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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 09.10.2020 (Lesedauer ca. 3 Minuten, 1033 mal gelesen)

Airbnb & Co.: Was ist Mietern und Vermietern erlaubt?

Airbnb & Co.: Was ist Mietern und Vermietern erlaubt? © flashpics - Fotolia

Weil günstige Hotels oder Pensionen oft Mangelware sind, boomen Internetplattformen, die private Wohnungen oder Häuser an Touristen zur zeitweisen Nutzung vermitteln. Doch dürfen Mieter ihre Wohnung als Ferienwohnung zur Verfügung stellen? Muss der Vermieter vorher gefragt werden? Wer haftet für Schäden? Was ist mit dem Zweckentfremdungsverbot gemeint? Und müssen Einnahmen aus der Vermietung als Ferienwohnung versteuert werden?

Dürfen Mieter ihre Wohnung als Ferienwohnung anbieten?


Mieter, die ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer an Feriengäste vermieten wollen, benötigen die ausdrückliche Zustimmung ihres Vermieters. Selbst wenn im Mietvertrag eine Untervermietung gestattet wird, muss der Vermieter für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung seine Erlaubnis erteilen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) ist das Vermieten einer Wohnung an Feriengäste etwas völlig anderes als eine auf Dauer angelegte Untervermietung.

Der Vermieter hat das Recht die entgeltlichen Überlassung der Wohnung an Touristen zu verbieten, insbesondere wenn Nachbarn durch diese Nutzung der Wohnung belästigt werden.

Kann der Vermieter bei unerlaubter Vermietung an Feriengäste kündigen?


Bietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung über ein Internetportal, wie Airbnb, Touristen an, riskiert er die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 T 29/15 und 67 S 360/14) verhält der Mieter sich durch die unerlaubte entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig. Wurde er vom Vermieter wegen diesem schwerwiegenden Pflichtverstoß abgemahnt und macht trotzdem weiter, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Ein Mieter, der seine Wohnung unberechtigt Touristen zur Nutzung zur Verfügung gestellt hat und dies auf Nachfragen des Vermieters abstreitet, hat das Vertrauensverhältnis zum Vermieter so nachhaltig gestört, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, meint auch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 423 C 29146/12).

Kann WEG Kurzzeitvermietung an Feriengäste untersagen?


Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste kann durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergesellschaft verboten werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 112/18) im Fall einer WEG, die ein Vermietungsverbot für Kurzzeitvermietung an Feriengäste festlegen wollte.

Wer haftet für Schäden?


Kommt es aufgrund der Nutzung der Wohnung durch Touristen zu Schäden, haftet der Mieter. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Überlassung der Wohnung an Touristen erlaubt hat. Der Mieter haftet auch für das Verhalten der Touristen. Kommt es zu Lärmbelästigungen oder Verschmutzungen des Treppenhauses, muss der Mieter dafür geradestehen. Im äußersten Fall kann der Vermieter dem Mieter kündigen.

Was regelt das Zweckentfremdungsverbot?


Viele Städte mit knappem Wohnraum haben ein Zweckentfremdungsverbot für Mietwohnung erlassen. Das bedeutet, die Mietwohnung darf ohne Erlaubnis der zuständigen Behörde nicht als gewerbliche Ferienwohnung oder Geschäftsraum vermietet werden. Die Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot sind regional sehr unterschiedlich und sollten vor einer Vermittlung der Wohnung als Ferienwohnung bei der Stadt oder Kommune erfragt werden.

Der Europäische Gerichtshof (Aktenzeichen C-724/18, C-727/18) hat die behördliche Genehmigungspflicht für die Kurzzeitvermietung von möbliertem Wohnraum für rechtmäßig erklärt. EU-Staaten dürfen die kurzzeitige entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Touristen über Internet-Plattformen nur mit behördlicher Zustimmung erlauben, wenn damit einer Wohnungsknappheit begegnet werden soll, so das Gericht.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot?


Wer eine Mietwohnung ohne eine entsprechende Erlaubnis der zuständigen Behörde als Ferienwohnung weitervermietet, riskiert eine empfindliche Geldbuße bis zu 100.000 Euro. So hat die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung bei Airbnb ohne die erforderliche behördliche Genehmigung nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 Ss-OWi 438/19) eine Geldbuße in Höhe von 25.000 zur Folge.

Müssen Einkünfte aus Untervermietung versteuert werden?


Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Dies gilt auch für Mieteinnahmen aus einer Untervermietung von Wohnraum an Touristen. Bei der Steuererklärung müssen daher die Einkünfte aus der Untervermietung aufgeführt werden.
Wenn durch die Untervermietung Kosten entstanden sind, können diese als Verlust geltend gemacht werden und zu einer Steuerersparnis führen. Einkünfte bis zu 520 Euro im Jahr sind steuerfrei.



erstmals veröffentlicht am 09.02.2015, letzte Aktualisierung am 09.10.2020

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