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Immobilienrecht , 16.09.2015

Baufinanzierung - Widerruf wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Zahlreiche Kreditnehmer haben in der Vergangenheit teure Baudarlehen aufgenommen und würden deshalb von den aktuell sehr günstigen Zinsniveaus für Immobilienkredite deutlich profitieren. Um jedoch eine teure Baufinanzierung durch eine günstigere zu ersetzen, müssen Darlehensnehmer bestehende Kreditverträge kündigen. Dieses Recht versuchen die Kreditgeber durch unterschiedliche Vertragsklauseln einzuschränken, indem sie einen vorzeitigen Vertragsausstieg ausschließen bzw. im Kündigungsfall z. B. Vorfälligkeitsentschädigungen für entgangene Zinsgewinne verlangen.

Neuere Gerichtsentscheidungen zu mangelhaften Widerrufsbelehrungen in Kreditverträgen über Baudarlehen erlauben jedoch vielen Kreditnehmern, auch ohne solche negativen Folgen aus teuren Krediten auszusteigen, um diese durch billigere Baudarlehen zu ersetzen. So kann der finanzielle Vorteil des Kreditkunden bei begründeter vorzeitiger Kreditkündigung durchaus im vier- bis fünfstelligen Bereich und sogar noch höher liegen.

Haben die Kreditgeber in Kreditverträgen über Baudarlehen also einen vorzeitigen Widerruf ausgeschlossen oder verlangen sie bei vorfristiger Vertragskündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer, so sind solche Vertragsklauseln oft juristisch angreifbar. Darüber hinaus bestätigen einige Gerichte, dass auch ein Baudarlehen für eine privat genutzte Immobilie wie jeder andere Verbraucherkredit zu behandeln ist, wenn es sich beim Kreditgeber um ein Kreditinstitut handelt. Deshalb gilt das Kündigungsrecht des Kreditnehmers auch nicht nur für Baudarlehen, die eine Bank ausgereicht hat, sondern auch für Immobilienfinanzierungen, bei denen die KfW-Kreditanstalt für den Wiederaufbau als Kreditgeber auftritt.

Deutliche juristische Hinweise auf die Möglichkeit zur vorteilhaften Anfechtung eines Kreditvertrags und zur vorfristigen Vertragskündigung finden sich oft in den Vertragsformulierungen zum Beginn der Widerrufsfrist (Begriffe wie "frühestens" etc.). Auch Kreditverträge für Baudarlehen, die zu allgemein formulierte Musterwiderrufsbelehrungen enthalten, sind in vielen Fällen angreifbar. Enthält der Baufinanzierungsvertrag zum Beispiel solche typischen Fehler, kann der Kreditnehmer ein laufendes Baudarlehen auch dann noch berechtigterweise kündigen, wenn er schon viele Jahre läuft. Handelt es sich um einen Vertrag mit solchen fehlerhaften Formulierungen und kündigt der Kreditnehmer deshalb, muss der Kreditgeber nicht nur auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten bzw. diese reduzieren, sondern dem Kreditnehmer häufig auch Gebühren oder Verwaltungskosten für die Vertragsbearbeitung zurückerstatten.

Die Erfolgsaussichten zur günstigen Anfechtung von Verträgen über Baudarlehen sind ausgesprochen hoch. So ergaben Vertragsprüfungen von Fachanwälten, Richtern und Verbraucherschutzorganisationen, dass deutlich mehr als die Hälfte aller zwischen 2002 und 2011 für private Immobilienfinanzierungen abgeschlossenen Kreditverträge Fehler enthielten, mit denen eine vorzeitige Vertragskündigung ohne oder mit geringen Nachzahlungspflichten zu rechtfertigen ist. Dementsprechend haben Banken auch vor Gericht bereits eine Reihe von Niederlagen gegen die Klagen ihrer Kreditkunden erlitten.

Je früher man sich als Kreditnehmer die Möglichkeit zur Umschuldung auf günstigere Baudarlehen nutzt, desto höher sind die Ersparnisse durch schnelle Nutzung der hohen Zinsunterschiede. Erfahrungsgemäß sind Banken jedoch in den meisten Fällen nur dann bereit, über einen für den Kreditnehmer vorteilhaften Vertragsausstieg ernsthaft zu verhandeln, wenn die Anfechtung des Vertrags mit entsprechendem Nachdruck erfolgt. Schon deshalb sollte man als Kreditnehmer so früh wie möglich einen Anwalt mit der Durchsetzung seiner Ansprüche in diesen Fällen beauftragen.

von Martin P. Heinzelmann, LL.M.

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