. Kräftig investiert haben Sie auch, denn sie wollen ja lange dort wohnen bleiben. Und heute flattert Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus. Was jetzt? Oder: Für Ihre kleine Wohnung in dem beliebten Wohnbezirk der Altstadt haben Sie nette Mieter gefunden. Sie sind vollauf zufrieden mit ihnen. Doch jetzt braucht Ihre Tochter dringend Wohnraum. Nach dem plötzlichen Tod ihres Mannes möchte sie wieder näher bei ihren Eltern wohnen. Auch wenn’s Ihnen schwer fällt: Sie müssen den Mietern Ihrer Altstadtwohnung wegen Eigenbedarfs kündigen.

Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein Interessenkonflikt zwischen Mieter und Vermieter in aller Regel vorprogrammiert. Für Vermieter ist es in Deutschland nicht gerade einfach, einem Mieter ordentlich zu kündigen; die Eigenbedarfskündigung ist einer der wenigen Wege dazu. Und selbst in diesem Fall muss der Vermieter seinen Eigenbedarf noch nachweisen. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt - das kann aus verschiedensten Gründen der Fall sein: Er möchte hier wohnen, weil seine Ehe in die Brüche ging und er zu Hause auszieht. Oder zum Beispiel dann, weil er von hier aus schneller zur Arbeit kommen kann. Eigenbedarf ist aber auch dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für einen Familienangehörigen benötigt, oder für eine Person, die zum seinem Hausstand gehört. Eine Eigenbedarfs-Kündigung muss begründet werden: Schon im Kündigungsschreiben hat zu stehen, wer in die Wohnung einziehen möchte - und aus welchem Grund. Sogar für eine Zweitwohnung kann Eigenbedarf geltend gemacht werden - auch dann, wenn der Vermieter nur zeitweise dort wohnt (so ein kürzlich ergangenes Urteil des Bundesverfassungsgerichts).

Was soll der Mieter bei Kündigung Eigenbedarf tun?

Selbst eine gerechtfertigte Kündigung wegen Eigenbedarfs wird häufig von Mietern infrage gestellt. Zum Mieter-Misstrauen haben viele missbräuchliche Verwendungen der Eigenbedarfskündigung beigetragen - Fälle, in denen Eigenbedarf konstruiert und vorgetäuscht wurde, um unbequeme Mieter loszuwerden, eine Wohnung oder ein Haus günstig zu verkaufen etc. Es gibt regelrechte "Ertragsmodelle"; sie nutzten Gesetzeslücken, um reihenweise lange bestehende Alt-Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen und in teures Wohneigentum umzuwandeln. Zur Befriedung trägt das natürlich kaum bei. Und der Eigenbedarf - ob berechtigt oder vorgetäuscht - scheint sich zu häufen: So meldet der Mieterbund im Jahresvergleich 2015-2016 fast eine Verdopplung bei den Beratungen zum Thema Eigenbedarf.

Vermuten Sie vorgetäuschten Eigenbedarf und was können die Folgen sein?

Vermutet ein Mieter, der Vermieter habe den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann er sich wehren. Allerdings muss er den Nachweis erbringen, und das ist manchmal nur schwer möglich. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist nicht nur unfair sondern auch strafbar; der Vermieter muss mit hohen Schadenersatzklagen seines vormaligen Mieters rechnen.

Beispielfall: Eigenbedarf vermutlich vorgetäuscht

Ein Referenzurteil zur vorgetäuschten Eigenbedarf und deren Konsequenzen hat das Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters aus Koblenz getroffen: Dieser hatte eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Begründung des Vermieters: Der neue Hausmeister des Hauses benötige die Wohnung. Der Mieter vermutete nach Auszug jedoch, dass lediglich eine andere Familie die Wohnung bewohnte, nicht der Hausmeister und klagte auf Schadenersatz. Er führte dabei seine Kosten für den Umzug, Mehrkosten für die jetzt höhere Miete und höhere Kosten für den Weg zur Arbeit (vormals zu Fuß) auf. Zunächst erfolglos, bis der Fall vor dem BGH landete. Dieser hob das vorangegangene Urteil auf und verwies den Fall zurück. Maßgabe: Das Landgericht muss prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht war. Wenn nicht - und das ist für Mieter maßgeblich - steht dem klagenden Mieter den geltend gemachten Schadenersatzanspruch zu! Bedeutet für Sie: Vermuten Sie, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht ist, überprüfen Sie ob der Vermieter dabei alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten hat. Es könnte sich zumindest finanziell für Sie lohnen (BGH, Az.: VIII ZR 99/14).

Anwalt Mietrecht für Fragen beim Eigenbedarf

Für beide Parteien - Vermieter wie Mieter - ist die vorzeitige Kündigung eines ursprünglich auf lange Zeit angelegten Mietverhältnisses kein Pappenstiel. Beiden kann sicher ein erfahrener Anwalt helfen, der weiß, wie konfliktreich solche Auseinandersetzungen geführt werden und der Mäßigung und Vertrauen ins Spiel bringt - ganz gleich, welche Seite er vertritt. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe!

Letzte Aktualisierung am 2017-02-20

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