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Erschließungskosten können weh tun

Letzte Aktualisierung am 28.03.2022 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Was sind Erschließungskosten?

Eine Erschließung ist nach Baugesetzbuch (BauGB) die Zugänglichmachung eines Grundstückes. Wird ein Grundstück als Bauland ausgewiesen so kann darauf ein Gebäude errichtet werden. Damit dieses Gebäude u.a. an die Kanalisation und die öffentlichen Verkehrswege angeschlossen werden kann, muss das Grundstück dafür zugänglich gemacht werden. Gemeint ist damit die Bereitstellung der notwendigen Anschlüsse. Ist ein Grundstück bereits teilerschlossen, muss der Käufer nur noch für den Anschluss bis zum Gebäude sorgen. Teilerschlossen bedeutet, Kabel und Rohre sind bereits bis an die Grundstücksgrenze gelegt. Ist auch dies nicht der Fall muss der Grundstückskäufer auch die Erschließung außerhalb in die Wege leiten. Die entstehenden Erschließungskosten hat zum überwiegenden Teil der Grundstückseigentümer zu tragen, die Gemeinde muss jedoch mindestens 10 % der Gebühren übernehmen. Zusätzlich können Erschließungskostenbeiträge für Fußweg und Straßenbeleuchtung erhoben werden, auch die Vermessung des Grundstückes und ein evtl. notwendiges Bodengutachten sind zusätzliche Kostenpunkte. Erschließungskosten sind also in erster Linie die Gebühren, die von der Gemeinde erhoben werden um ein Grundstück mit den notwendigen Anbindungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und sonstige technische Anbindungen wie Telefonanschluss etwa zu versehen. Zu den Erschließungsbeiträgen gehören jedoch auch Baunebenkosten für u.a. Parkanlagen und Grünanlagen, Kinderspielplätze, Parkplätze sowie notwendige Lärmschutzwände etc. Den bereits bestehenden Erschließungsgrad eines Grundstückes an die Infrastruktur kann man i.d.R. auch am Bodenwert bzw. Grundstückswert eines Grundstückes erkennen. Ist im Bodenwertgutachten das Kürzel ebp zu finden, so ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen, der Bauherr muss also noch mit Erschließungsgebühren rechnen. Anders bei dem Kürzel ebf. Es steht für erschließungsbeitragsfrei, man findet es meist bei bereits bebauten Grundstücken bzw. einem voll erschlossenen Baugrund.

Wie hoch sind die Erschließungskosten?

Je nach Gemeinde muss man für die Anbindung an das örtliche Stromnetz etwa mit 2000 Euro bis 3000 Euro rechnen, weitere 2000 Euro bis 5000 Euro sind für den Wasseranschluss zu kalkulieren. Soll an das Gasnetz angeschlossen werden, so kommen rund weitere 2000 Euro an Kosten hinzu. Der Anschluss an Internet, Telefon und Fernsehen ist mit etwa 1000 Euro zu beziffern. Dazu kommen, wie erwähnt oft noch Vermessungskosten in Höhe von etwa 2000 Euro bis 3000 Euro. Wird ein Gutachter für ein Bodengutachten benötigt kostet dieses meist 500 Euro bis 800 Euro. Wie sich die Erschließungskosten berechnen hängt von der Gebührenstaffelung einer Gemeinde ab sowie u.a. von der geplanten Geschossflächenzahl auch von der Grundflächenzahl und schließlich auch davon wie groß die Entfernung bis zu den Leitungen der Versorger ist. Maximal 90 Prozent der Kosten dürfen Städte und Gemeinden nach BauGB an den Grundstückseigentümer weitergeben.

Wann fallen Erschließungskosten an?

Erschließungskosten können auch Jahre nach dem Hausbau anfallen bzw. eingefordert werden. Nach fertiger Erschließung hat die Stadt bzw. Gemeinde noch vier Jahre Zeit die Gebühren einzufordern. Da sich eine vollständige Erschließung mitunter jedoch über Jahre hinzieht, kann dies zu einer deutlichen Verzögerung des Gebührenbescheides führen. Auch als Käufer eines bereits bestehenden Eigenheimes ist man deshalb gut beraten sich bei der Stadt, der Gemeinde über möglicherweise noch ausstehende Erschließungsgebühren zu informieren. Denn zu tragen hat die Kosten derjenige, der zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung Eigentümer der Immobilie ist, sie gehen bei Grundstücksverkauf auf den neuen Besitzer über. Möchte man auf Nummer sicher gehen, dann kann man im Bauamt nachfragen und so die Kosten genauer kalkulieren.

Bei Fragen zum Anwalt für Immobilienrecht

Das Baurecht ist sehr komplex und die Kosten steigen sehr schnell an. Wenn man sich als Bauherr nicht sicher ist, ob die Gebühren im Erschließungsbeitragsbescheid der Gemeinde richtig berechnet wurden, kann man sich an einen Rechtsanwalt für Baurecht / Immobilienrecht wenden und Rat suchen.