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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 18.07.2016

Miete: Darf Vermieter bei Streit mit Mieter fristlos kündigen?

Nebenkostenabrechnungen, Umbauten, Gartennutzung- Konfliktpunkte gibt es zwischen Vermieter und Mieter immer wieder. Darauf kann auch mal eine handfeste Auseinandersetzung werden. Darf der Vermieter das Mietverhältnis dann einfach fristlos kündigen?

Nein, wenn Vermieter Mitschuld am Streit trifft!


Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 289/13) hielt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses nach einem Streit in folgendem Fall für wirksam:
Ein Vermieter nahm in der Wohnung des Mieters um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein. Das war mit dem Mieter auch so vereinbart. Der Vermieter ging aber nicht nur in die betroffenen Räume, sondern versuchte gegen den Willen des Mieters das ganze Haus bei dieser Gelegenheit zu besichtigen. Er öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam er nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter den Vermieter mit den Armen und trug ihn aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise mit Frist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die von dem Mieter erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass der Vermieter (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war der Vermieter nicht berechtigt. Indem er dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat er das Hausrecht des Mieters verletzt. Er trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieters, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters - selbst wenn er damit die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieter deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden, so der Bundesgerichtshof.

Ja, wenn das Mietverhältnis zerrüttet ist!


Ergibt eine umfassende Interessenabwägung , dass das Mietverhältnis zerrüttet ist und es nicht mehr zumutbar ist, diese weiter fortzuführen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ein Kündigungsgrund kann Bedrohungen durch den Mieter oder tätliche Auseinandersetzungen sein.


erstmals veröffentlicht am 03.07.2014, letzte Aktualisierung am 18.07.2016

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