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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 13.10.2020 (Lesedauer ca. 3 Minuten, 2961 mal gelesen)

Zoff zwischen Mieter und Vermieter – fristlose Kündigung rechtens?

Eine Dame hat in einem heftigen Streit und hebt drohend den Zeigefinger Eine Dame hat in einem heftigen Streit und hebt drohend den Zeigefinger © freepik - mko

Mieter sollten bei Auseinandersetzungen mit ihrem Vermieter nicht die Grenzen des guten Geschmacks überschreiten. Kommt es beim Zoff mit dem Vermieter zu Beleidigungen, kann dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung darstellen, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Zudem drohen dem Mieter empfindliche Schmerzensgeldzahlungen.

Streit mit Mieter – Wann kann Vermieter fristlos kündigen?


Ein Vermieter hat das Recht eine fristlose Kündigung gegenüber seinem Mieter auszusprechen, wenn er dafür einen wichtigen Grund hat. Dies ist etwa der Fall, wenn das Mietverhältnis aufgrund einer schwerwiegenden Vertragsverletzung zerrüttet ist und es für ihn nach einer umfassenden Interessenabwägung nicht weiter zumutbar ist, dieses fortzuführen. Wann diese Voraussetzungen bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter vorliegen, muss im Einzelfall entschieden werden.

In diesen Fällen darf der Vermieter kündigen:


Vermieter müssen sich von ihren Mietern keine Beleidigungen gefallen lassen. Bezeichnet ein Mieter einen Vermieter als „promovierten Arsch“, kann der Vermieter sich fristlos vom Mietverhältnis lösen, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 474 C 18543/14). Eine solch grobe Beleidigung des Vermieters sei eine so schwerwiegende Vertragsverletzung, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar mache. Die Äußerungen des Mieters könnten auch nicht mehr als Unhöflichkeit oder hinzunehmende Pöbelei anzusehen sein. Der Vermieter musste den Mieter auch nicht vor der Kündigung des Mietverhältnisses abmahnen, da eine Abmahnung die schwerwiegende Zerstörung des Vertrauensverhältnisses nicht wiederherstellen konnte, so das Gericht.

In einem anderen Fall wurde ein Mieter von seinem Vermieter zur Rede gestellt, weil er sich gegenüber anderen Mitbewohnern rassistisch geäußert haben soll. Am Ende der Unterredung titulierte der Mieter den Vermieter als Schwein. Die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung erfolgte zu Recht, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 8027/13). Die Beleidigung des Vermieters sei eine erhebliche Vertragsverletzung, zumal eine Entschuldigung des Mieters für seine Äußerungen ausblieb. Ganz im Gegenteil: In der Erwiderung der Räumungsklage habe der Mieter den Vermieter als Lügner bezeichnet. Es sei also nicht davon auszugehen, dass der Mieter sein Verhalten ändere. Dies wiederum sei dem Vermieter nicht zu zumuten. Der Vermieter habe daher das Recht das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch das Landgericht München I (Aktenzeichen 14 S 16950/15) stellt klar, dass ein Mieter seinen Vermieter unter anderem nicht als „Terroristen“ bezeichnen darf. Diese erhebliche Beleidigung führe zu einer schwerwiegenden Vertragsverletzung, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

Kein Recht zur Kündigung beim Zoff mit Mieter:


Trifft den Vermieter an der Auseinandersetzung mit seinem Mieter eine Mitschuld, darf er das Mietverhältnis nicht kündigen, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 289/13) im Fall eines Vermieters, der der mehrfachen Aufforderung des Mieters dessen Wohnung zu verlassen nicht nachkam. Daraufhin packte der Mieter den Vermieter und trug ihn nach draußen. Der Vermieter kündigte so dann das Mietverhältnis. Zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof. Der Vermieter habe das Hausrecht des Mieters verletzt und trage daher eine Mitschuld am Geschehen. Im Angesicht der gesamten Umstände des Falls stelle das Verhalten des Mieters auch keine gravierende Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 U 55/18) berechtigt den Vermieter eine vom Mieter gestellte Strafanzeige wegen Beleidigung noch nicht das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Hier handele es sich um ein Recht des Mieters gegen unter Umständen beleidigende Äußerungen des Vermieters vorzugehen.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 216 C 461/14) empfand die Bezeichnung einer Mitarbeiterin des Vermieters als „faul“ und „talentlose Abrissbirne“ als eine eher weniger gravierende Beleidigung. In diesem Fall wäre vor der fristlosen Kündigung zunächst eine Abmahnung des Mieters geboten gewesen, so das Gericht.

Wann hat der Vermieter einen Anspruch auf Schmerzensgeld?


Erfüllt ein Mieter mit seinen Äußerungen gegenüber einem Vermieter den Straftatbestand einer groben Beleidigung mit Wirkung in der Öffentlichkeit, kann der Vermieter Schmerzensgeld von ihm fordern.




erstmals veröffentlicht am 03.07.2014, letzte Aktualisierung am 13.10.2020

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