Die gesetzlichen Regelungen zum Bauträgervertrag sind in § 650u BGB „Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften“ und § 650v BGB „Abschlagszahlungen“ zu finden.
Ein Bauträgervertrag hat zusätzlich zum Kaufvertrag auch werkvertragliche Regelungen. Es geht also nicht nur um den Kauf sondern auch um die Verpflichtung von Bauleistung. Neben dem Kaufrecht ist auch das Werkvertragsrecht anzuwenden. Der Bauträgervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen dem Unternehmer als Bauträger, und seinem Kunden. Der Bauträger unterscheidet sich von einem "normalen" Bauunternehmer darin, dass er in aller Regel nicht nur Häuser und Wohnungen zum privaten oder gewerblichen Zweck verkauft, sondern das Grundstück bzw. den Grundstücksanteil mitveräußert, es findet also eine Eigentumsübertragung statt.
Die Baubeschreibung, Bauplanung und Leitung übernimmt der Bauträger, der Käufer zahlt den vereinbarten Festpreis. Die Risiken am Bau bleiben somit beim Bauträger. Bauträgerverträge müssen immer beim Notar beurkundet werden. Dies dient vor allem auch als Sicherheit für den Käufer.
Wo findet man Bauträgerverträge?
Meistens kaufen Bauträger bei Großgrundbesitzern oder Gemeinden große Flächen auf und bebauen diese in Absprache mit dem Bauamt und unter Berücksichtigung der Regeln im Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Ganze Kleinstädte inklusive Gewerbebereiche für Ärzte, Apotheken und Geschäfte des täglichen Bedarfs können auf diese Weise entstehen. Doch auch kleinere Wohn- und Geschäftsanlagen gehören durchaus in das Portfolio eines Bauträgers. Die großen Vorteile für den Käufer bestehen darin, dass er „alles aus einer Hand" bekommt. Sein Ansprechpartner ist in erster Linie der Bauträger nicht die Baufirma des jeweiligen Gewerkes. Außerdem muss sich der Käufer nicht selbst um eine Baugenehmigung oder eine staatliche Baukontrolle kümmern. Die einzelnen Gewerke, also die jeweiligen Bauleistungsbereiche, überprüfen sollte der Bauherr natürlich dennoch dringend selbst.
Ein Nachteil dieser Verträge ist, dass man alle Verantwortung seiner Immobilie aus den Händen gibt und es beschwerlich werden kann, sich bei auftretenden Baumängeln wirksam gegen den Verursacher zur Wehr zu setzen. Ein Bauträger engagiert in aller Regel Subunternehmer, mit denen er meist sehr engmaschige Rahmenverträge ausgehandelt hat. Wer im Zweifelsfalle die Verantwortung trägt ist meist nicht leicht zu ermitteln. Leidtragender ist dann oft der Bauherr, also der Käufer, der dann bei Leistungen Abstriche machen, oder Nebenkosten in Form einer längeren Miete in Kauf nehmen muss weil sich der Bezugstermin nach hinten verschiebt.
Hilfe vom Anwalt bei einem Bauträgervertrag.
Wer auf der sicheren Seite sein möchte, lässt einen Anwalt für Immobilienrecht und Bauträgerrecht den Bauträgervertrag vorab prüfen, oder wenn möglich sogar die Vertragserstellung übernehmen. Ist es dafür zu spät, so kann ein Anwalt für Immobilienrecht oder Baurecht bei der Durchsetzung von Ansprüchen helfen und gegebenenfalls Kontakt zu einem Baugutachter herstellen. Ein Anwalt für Immobilienrecht ist bei Rechtsfragen wie z.B. zum Bauvertragsrecht, Architektenrecht oder auch Grundstücksrecht der richtige Ansprechpartner sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber einer Immobilie bzw. eines Grundstückes. Auch bei Insolvenz des Bauträgers weiß ein Immobilienanwalt die Rechte seines Mandanten zu wahren und vertritt ihn sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
Rechtsanwalt Markus Rieder
Markus Rieder, Rechtsanwalt, Kanzlei für Bau | Immobilien | Erbrecht Rechtsanwalt
· Fachanwalt für
· Bau- und Architektenrecht
Hohenzollernstraße 112,
80796 München
