Rechtsanwalt Markus Rieder
Markus Rieder, Rechtsanwalt, Kanzlei für Bau | Immobilien | Erbrecht Rechtsanwalt
· Fachanwalt für
· Bau- und Architektenrecht
Hohenzollernstraße 112,
80796 München
Wann kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie?
Kann ein Schuldner seine Kredite nicht mehr bedienen, bleibt er also die Zahlung der vereinbarten Raten schuldig, wird die Bank, die meist als Kreditgeber im Grundbuch als Gläubiger eingetragen ist, versuchen auf anderen Wegen zu ihrem Geld zu kommen. Mögliche Wege sind u.a. Konto- oder Lohnpfändung, auch eine Sachpfändung von beweglichen Sachen durch den Gerichtsvollzieher ist möglich. Bringt all das dem Gläubiger nicht den gewünschten Erfolg kann dies zu einer Zwangsvollstreckung von unbeweglichem Vermögen wie einer Immobilie führen. Bei einer Zwangsversteigerung wird das Grundstück, Haus oder Wohneigentum meistbietend verkauft. Der tatsächliche Wert der Immobilie wird mit dem Meistgebot in aller Regel nicht erreicht. Aus diesem Grund sollte ein Schuldner versuchen eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das Gesetz stellt auch dem Schuldner entsprechende Rechtsmittel zur Verfügung, mit denen er sich gegen die drohende Zwangsversteigerung zur Wehr setzen kann.
Was sind die Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung einer Immobilie
In Deutschland sind Zwangsversteigerungen durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, kurz ZVG, geregelt. Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Das Gericht kann die Anordnung einer Zwangsversteigerung nur auf Antrag beschließen. Der Gläubiger muss also einen Antrag auf Zwangsvollstreckung beim zuständigen Amtsgericht stellen. Die formale Voraussetzung dafür ist ein Vollstreckungstitel, eine Vollstreckungsklausel und die Zustellung beider in der gesetzlich vorgeschriebenen Form. Erst nach Erfüllung dieser Voraussetzungen kann das Gericht die Zwangsvollstreckung der Immobile anordnen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist auch eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Bei einem Teilungsversteigerungsverfahren wird ein nicht-teilbarer Gegenstand wie z.B. eine Immobilie versteigert. Kann eine Erbengemeinschaft zu keiner Einigung finden wie die gemeinsam geerbte Immobilie z.B. ein Haus, aufgeteilt werden soll, kann einer der Miterben beschließen die Nachlassabwicklung voranzutreiben, indem er eine öffentliche Teilungsversteigerung in die Wege leitet. Durch diese Hausversteigerung oder Grundstücksversteigerung wird ein nicht-teilbarer Gegenstand zu aufteilbarem Geld gewandelt. Die Teilungsversteigerung ist ebenfalls im ZVG geregelt. Auch bei Scheidungen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, wenn die Ehepartner keine Lösung für die Aufteilung der gemeinsam angeschafften Immobilie finden können.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Wer eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, verspricht sich einen finanziellen Vorteil im Vergleich zu einem normalen Kauf. Ob Bieter einen günstigen Preis in der Versteigerung erzielen können, liegt am allgemeinen Marktinteresse. Wenn viele Interessenten auf ein Objekt bieten, werden die Gebote natürlich höher ausfallen. Bei einer Immobilie, die zur Zwangsversteigerung ansteht, wird der Wert von einem gerichtlich beauftragten Sachverständigen geschätzt, der ein Gutachten erstellt und den Verkehrswert bestimmt. Das Gutachten kann von den Interessenten eingesehen werden. Zu Beginn der Versteigerung werden Angaben zu Verkehrswert, Baulasten und Beschränkungen sowie das Bieterverfahren erläutert. Danach legt das Gericht das Mindestgebot fest. Der Meistbietende bekommt den Zuschlag, sein abgegebenes Gebot ist bindend und sollte aus diesem Grund gut überlegt sein.
Wie läuft das Bieteverfahren ab?
Bieter geben ihre Gebote ab. Sie müssen eine Sicherheitsleistung hinterlegen, meist in Form eines Bundesbankschecks, der in der Regel 1/10 des Verkehrswertes betragen muss. Bei der Abgabe seines Gebotes muss der Bieter seine Identität durch ein geeignetes Dokument nachweisen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein Bietergebot zugelassen werden. Am Ende der zuvor festgelegten Bietezeit wird das Höchstgebot verkündet, das in aller Regel auch den Zuschlag erhält. Damit ist der Erwerber neuer Eigentümer der Immobilie. Zusammen mit dem Grundstück erwirbt er aber auch die Nutzungen und Lasten wie Grunddienstbarkeiten und Wegerechte, die im Grundbuch verzeichnet sind. Wenn der Zuschlag erteilt ist, legt das Gericht einen weiteren Termin fest, bei dem der Versteigerungserlös verteilt wird. Spätestens bis dahin muss der Erwerber sein Gebot bezahlt haben. Die Kosten einer Zwangsversteigerung variieren, denn sie hängen vom Verkehrswert der Immobilie und von den Kosten des Sachverständigen ab.
Was geschieht mit bestehenden Miet- oder Pachtverträgen?
Wenn die Immobilie vor der Versteigerung verpachtet oder vermietet war, tritt der Erwerber als neuer Vertragspartner in den bestehenden Mietvertrag oder Pachtvertrag ein. Er kann jedoch nicht verlangen, dass Mieter und Pächter das Objekt mit seinem Erwerb räumen. Eine Kündigung der geltenden Verträge ist dennoch möglich, denn der Erwerber hat ein Sonderkündigungsrecht. Dieses soll die Verwertungschancen einer gemieteten Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erhöhen. Die Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn sie nicht zum ersten Termin erfolgt, zu dem sie möglich ist. Außerdem können die Mieter Kündigungsschutz in Anspruch nehmen. Das bedeutet in aller Regel, dass der Erwerber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen muss, in aller Regel ist das Eigenbedarf.
Das Vollstreckungsgericht im deutschen Zivilprozessrecht
Vollstreckungsmaßnahmen im deutschen Zivilprozessrecht werden in aller Regel durch die zuständigen örtlichen Amtsgerichte durch Beschluss angeordnet. Entscheidend für die Zuständigkeit ist dabei der Ort des Vollstreckungsverfahrens. Jedes Bundesland hat darüber hinaus ein Vollstreckungsgericht. In ihm werden Vermögensverzeichnisse und Schuldnerverzeichnisse des jeweiligen Bundeslandes geführt.
Hilfe durch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Ein Immobilienanwalt hilft seinem Mandanten durch seine Rechtsberatung und Fachkenntnis u.a. in den Bereichen Insolvenzrecht und Versteigerungsrecht. Die anwaltliche Beratung und Vertretung kann auf beiden Seiten erfolgen, für Gläubiger und für Schuldner. Auch bei Fragen zu evtl. eingetragenem Nießbrauch wird der Anwalt zur Klärung beitragen können.
Eine Zwangsvollstreckung ist in der Regel lt. § 89 Abs. 1 InsO, Insolvenzordnung, nicht erlaubt. Es gibt jedoch Ausnahmen, denn für neue Insolvenzgläubiger gilt dies nicht. Sie haben lediglich eine sechsmonatige Sperre einzuhalten. Vor einem Zwangsversteigerungsverfahren wird ein Anwalt für Zwangsversteigerungsrecht prüfen, ob alle Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung erfüllt sind. Trifft dies zu, wird er für seinen Mandanten, den Gläubiger, Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht stellen.
Ist man von einer Zwangsversteigerung betroffen wird der Rechtsanwalt zunächst die Erfolgsaussichten von gerichtlichen Verteidigungsmaßnahmen prüfen und gegebenenfalls entsprechende Rechtsmittel einlegen. In vielen Fällen kann eine Immobilienversteigerung noch abgewendet werden.
Ein Anwalt unterstützt Sie auch bei allen Fragen rund um den Erwerb oder die Ersteigerung einer Immobilie. Informieren Sie sich bei einem versierten Anwalt für Immobilienrecht und holen Sie sich eine Ersteinschätzung Ihrer Sitution. Hier finden Sie einen ganz in Ihrer Nähe.
