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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 11.05.2022 (Lesedauer ca. 5 Minuten, 363 mal gelesen)

Untermiete: Was Mieter und Vermieter wissen müssen!

angestrengter Mann steht vor vielen Umzugskartons angestrengter Mann steht vor vielen Umzugskartons © freepik-mko

Ihr Partner ist aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen? Sie verreisen eine längere Zeit ins Ausland? Sie arbeiten für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt? Oder haben Sie einfach ein Zimmer übrig? Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Doch was muss man bei einer Untervermietung alles beachten? Wie ist die Rechtslage zwischen Vermieter, Mieter und Untermieter? Muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen? Und was droht bei einer unerlaubten Untervermietung?

Was versteht man unter Untervermietung?


Eine Untervermietung zeichnet sich dadurch aus, dass ein Mieter einem Dritten seine Wohnung oder einzelne Zimmer entgeltlich zur ausschließlichen Nutzung überlässt.

Solange der Mieter den Besitz und die Verfügungsgewalt über die Mietsache behält, liegt keine Untervermietung vor.

Wie ist die Rechtslage zwischen Mieter, Untermieter und Vermieter?


Bei einer Untervermietung gibt es zwei Vertragsverhältnisse: Vermieter und Mieter sowie Mieter und Untermieter. Beide Vertragsverhältnisse sind voneinander völlig getrennt. Der Untermieter steht in keiner vertraglichen Beziehung zum Vermieter. Das Bürgerliche Recht regelt allerdings, dass bei einem Ende des Mietvertrags mit dem Hauptmieter, der Untermieter verpflichtet ist die Wohnung zu räumen.

Was muss man beim Untermietvertrag beachten?


Im Untermietvertrag zwischen Mieter und Untermieter sollte der Mietgegenstand klar benannt sein: welches Zimmer oder welcher Teil der Wohnung. Die Angabe des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen gehören ebenso in den Untermietvertrag wie auch die Vertragslaufzeit – befristet oder unbefristet. Auch wenn keine gesetzliche Formerfordernisse bestehen, sollte der Untermietvertrag aus Gründen einer späteren Beweisführung schriftlich abgeschlossen werden.

Muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen?


Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen, wenn im Mietvertrag keine generelle Untervermietungserlaubnis vereinbart wurde. Bei der Aufnahme von nahen Familienangehörigen, wie Ehegatten, Eltern oder Kindern bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters. Anders sieht das bei der Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung aus, hier wird die Zustimmung des Vermieters benötigt, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 371/02).

Die Aufnahme von Pflegepersonal oder Hausangestellte in die Wohnung ist nicht zustimmungspflichtig. Auch die Aufnahme von Besuchern über einen längeren Zeitraum muss nicht vom Vermieter erlaubt werden.

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn der Mieter ihm außer dem Namen des Untermieters keine weiteren Personalien mitteilt, entschied das Amtsgericht München (Az. 425 C 4118/19). Auch das Landgericht Berlin (Az. 64 T 49/20) stellt klar, dass der Vermieter einen Anspruch auf die vollständigen Kontaktdaten des Untermieters, wie Name, Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsort und Beruf, hat. Der Vermieter hat laut Landgericht Berlin (Az. 64 T 49/20) allerdings keinen Anspruch darauf den Bewerber für die Untermiete kennenzulernen.

Hält der Vermieter die Wohnung für eine Untervermietung zu klein oder sieht er damit den Hausfrieden gestört, kann er ebenfalls eine Untervermietung ablehnen.

Ansonsten muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung sollte sich der Mieter am besten schriftlich geben lassen.
Versagt der Vermieter seine Untermieterlaubnis, obwohl der Mieter aufgrund seines beruflich bedingten Auslandsaufenthaltes ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 349/13).

Wann hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?


Der Mieter kann aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben.
So hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bei einem beruflich bedingten mehrjährigen Auslandsaufenthalt, entschied der Bundesgerichtshof (Az.VIII ZR 349/13).

Auch eine erhebliche Vermögensverschlechterung beim Mieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründen, wenn er etwa nicht mehr in der Lage ist seiner vertraglich vereinbarten Mietzahlung nach zu kommen, so das Amtsgericht München (Az. 322 C 13968/13).

Weitere Gründen können eine Trennung und der Auszug des Partners sein oder der Wunsch nicht mehr alleine in einer Wohnung leben zu wollen.

Wichtig: Gibt es mehrere Mieter in einer Wohnung, reicht es für den Anspruch auf eine Untermieterlaubnis aus, wenn bei einem Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, so das Landgericht Berlin (Az. 67 S 59/21).

Kann der Vermieter die Kontaktdaten oder Verträge vom Untermieter verlangen?


Laut Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 25 C 16/20) muss der Mieter dem Vermieter weder die Ausweispapiere des Untermieters noch dessen Arbeitsvertrag oder den Untermietvertrag vorlegen.

Das Landgericht Berlin (Az. 64 T 49/20) ist hingegen der Ansicht, dass der Vermieter die Kontaktdaten vom Untermieter verlangen kann und auch das Recht hat diesen kennenzulernen.

Laut Amtsgericht München (Az. 425 C 4118/19) kann der Vermieter sich sogar weigern die Erlaubnis zur Untervermietung zu geben, wenn der Mieter ihm nicht sämtliche Personalien des Untermieters mitteilt.

Was droht bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters?


Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon einem Untermieter zur Verfügung stellen, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, riskieren eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine heimliche Untervermietung zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, entschied das Amtsgericht München (Az. 423 C 29146/12). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dem Vermieter nicht zu zumuten.

In einer weiteren Entscheidung erklärt das Amtsgericht München (Az. 417 C 7060/21) die fristlose Kündigung durch den Vermieter für zulässig, der dem Mieter eine Untervermietung an Touristen und Mitbewohnern verboten hatte, dieser sich aber bewusst einfach über den Willen des Vermieters hinwegsetzte.

Gibt der Hauptmieter seine Wohnung dauerhaft auf und ziehen Familienangehörige in die Wohnung, stellt das auch eine Untervermietung dar, die der Vermieter zustimmen muss. Fehlt es an seiner Zustimmung, kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses drohen, so das Landgericht Berlin (Az. 65 S 16/18).

Nach Ansicht des Landgerichts Potsdam (Az. 4 S 96/12) dürfen erwachsene leibliche Kinder in die Mietwohnung mitaufgenommen werden. Dies stellt keine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter erlaubt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Übrigens: Unabhängig ob eine Erlaubnis des Vermieters vorliegt, oder nicht, haftet der Mieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht hat.

Wie kündigt man dem Untermieter?


Bei der Untervermietung kommt der gesetzliche Mieterschutz unterschiedlich zum Tragen: Wird eine komplette Wohnung untervermietet, gilt der gleiche Mieterschutz wie bei einem normalen Mietverhältnis. Das bedeutet auch im Untermietverhältnis gilt für beide Vertragsparteien eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wird ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Bei einem möblierten Zimmer, das in der Wohnung des Hauptmieters untervermietet wird, ist eine Kündigung durch den Hauptmieter oder durch den Untermieter zum 15. des Monats mit einer 14tägigen Frist zum Monatsende zulässig.

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 329/19) hat entschieden, dass ein Hauptmieter seinem Untermieter nicht allein deshalb kündigen kann, weil der Vermieter seine Untermieterlaubnis widerrufen hat. Aber eine Kündigung des Untermietverhältnisses ist möglich, wenn der Hauptmieter dem Untermieter seinen konkreten Rückkehrwillen in die Wohnung darlegt.

Was ist ein Untermietzuschlag und ist er erlaubt?


Der Vermieter hat die Möglichkeit für die Mehrnutzung durch die Untervermietung einen sog. Untermietzuschlag vom Mieter zu verlangen. Der Zuschlag auf die Miete darf allerdings höchstens 20 – 25 Prozent der Untermiete betragen.

Laut Landgericht Berlin (Az. 66 S 29/18) darf der Vermieter für seine Untermieterlaubnis einen Untermietzuschlag von 5 bis 30 Euro pro Untermieter und Monat vom Hauptmieter fordern.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter darf seine Zustimmung zur Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, urteilte das Landgericht Berlin (Az. 64 S 104/18).

Muss man Untermieter anmelden?


Der Untermieter muss seinen neuen Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt innerhalb der gesetzlichen Frist anmelden. Dafür benötigt er eine Bescheinigung des Vermieters – in diesem Fall also des Hauptmieters -, der seinen Einzug zu einem bestimmten Datum bestätigt. Eine solche Vermieterbescheinigung halten die meisten Kommunen auf den Internetseiten ihres Einwohnermeldeamtes als Download zur Verfügung.

Müssen Mieteinnahmen aus Untermiete versteuert werden?


Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Das gilt auch für Mieteinnahmen aus einer Untervermietung. Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Eine höhere Steuerlast erfolgt aus den Mieteinnahmen aber nur dann, wenn ein Gewinn damit erzielt wird. Decken die Einnahmen aus der Untervermietung lediglich die Kosten der Miete, wirken sie sich steuerneutral aus.

erstmals veröffentlicht am 20.11.2020, letzte Aktualisierung am 11.05.2022

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