Haftungsrisiko bei Asbest im Haus

Asbest im Haus – Haftungsrisiko bei Immobilienverkauf

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden: Wer eine Immobilie verkauft und den Käufer nicht über gesundheitsgefährdende Baustoffe aufklärt, muss unter Umständen für die – oftmals hohen – Sanierungskosten des Hauses aufkommen.

Augen auf beim Haus(ver)kauf!
Im aktuellen Fall, über den der BGH am 27.03.2009 (Aktenzeichen V ZR 30/08) urteilte, hatte der Kläger vom Hausverkäufer ein im Jahre 1980 gebautes Haus unter „Ausschluss der Gewähr für Fehler und Mängel“ gekauft. Obwohl zuvor bereits ein anderer Interessent aufgrund der Asbestverkleidung von seiner Kaufabsicht zurückgetreten war, informierte der Verkäufer den Käufer nicht über die beim Bau des Hauses verarbeiteten Asbestplatten in der Außenfassade. Nach dem Kauf wollte der Käufer vom Verkäufer die Kosten für die Asbestsanierung des Hauses ersetzt haben.
Gerade Asbest, welches in den 1980er Jahren auf Grund der guten Isolationseigenschaften und Festigkeit als „Wunderfaser“ in der Bauindustrie „gefeiert“ wurde, ist heute eindeutig als gesundheitsgefährdend eingestuft. Mittlerweile ist die Verwendung verboten.

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Der BGH war in seinem Urteil der Auffassung, dass Baustoffe, die bei der Errichtung des Hauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, rechtlich einen Sachmangel des Hauses darstellen, über den der Verkäufer den potenziellen Käufer aufklären muss.

Gesundheitsrisiko für den Käufer
Der Grund für die Entscheidung des BGH lag darin, dass bei üblichen Renovierungsarbeiten, die durch Laien durchgeführt würden, erhebliche Gesundheitsgefahren für diesen auftreten könnten.
Verschweigt ein Verkäufer eine Asbestbelastung, um die Immobilie verkaufen zu können, so muss er sich laut BGH sogar Arglist vorwerfen lassen, wenn er von dieser Belastung Kenntnis hatte. Dies verschärft die Haftung nochmals um ein weiteres, da der Verkäufer in diesem Fall nicht nur für den Mangel an sich, sondern auch für die Verletzung einer „vorvertraglichen Aufklärungspflicht“ haften muss.

Anwaltlicher Rat für Käufer und Verkäufer
Auf Grund des oftmals hohen Wertes von Immobilien ist sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Immobilie zumindest für private Käufer und Verkäufer kein alltägliches Geschäft. Die Vielzahl von Rechten und Pflichten, die bei einem Haus(ver)kauf für die Vertragspartner entstehen, sind in für einen Laien häufig kaum zu überblicken.
Gemessen an dem Wert einer Immobilie kann daher nur geraten werden, sich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie durch einen Anwalt unterstützen zu lassen, damit die Abwicklung des Geschäfts für beide Seiten zufriedenstellend verläuft und etwaige Risiken ausgeschlossen werden können. Tritt im Nachhinein ein Mangel an einer gekauften Immobilie auf, so sollte ebenso unverzüglich ein Anwalt zu Rate gezogen werden, um unter Umständen anfallende Kosten der Mängelbeseitigung einklagen oder unberechtigte Ansprüche abwehren zu können.


Lutz Geißler
Rechtsanwalt


[vom 15.04.2009]

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