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privates und öffentliches Baurecht

Unterschrift eines Bauvertrages Informationen über Rechte beim Bau findet man hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) Jedoch auch das BGB ist zu beachten und noch einige andere Gesetze und Verordnungen. Das Baurecht enthält öffentliche und private Baurechtgesetze. Im öffentlichen Baurecht geht es um Einschränkungen der Baufreiheit und dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Geregelt sind die Bestimmungen des öffentlichen Baurechts im Baugesetzbuch. Ein Schwerpunkt des Baurechts ist die Bauleitplanung und die Erstellung eines Flächennutzungsplanes durch die Gemeinde. Dieser Flächennutzungsplan enthält künftige bauliche Planungen der Gemeinde. Gesetzlich geregelt ist auch die Verpflichtung der Gemeinde ein Neubaugebiet sachgerecht zu erschließen. Die dadurch entstehenden Kosten sind allerdings auch vom jeweiligen Grundstückseigentümer mit zu finanzieren. Ausserdem geht es im Baugesetzbuch auch um die Erhaltung schützenswerter Gebäude in Altstädten oder auch um Landschaftsschutz. Die behördliche Bauaufsicht muss den Bau genehmigen und abnehmen. Wie kann man sich wehren, wenn die Gemeinde die Baugenehmigung verweigert? Holen Sie sich schnellstmöglich den versierten Rat eines Anwaltes für Baurecht.

Die nächsten Schritte nach der erteilten Baugenehmigung

Schüssel mit Haus als Schlüsselanhänger auf einem Architektenplan Nach der Genehmigung des Bauplans geht es nun um das private Baurecht, die Bauverträge. Im privaten Baurecht sind alle Vertragsverhältnisse des Bauherren mit den bauausführenden Unternehmen geregelt. Besonderes Augenmerk sollten Bauherrn auf den mit dem Architekten zu schließenden Vertrag haben, da diese oft sehr detailreich und unübersichtlich sind. Generell kann eine ungenaue Leistungsbeschreibung in Verträgen zu Problemen führen. Während der Bauphase gibt es auch Gewerke die nicht leisten oder nur eine mangelhafte Arbeit ausführen. Häufig kommt es auch vor, dass die ausführende Baufirma die Leistungen überhaupt nicht erbringt oder erbringen kann, da sie nicht mehr liquide ist. Gibt es Schwierigkeiten während der Bauphase, so ergibt sich daraus meist eine spätere Fertigstellung sowie ungeplante Kosten und Vertragsstrafen. Gezielte Unterstützung kann hier von einem Anwalt oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Saarbrücken kommen.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Architekt und Bauherr lesen in einem Bauplan Mit der Bauabnahme wird am Ende der Bauzeit festgestellt, dass die Arbeit wie vertraglich vereinbart geliefert und ausgeführt wurde. Rechtlich gesehen hat dies entscheidende Folgen. Der Bauherr erkennt damit die Leistung als erbracht an und die Beweislast für Mängel liegt nun bei ihm. Die Gewährleistungsfrist der Baufirmen beginnt. Schäden die dem Gebäude neu entstehen, etwa durch Sturm, sind nun im Verantwortungsbereich des Eigentümers.

Die Baumängel und das Abnahmeprotokoll

Prüferin und Polier besprechen Baumängel Von Baumängeln spricht man, wenn vertraglich vereinbarte Arbeit nicht oder nur fehlerhaft ausgeführt wurde. Auf keinen Fall darf eine Bauabnahme unterzeichnet werden, wenn man mit dem Bauergebnis nicht zufrieden ist. Um hier ganz sicher zu gehen, ist ein Abnahmeprotokoll unumgänglich. In diesem Protokoll werden alle Mängel niedergeschrieben und am besten auch fotografisch festgehalten. Es gibt für ein Abnahmeprotokoll keine Form die eingehalten werden muss.

Folgende Punkte sind wichtig:

• Die Teilnehmer der Begehung
• Datum und Ort der Bauabnahme
• Name des Bauherrn
• Adresse der Baustelle
• Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
• Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
• Beginn und Fertigstellung der Leistung
• die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
• eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
• die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Bausachverständige

Sachverständige machen Ortsbegehung Ein Bausachverständiger kann dem Bauherrn bei der Abnahme eine wichtige Stütze sein. Auch wenn unklar ist, ob es sich um einen Mängel handelt sollte dieser aufgenommen werden. So vergibt man die Chance auf Mängelrüge nicht und ein Sachverständiger kann später beurteilen ob ein Mängel vorliegt. Kabel oder Rohre können bei der Endabnahme nicht mehr kontrolliert werden, da sie unter dem Estrich oder dem Putz verborgen sind. Aus diesem Grund ist es ratsam diese Gewerke bereits früher zu kontrollieren. Folgende Handlungen führen unabsichtlich zur Abnahme: Der Bauherr reagiert nicht auf die Ankündigung der Bauabnahme und erscheint auch nicht zum Termin. Wenn das Haus vom Bauherrn bereits vor der Abnahme bezogen wurde. Auch eine vorschnell überwiesene Schlussrate ist die Anerkennung der erbrachten Leistungen.

Einige typische Baumängel und ihre Beseitigung

Aushubbagger auf einer großen Baustelle Einige Mängel sind häufiger zu finden als andere. Fehlerhafte Verarbeitung der Baumaterialien in Putz oder Mauerwerk die zu Rissen führt beispielsweise. Der Einbau der Fenster wurde nachlässig ausgeführt oder sie wurden verkehrt, also z. B. die Innen- und Außenseite verwechselt, eingebaut. Der Keller ist undicht durch Planungs- oder Materialfehler, oder das Dach ist für Feuchtigkeit anfällig wegen eines mangelhaft ausgeführten Dämmaufbaus. Oder ein zu schnelles Trocknen des Estrichs führt zu Rissen. Eine unsachgemäße Installation der Lüftungsanlagen kann zu Feuchtigkeit im Mauerwerk führen. Können Fragen geklärt werden, weil der Bauherr in ständigem Kontakt mit den Bauarbeitern ist, führt dies zur Fehlerminimierung.

Wie geht man nun als Bauherr vor wenn man einen Baumängel entdeckt?

Austausch fehlerhafter Wandverkleidung Ein grober Fehler wäre es, wenn der Bauherr den Mängel selbst zu reparieren versuchte. Stattdessen sollte der Mängel als Beweismaterial fotografiert werden. Die Mängelrüge beim zuständigen Handwerker hat schriftlich per Einschreiben mit Rückschein und Fristsetzung zu erfolgen. Bis der Mängel behoben ist, darf der Bauherr die Zahlung der Handwerkerrechnung aussetzen bis etwa zur zweifachen Höhe, die den Mängelbeseitigungskosten entsprechen. Verstreicht die Frist ungenützt, so ist eine Nachfrist festzusetzen. Als letzte Alternative bleibt dem Bauherrn, bei weiterer Leistungsverweigerung des Handwerkers, die Kürzung der Rechnung oder sogar der Rücktritt vom Vertrag und die Beauftragung eines anderen Handwerkers um den Mängel zu beheben. Vermeiden Sie, dass Ihnen Fehler, fehlerhafte oder nicht erbrachte Leistungen in der Bauausführung schlaflose Nächte bereiten und holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht. Nehmen Sie die Hilfe eines Anwaltes für Baurecht in Saarbrücken in Anspruch.