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Anwalt WEG Verwalter

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WEG Verwalter: Rechtsinformationen

Eigentum will verwaltet sein

Eigentum kann auch mehreren Personen gehören: In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besitzt z.B. jeder Teileigentümer eine Eigentumswohnung als Privateigentum, ist aber gleichzeitig Miteigentümer des gemeinschaftlich genutzten Wohneigentums, das alle gemeinsam besitzen. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhaus, Außenanlage Tiefgarage usw. aber auch technische Einrichtungen wie Heizung, Aufzüge und Gemeinschafts-Waschmaschinen. Wie mit gemeinsam genutztem Wohneigentum umzugehen ist, regelt ein besonderes Gesetz, das Wohneigentumsgesetz (WEG). Grundsätzlich verwalten die Miteigentümer sich selbst, das ist laut WEG gestattet. In der Praxis bestellen sie für diese Aufgabe, die immense Sachkenntnis und Verantwortlichkeit erfordert, meist einen professionellen Verwalter. Der WEG-Verwalter / Hausverwalter muss das Vertrauen der Eigentümergemeinschaft besitzen. Er ist nicht nur für fremdes Eigentum verantwortlich sondern auch für erhebliche finanzielle Mittel, die Rücklagen der Eigentümer für Renovierungs- und Instandhaltungsaufgaben.

WEG-Verwalter können natürliche oder juristische Personen sein

Hausverwaltungsdienste bieten Einzelpersonen und große Unternehmen an. Daher kann der WEG-Verwalter auch einen WEG-Verwaltung, also eine natürliche oder auch eine juristische Person sein. Wer diese anspruchsvolle Aufgabe übernimmt, wird von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung entschieden. Wird ein WEG-Verwalter aus den Reihen der Eigentümer gewählt, so arbeitet dieser meist ehrenamtlich oder gegen eine Aufwandsentschädigung. Ein professionelles Unternehmen staffelt seine Preise unter anderem nach der Größe des Objekts. Die Rechte und Pflichten der Hausverwaltung regelt das WEG. Die Eigentümer können dem Verwalter nur diejenigen Aufgaben übertragen, die das WEG vorsieht. Dem Verwalter ist es nicht gestattet, wesentliche Entscheidungen (z.B. Instandhaltungsmaßnahmen oder Ersatzbeschaffungen) ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung zu treffen. Sein Handlungsspielraum ist also gesetzlich eingegrenzt.

Der WEG-Verwalter konzentriert sich auf das Gemeinschaftseigentum

Um die privaten Teile einer Wohnanlage, also um die privaten Wohnungen der Eigentümer (sie sind das so genannte „Sondereigentum“), hat sich der WEG-Verwalter nicht zu kümmern. Er ist für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Eine seiner wichtigsten Aufgaben (auch eine seiner mühevollsten): Er muss die Eigentümer unter einen Hut bringen. Er muss sie nicht nur dazu bewegen, auf der jährlichen Eigentümerversammlung aufzutauchen, die gesetzlich vorgeschrieben ist, er muss sie auch dazu bringen, dort möglichst ohne Reibereien wichtige Entscheidungen zu treffen. Er ist ebenso dafür verantwortlich, dass die Eigentümerversammlung einwandfrei und rechtssicher durchgeführt wird.

Aufgaben des WEG-Verwalters

Zu den typischen Aufgaben des Verwalters gehört, dass es in der Wohnanlage warm, hell und trocken ist: Er kümmert sich um den Einkauf und um die Lieferanten von Öl, Gas und Strom, schließt mit ihnen entsprechende Lieferverträge ab und rechnet den Energieverbrauch auf die einzelnen Wohneinheiten um. Der WEG-Verwalter kümmert sich auch um das „Hausgeld“, das sind die (meist monatlichen) Zahlungen, die von den Eigentümern oder deren Mietern als Vorauszahlung auf die Betriebskosten geleistet werden. Nicht nur diese Gelder muss er sorgsam verwalten; Wohneigentumsgemeinschaften zahlen in aller Regel weitere Gelder in einen gemeinsamen Topf ein, aus dem die Renovierungs- und Instandhaltungsausgaben am Gemeinschaftseigentum bestritten werden („Instandhaltungsrücklagen“). Im Instandhaltungstopf (natürlich ein Konto) können sich erhebliche Summen Geldes befinden, das der Verwalter zu managen und über das er Rechenschaft abzulegen hat. Die WEG-Verwaltung nimmt die Organisation aller Instandhaltungs- und Sanierungsaufgaben in die Hand, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist verantwortlich für Organisation, Beauftragung und Abrechnung mit den ausführenden Unternehmen und managt deren Wartungsverträge. Neben allen diesen technischen und kaufmännischen Aufgaben gehören auch rechtliche Betätigungsfelder zum Aufgabenkreis der Hausverwaltung, so z.B. die Überprüfung und der Abschluss von Verträgen und das juristisch korrekte Abwicklung von Zahlungsrückständen (unter Umständen bis hin zur Einleitung von gerichtlichen Maßnahmen.

WEG-Verwalter können auch entlassen werden

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung muss der WEG-Verwalter Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegen. Sind die Eigentümer nicht mit seiner Arbeit zufrieden, kann er allerdings nicht so einfach seiner Aufgaben enthoben werden. Er muss in diesem Fall durch die Eigentümergemeinschaft ordentlich wieder abberufen werden. Diese Abberufung formal korrekt und juristisch sauber durchzuführen, ist nicht ganz so einfach. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!

Letzte Aktualisierung am 2016-09-13

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Wer sich in einer Verbraucherinsolvenz befindet, sollte genau überprüfen, ob der zuständige Insolvenzverwalter seine "Freigabe" über bestehende Wohnraummietverhältnisse gegeben hat. Ist dies der Fall, so können dem insolventen Mieter etwaige Rückzahlungen - z. B. von Nebenkosten oder der Mietkaution - zustehen, ohne dass der Verwalter Zugriff auf diese Gelder hat. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 107/13).

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