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Zwangsversteigerung einer Immobilie

Letzte Aktualisierung am 25.10.2017 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Wann kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie?

Es gibt verschiedene Wege, wie Gläubiger an ihr Geld kommen, das ihnen Schuldner nicht mehr zurückzahlen können. Da ist zum einen die Verwertung verfügbaren Vermögens (bewegliche Habe oder andere Sachwerte) z.B. auf dem Wege der Zwangsvollstreckung. Und da ist die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners, die Zwangsversteigerung von Grundstücken, Häusern, Wohneigentum usw. Häufigster Grund: Der Schuldner ist nicht mehr in der Lage, seine Kredite zu bedienen, oft aus Gründen, die schicksalhaft sind (Krankheit, Arbeitslosigkeit), eine für ihn dramatische Situation. Das Gesetz stellt auch dem Schuldner entsprechende Rechtsmittel zur Verfügung, mit denen er sich gegen die drohende Zwangsversteigerung zur Wehr setzen kann.

Was sind die Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung einer Immobilie

Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Das Gericht kann die Anordnung einer Zwangsversteigerung nur auf Antrag beschließen. Der Gläubiger muss also einen Antrag auf Zwangsvollstreckung beim zuständigen Amtsgericht stellen. Die formale Voraussetzung dafür ist ein Vollstreckungstitel, eine Vollstreckungsklausel und die Zustellung beider in der gesetzlich vorgeschrieben Form. Erst nach Erfüllung dieser Voraussetzungen kann das Gericht die Zwangsvollstreckung der Immobile anordnen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Wer eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, verspricht sich einen finanziellen Vorteil im Vergleich zu einem normalen Kauf. Ob Bieter einen günstigen Preis in der Versteigerung erzielen können, liegt am allgemeinen Marktinteresse. Wenn viele Interessenten auf ein Objekt bieten, werden die Gebote natürlich höher ausfallen. Bei einer Immobilie, die zur Zwangsversteigerung ansteht, wird der Wert von einem gerichtlich beauftragten Sachverständigen geschätzt, der ein Gutachten erstellt ("Verkehrswert"). Das Gutachten kann von den Interessenten eingesehen werden. Zu Beginn der Versteigerung werden Angaben zu Verkehrswert, Baulasten und Beschränkungen sowie das Bieterverfahren erläutert. Danach legt das Gericht das Mindestgebot fest.

Wie läuft das Bieteverfahren ab?

Bieter geben nun ihre Gebote ab. Sie müssen eine Sicherheitsleistung hinterlegen, meist in Form eines Bundesbankschecks, der in der Regel 1/10 des Verkehrswertes betragen muss. Bei der Abgabe seines Gebotes muss der Bieter seine Identität durch ein geeignetes Dokument nachweisen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein Bietergebot zugelassen werden. Am Ende der zuvor festgelegten Bietezeit wird das Höchstgebot verkündet, das in aller Regel auch den Zuschlag erhält. Damit ist der Erwerber neuer Eigentümer der Immobilie. Zusammen mit dem Grundstück erwirbt er aber auch die Nutzungen und Lasten (Grunddienstbarkeiten, Wegerechte), die im Grundbuch verzeichnet sind. Wenn der Zuschlag erteilt ist, legt das Gericht einen weiteren Termin fest, bei dem der Versteigerungserlös verteilt wird. Spätestens bis dahin muss der Erwerber sein Gebot bezahlt haben. Die Kosten einer Zwangsversteigerung variieren; sie hängen ab vom Verkehrswert der Immobilie und von den Kosten des Sachverständigen.

Was geschieht mit bestehenden Miet- oder Pachtverträgen?

Wenn die Immobilie vor der Versteigerung verpachtet oder vermietet war, tritt der Erwerber als neuer Vertragspartner in bestehende Mietvertrag oder Pachtvertrag ein. Er kann jedoch nicht verlangen, dass Mieter und Pächter das Objekt mit seinem Erwerb räumen. Eine Kündigung nach den Buchstaben der geltenden Verträge ist jedoch möglich: Der Erwerber hat ein Sonderkündigungsrecht, das die Verwertungschancen einer gemieteten Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erhöhen soll. Die Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn sie nicht zum ersten Termin erfolgt, zu dem sie möglich ist. Außerdem können die Mieter Kündigungsschutz in Anspruch nehmen. Das bedeutet in aller Regel, dass der Erwerber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen muss, in aller Regel ist das Eigenbedarf. Wenn Sie von einer Zwangsversteigerung betroffen sind, kann ein Anwalt helfen. Er wird zunächst die Erfolgsaussichten von gerichtlichen Verteidigungsmaßnahmen prüfen und gegebenenfalls entsprechende Rechtsmittel einlegen. In vielen Fällen kann eine Zwangsversteigerung noch abgewendet werden. Ein Anwalt unterstützt Sie auch bei allen Fragen rund um den Erwerb oder die Ersteigerung einer Immobilie. Vertrauen Sie einem versierten Anwalt für Immobilienrecht - hier finden Sie einen ganz in Ihrer Nähe.


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