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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 20.11.2020 (Lesedauer ca. 3 Minuten, 8 mal gelesen)

Untervermietung: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Untervermietung: Was Mieter und Vermieter wissen müssen © mahony - Fotolia

Ob ein beruflich bedingter Auslandsaufenthalt oder der Auszug des Partners: Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Doch was versteht man eigentlich unter einer Untervermietung? Wie ist die Rechtslage zwischen Vermieter, Mieter und Untermieter? Muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen? Und was droht bei einer unerlaubten Untervermietung?

Was versteht man unter Untervermietung?


Eine Untervermietung zeichnet sich dadurch aus, dass ein Mieter einem Dritten seine Wohnung oder einzelne Zimmer entgeltlich zur ausschließlichen Nutzung überlässt.

Solange der Mieter den Besitz und die Verfügungsgewalt über die Mietsache behält, liegt keine Untervermietung vor.

Mieter, Untermieter, Vermieter – Wie ist die Vertragslage?


Bei einer Untervermietung gibt es zwei Vertragsverhältnisse: Vermieter und Mieter sowie Mieter und Untermieter. Beide Vertragsverhältnisse sind voneinander völlig getrennt. Der Untermieter steht in keiner vertraglichen Beziehung zum Vermieter. Das Bürgerliche Recht regelt allerdings, dass bei einem Ende des Mietvertrags mit dem Hauptmieter, der Untermieter verpflichtet ist die Wohnung zu räumen.

Was muss man beim Untermietvertrag beachten?


Im Untermietvertrag zwischen Mieter und Untermieter sollte der Mietgegenstand klar benannt sein: welches Zimmer oder welcher Teil der Wohnung. Die Angabe des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen gehören ebenso in den Untermietvertrag wie auch die Vertragslaufzeit – befristet oder unbefristet. Auch wenn keine gesetzliche Formerfordernisse bestehen, sollte der Untermietvertrag aus Gründen einer späteren Beweisführung schriftlich abgeschlossen werden.

Untervermietung ganze Wohnung oder Zimmer – Was gilt?


Bei der Untervermietung kommt der gesetzliche Mieterschutz unterschiedlich zum Tragen: Wird eine komplette Wohnung untervermietet, gilt der gleiche Mieterschutz wie bei einem normalen Mietverhältnis. Das bedeutet auch im Untermietverhältnis gilt für beide Vertragsparteien eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wird ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Bei einem möblierten Zimmer, das in der Wohnung des Hauptmieters untervermietet wird, ist eine Kündigung durch den Hauptmieter oder durch den Untermieter zum 15. des Monats mit einer 14tägigen Frist zum Monatsende zulässig.

Was ist ein Untermietzuschlag?


Der Vermieter hat die Möglichkeit für die Mehrnutzung durch die Untervermietung einen sog. Untermietzuschlag vom Mieter zu verlangen. Der Zuschlag auf die Miete darf allerdings höchstens 20 – 25 Prozent der Untermiete betragen.
Wichtig zu wissen: Der Vermieter darf seine Zustimmung zur Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, urteilte das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 104/18).

Muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen?


Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen, wenn im Mietvertrag keine generelle Untervermietungserlaubnis vereinbart wurde. Bei der Aufnahme von nahen Familienangehörigen, wie Ehegatten, Eltern oder Kindern bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters. Anders sieht das bei der Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung aus, hier wird die Zustimmung des Vermieters benötigt, entschied das Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 371/02).

Die Aufnahme von Pflegepersonal oder Hausangestellte in die Wohnung ist nicht zustimmungspflichtig. Auch die Aufnahme von Besuchern über einen längeren Zeitraum muss nicht vom Vermieter erlaubt werden.

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn der Mieter ihm außer dem Namen des Untermieters keine weiteren Personalien mitteilt, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 425 C 4118/19). Hält der Vermieter die Wohnung für eine Untervermietung zu klein oder sieht er damit den Hausfrieden gestört, kann er ebenfalls eine Untervermietung ablehnen.
Ansonsten muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung sollte sich der Mieter am besten schriftlich geben lassen.

Wann hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?


Der Mieter kann aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben.

So hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bei einem beruflich bedingten mehrjährigen Auslandsaufenthalt, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 349/13).

Auch eine erhebliche Vermögensverschlechterung beim Mieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründen, wenn er etwa nicht mehr in der Lage ist seiner vertraglich vereinbarten Mietzahlung nach zu kommen, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 322 C 13968/13).

Weitere Gründen können eine Trennung und der Auszug des Partners sein oder der Wunsch nicht mehr alleine in einer Wohnung leben zu wollen.

Was droht bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis?


Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon einem Untermieter zur Verfügung stellen, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, riskieren eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine heimliche Untervermietung zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 423 C 29146/12). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dem Vermieter nicht zu zumuten.

Übrigens: Unabhängig ob eine Erlaubnis des Vermieters vorliegt, oder nicht, haftet der Mieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht hat.

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