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Versteckter Mangel: Was tun?

Letzte Aktualisierung am 22.06.2017 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Ein versteckter Mangel ist ein Kaufrisiko

Für den Kauf eines eigenen Hauses legen Menschen oft ihr letztes Geld hin, kalkulieren die Finanzierung so knapp, dass weder Polster noch Reserven bleiben. Jetzt dürfen zusätzlich zum einkalkulierten Renovierungsbedarf keine weiteren Kosten mehr auflaufen. Beim Immobilienkauf bleibt jedoch ein Restrisiko für den Käufer. Tauchen versteckte Mängel auf, kann es teuer werden; die Kalkulation zerbröselt. Dabei müsste der Verkäufer den Käufer über versteckte Mängel informieren - eigentlich. Eine Gewährleistungspflicht für eine Gebrauchtimmobilie gibt es nämlich in der Regel nicht („gekauft wie gesehen“); sie wird in den Kaufverträgen meist ausgeschlossen.

Verkäufer müssen versteckte Mängel offenbaren

Ein offener Mangel ist für alle Beteiligten beim Kauf einer Immobilie sichtbar / offenkundig und wird damit zur kalkulierbaren Größe. Ein versteckter Mangel ist nicht sichtbar; er kann dem Verkäufer aber bekannt sein. Der schweigt jedoch, um deswegen keinen Kaufabschlag hinnehmen zu müssen. Taucht der Mangel dann erst eine Weile nach dem Verkauf auf (z.B. feuchte Wände nach Regenfällen), ist die Frage, ob der Verkäufer davon bereits gewusst hat oder ob der Mangel erst nach dem Kauf aufgetreten ist. Hat der Verkäufer nämlich davon gewusst, liegt ein „arglistiges Verschweigen“ des Mangels vor. Dann kann der Verkäufer sich nicht mehr auf den Ausschluss der Gewährleistung berufen, der bei Immobilienkaufverträgen üblich ist und haftet für den versteckten Mangel. Zu derartigen Streitigkeiten kommt es beim Hauskauf / Hausverkauf häufig. Problem für den Käufer: Im Streitfall obliegt ihm die Beweispflicht. Er muss dem Verkäufer nachweisen, dass er über den Mangel an der Immobile Bescheid wusste. Das kann unter Umständen kniffelig sein.

Was bedeutet arglistiges Verschweigen?

Kann der Käufer nachweisen, dass ein arglistiges Verschweigen eines versteckten Mangels vorliegt, kann er den Verkäufer dafür auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Auch eine Anfechtung des Kaufvertrages kommt in Betracht, der dann möglicherweise rückabgewickelt wird. Den Verkäufer treffen damit zusätzlich die Kosten für Anwälte, Gericht, Gutachter usw. Arglistiges Verschweigen klingt nach bewusst boshaftem Verhalten – kann es, aber muss es nicht unbedingt sein. Als Arglist kann bereits gewertet werden, wenn dem Verkäufer Verdachtsmomente bekannt sind, nach denen ein Mangel vorliegen könnte, die er dem Käufer aber nicht bekannt gibt. Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hat unklares Verkäuferverhalten häufig als arglistiges Verschweigen gewertet - schneller als es Verkäufern lieb sein kann. Wer eine Immobilie verkauft spielt also besser mit offenen Karten.
  • Tipp für Verkäufer: Dokumentieren Sie, dass sie den Käufer über wesentliche Mängel aufgeklärt haben, auch über etwaige vorhandene Verdachtsmomente. Auf jeden Fall besteht Offenbarungspflicht für vorhandene Altlasten (z.B. Asbest) für Schädlingsbefall (Käfer oder Holzbock im Dach oder in Deckenbalken), Feuchtigkeit im Mauerwerk oder im Keller, Pilzbefall (Hausschwamm).
  • Tipp für Käufer: Besichtigen Sie sorgfältig und gründlich, nehmen Sie sich Zeit! Schauen Sie in jeden Winkel, führen Sie die Besichtigung an zwei Terminen durch (überlegen Sie sich wichtige Fragen nach dem ersten), machen Sie Fotos.

Wann verjähren Mängel?

Bisweilen treten versteckte Mängel erst längere Zeit nach dem Kauf / der Übergabe einer Immobilie zutage, z.B. Feuchtigkeit in Kellern, die der Vorbesitzer zwar behandelt, aber nicht beseitigt hatte. Zu klären wäre in einem solchen Fall einerseits, ob der Mangel arglistig verschwiegen wurde, und andererseits, ob ein Gewährleitungsanspruch noch besteht oder die Frist bereits verstrichen ist. Diese beträgt fünf Jahre ab der Übergabe der Immobilie.

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