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Versteckter Mangel: Was tun?

Letzte Aktualisierung am 21.04.2022 / Lesedauer ca. 4 Minuten

Versteckte Mängel nach dem Hauskauf aufgetaucht?

In ihr Eigenheim stecken Menschen oft ihr ganzes Geld. Sie nehmen dafür einen Kredit auf und kalkulieren die Finanzierung meist sehr knapp. Zusätzlich zum einkalkulierten Renovierungsbedarf dürfen dann keine weiteren Kosten mehr entstehen. Beim Immobilienkauf bleibt jedoch immer ein Restrisiko für den Käufer, gerade auch in Form versteckter Mängel. Taucht ein solcher versteckter Mangel auf, kann es schnell teuer werden. Die gesetzlichen Regelungen sind in § 434 BGB „Sachmangel“ nachzulesen.

Gibt es generell Gewährleistungsansprüche beim Hauskauf?

Grundsätzlich hat eine neue Immobilie, Haus oder Wohnung, „frei von Sach- und Rechtsmängeln“ zu sein. Ein offener Mangel ist für alle Beteiligten beim Kauf bzw. der Übergabe einer Immobilie sichtbar. Beanstandet der Käufer den Mangel nicht, bzw. kauft er die Immobilie trotzdem, so wird von seiner Akzeptanz des Mangels ausgegangen. Was ist jedoch, wenn sich ein Mangel erst nach einiger Zeit, manchmal auch erst nach Jahren, bemerkbar macht? Wer ist verantwortlich, wer trägt die Kosten? Versteckte Mängel sind Mängel, die weder dem künftigen Wohnungseigentümer noch dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufes bekannt sind und auch nicht erkennbar waren. Sie treten folglich erst nach dem Kauf bzw. der Übergabe einer Immobilie zutage, wie z.B. Feuchtigkeit in Kellern, Risse in der Wand. Meist werden Gewährleistungsansprüche im Vertrag explizit ausgeschlossen und eine gütliche Einigung der Vertragspartner ist erstrebenswert. Möglich wären u.a. eine Kaufpreisminderung oder eine Beteiligung an den Reparaturkosten oder Sanierungskosten. Kann man sich nicht einigen, so bleibt den Parteien nur der Gang zum Rechtsanwalt, der den Fall und die Beweislage für seinen Mandanten prüfen wird. Der Käufer kann u.U. auch bei einem versteckten Mangel Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer haben. Auch ein vom Verkäufer arglistig verschwiegener Mangel würde die Sachlage ändern und der Verkäufer müsste den Gewährleistungsansprüchen entsprechen. Der Käufer kann dann die Beseitigung der Mängel, eine Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer geltend machen bzw. er kann vom Kaufvertrag zurücktreten.

Was bedeutet arglistiges Verschweigen von Mängeln?

Ein versteckter Mangel ist nicht sichtbar, kann aber dem Verkäufer bekannt sein. Schweigt der Verkäufer, informiert er also den Käufer bewusst nicht über diesen Mangel, so wird dieser versteckte Mangel zu einem arglistig verschwiegenen Mangel. Taucht der Mangel dann eine Weile nach dem Verkauf auf, z.B. feuchte Wände nach Regenfällen, ist die Frage zu klären, ob der Verkäufer davon gewusst hat oder ob der Mangel erst nach dem Kauf aufgetreten ist. Als Arglist kann bereits gewertet werden, wenn dem Verkäufer Verdachtsmomente bekannt sind, nach denen ein Mangel vorliegen könnte, die er dem Käufer nicht bekannt gibt. Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hat bereits unklares Verkäuferverhalten häufig als arglistiges Verschweigen gewertet. Als Verkäufer sollte man aus diesem Grund dokumentieren, dass man den Käufer über wesentliche Mängel aufgeklärt hat, auch über etwaige vorhandene Verdachtsmomente. Auf jeden Fall besteht Offenbarungspflicht für vorhandene Altlasten wie z.B. Asbest, für Schädlingsbefall wie z.B. Käfer oder Holzbock im Dach oder in Deckenbalken, Feuchtigkeit im Mauerwerk oder im Keller oder auch Pilzbefall bzw. Hausschwamm. Ein Käufer sollte bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf die Immobilie sorgfältig und gründlich besichtigen. Am besten beauftragt man zusätzlich einen Sachverständigen mit der Besichtigung der Immobilie oder man führt eine Besichtigung an zwei Terminen durch. So kann man wichtige Fragen stellen, die einem nach dem ersten Besuch eingefallen sind außerdem sollte man unbedingt Fotos zur Beweissicherung machen.

Wie ist die Gewährleistungspflicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln?

Der Verkäufer hat, wie erwähnt, die Pflicht, ihm bekannte Mängel beim Verkauf eines Wohnungseigentums zu offenbaren. Verschweigt er sie, haftet er dafür, auch wenn vertraglich eigentlich jegliche Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Dies gilt auch für den Verkauf gebrauchter Immobilien. Kann der Käufer dem Verkäufer nachweisen, dass ein arglistiges Verschweigen eines versteckten Mangels vorliegt, kann er wegen Sachmangelhaftung Gewährleistungsansprüche geltend machen. Diese wären zuerst natürlich die Nacherfüllung, also die Mangelbeseitung oder Ersatz der defekten Sache durch den Verkäufer. Auch möglich wäre eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises bis hin zum Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Käufer kann u.U. sogar Schadensersatzansprüche einfordern. Den Verkäufer träfen damit zusätzlich die Kosten für Anwälte, Gericht, Gutachter usw. Eine Gewährleistungspflicht für eine Gebrauchtimmobilie gibt es in der Regel nicht, es wird „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Kann der Erwerber dem Verkäufer jedoch Arglist nachweisen, indem er belegen kann, dass dieser über den Mangel Bescheid wusste, so kann der Verkäufer trotzdem zur Gewährleistung herangezogen werden. Der Beweis, ob und wann Arglist vorliegt, ist oft schwer zu erbringen. Für den Nachweis bedarf es meist eines Bausachverständigen, der erkennen kann ob ein Mangel wie z.B. ein Riss oder ein Wasserschaden der Wand bereits bei Vertragsschluss bestand und dem Immobilienverkäufer arglistige Täuschung oder arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden kann. Zu klären wäre in einem solchen Fall neben einer möglicherweise vorliegenden Arglist oder einem Vorsatz auch, ob ein Gewährleitungsanspruch noch besteht oder die Frist bereits verstrichen ist. Diese beträgt fünf Jahre ab der Übergabe der Immobilie.

Der Gewährleistungsausschluss bei älteren Gebäuden

Je älter ein Gebäude desto wahrscheinlicher sind Mängel. Kauft man ein älteres Haus kann man Schäden folglich nicht ausschließen. Mangelfrei bedeutet dann eigentlich altersgerecht. Hier gibt es baujahrstypische Mängel die von der Gewährleistung ausgeschlossen sind. Baujahrstypische Mängel bei z.B. Gründervillen o.ä. wären z.B. veraltete Heizungsanlagen und Rohre auch die Elekroinstallationen fallen hier darunter.

Ein Anwalt für Immobilienrecht hilft

Fragen rund um den Immobilienkauf beantwortet ein Anwalt. Er kennt sich mit Reklamation und Fristsetzung aus, kennt gesetzliche festgelegte Gewährleistungsfristen und Verjährungsfristen und berät und vertritt seinen Mandanten, seine Mandantin und deren Ansprüche. Ob ein Baumängel offenbarungspflichtig gewesen wären, der vorherige Eigentümer diese Mängel beim Hausverkauf also hätte benennen müssen, ist dann vor Gericht zu klären. Wenden Sie sich auch bei allen sonstigen Fragen rund um den Erwerb einer Immobilie an einen Anwalt. Er beantwortet Ihre Fragen u.a. auch über Grundbuch, Auflassungsvormerkung, Grundschulden oder Löschungsbewilligungen fachlich fundiert und berät und vertritt seine Mandanten, nach einem Immobilienkauf nicht nur bei Sachmängeln sondern auch bei möglichen Rechtsmängeln lt. § 435 BGB. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt für Immobilienrecht in Ihrer Nähe!