BGH zu Rückabwicklung eines Immobilienkaufs

BGH: Finanzierungskosten bei Rückabwicklung eines Immobilienkaufs (hier: einer Eigentumswohnung) ersatzfähig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung dazu getroffen, welche Schäden der Käufer einer Immobilie (hier: einer Eigentumswohnung) ersetzt verlangen kann, wenn der (notarielle) Kaufvertrag wegen (Bau-)Mängeln rückgängig gemacht wird, also der Rücktritt von dem Vertrag gegen Rückzahlung des Kaufpreises erklärt wird.

Mit diesem Urteil vom 12.03.2009 (Az.: VII ZR 26/06) hielt der BGH fest:

1. Der Erwerber einer mangelhaften Eigentumswohnung kann Schadensersatz in der Weise geltend machen, dass er die Eigentumswohnung zurück gibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.

2. Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sicht nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein auf Grund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde.

3. Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei diesen Schadensberechnungen geltend machen kann, gehören grundsätzlich auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung.

4. Bei der Schadensberechnung sind (aber) die vom Erwerber erzielten Mieteinnahmen abzuziehen.
In dem durch den BGH entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine Eigentumswohnung und vermiete diese. Später stellten sich massive Feuchtigkeitsschäden heraus. Der Käufer der Wohnung zeigte den Mangel an und forderte unter Fristsetzung und „Ablehnungsandrohung“ den Verkäufer auf, die (Bau-)Mängel (Feuchtigkeit) zu beseitigen. Ein „Nachbesserungsversuch“ scheiterte, der Verkäufer konnte die Mängel also nicht beheben.

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Damit war der Anspruch des Wohnungskäufers auf Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach entstanden (sog. „großer Schadensersatzanspruch“). Da der Fall vor einer Gesetzesmodernisierung im Jahr 2002 spielte, war eine sog. Ablehnungsandrohung (Androhung des Rücktritts von dem Kaufvertrag bei nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung) erforderlich gewesen. Für Kaufverträge, die ab dem Jahr 2002 geschlossen wurden, ist übrigens „nur“ noch eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist – nicht jedoch eine Ablehnungsandrohung – erforderlich, um ein Rücktrittsrecht bzw. Schadensersatzansprüche zu haben.
Die o.g. Leitsätze des BGH bedeuten:
Der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten und erhält gegen RückÜbereignung der Immobile an den Verkäufer den Kaufpreis zurück. Als Schadensersatz bzw. aufgrund der Rückabwicklung des Kaufvertrages kann er ersetzt verlangen:

• Kaufpreis
• Ggf. Maklergebühren
• Ggf. Notarkosten
• Ggf. nutzlose Aufwendungen (z.B. Investitionen für eine Modernisierung der Wohnung)
• Ggf. Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung (v.a. Rechtsanwalts-Gebühren)
• Ggf. Finanzierungskosten
• Sämtliche Verfahrenskosten (Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten etc.).

Ersatzfähig sind diese Positionen, weil der Schadensersatzanspruch nach der „Differenzmethode“ berechnet wird, also durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten (hier: des Käufers der Eigentumswohnung) und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung (also: Verkauf einer mangelfreien Wohnung) gehabt hätte.
Selbstverständlich schließt dies die Finanzierungskosten (z.B. durch Aufnahme eines Bankkredits) mit ein, da die sog. „Rentabilitätsvermutung“ gilt (Annahme, dass die Finanzierungskosten durch den Vorteil der Wohnung, also der erfolgreichen Vermietung, wieder eingebracht worden wären, sich die Finanzierungskosten also amortisiert hätten).
Lediglich die Mietausfälle, die dem Käufer wegen den Feuchtigkeitsschäden entstanden waren, sind im Ergebnis nicht ersatzfähig. Hier findet ein sog. „Vorteilsausgleich“ statt, der Käufer soll nämlich durch die Rückabwicklung des Kaufs nicht schlechter gestellt werden, als wenn er nicht gekauft hätte, aber eben auch nicht besser.
Die Entscheidung des BGH bringt Klarheit zur Schadensberechnung, wenn der Kauf einer Immobilie rückgängig gemacht werden soll bzw. kann. Dies gilt übrigens natürlich nicht nur dann, wenn Feuchtigkeitsschäden vorliegen, sondern bei jedem (Bau-)Mangel. In Betracht kommt z.B. auch ein mangelhafter Schallschutz, Risse im Putz oder ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Immobilie etc.
Es ist dringend zu empfehlen, anwaltlichen Rat einzuholen, bevor wegen vermeintlicher (Bau-)Mängel der Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt wird. Zunächst müsste natürlich überprüft werden, ob überhaupt ein (Bau-)Mangel im juristischen Sinne vorliegt. Darüber hinaus setzt ein Rücktrittsrecht u.a. voraus, dass sich der Käufer Rechte wegen (erkennbarer) Mängel bei Abnahme der Immobilie vorbehalten hat, eine rechtswirksame Mängelrüge vorliegt und ob es sich überhaupt um im juristischen Sinne „erhebliche“ Mängel handelt. Wird ohne anwaltliche Hilfe vorschnell ein in Wahrheit nicht berechtigter Rücktritt von dem (notariellen) Kaufvertrag erklärt, kann es teuer werden, wenn z.B. der Verkäufer einen Anwalt einschaltet, der dann seine Gebühren für die nicht berechtigte Inanspruchnahme in Rechnung stellt. Außerdem sollte dringend mit anwaltlichem Rat geklärt werden, ob man gleich klagen oder zunächst (ein wesentlich kostengünstigeres) selbstständiges Beweisverfahren einleiten sollte oder etwa lieber mit dem Verkäufer einvernehmlich einen Sachverständigen einschaltet.
Aus Verkäufersicht sollte auch dringend anwaltlicher Rat dazu eingeholt werden, welche Qualität der gerügte Mangel hat und wie man das Risiko erheblicher Schäden minimiert. Denn oft denkt der Verkäufer, dass „kleine“ Mängel nicht zum Rücktritt berechtigen. Das ist aber nur dann richtig, wenn tatsächlich nur ein „unerheblicher“ Mangel vorliegt; die Abgrenzung zu „erheblichen“ Mängeln ist juristisch schwierig. Außerdem kann auch bei einem „unerheblichen“ Mangel das volle Rücktrittsrecht entstehen, wenn der Mangel nicht fristgemäß beseitigt wird. Man stelle sich aus Verkäufersicht vor, dass – weil der Anspruch des Mieters z.B. nicht ernst genommen wird – wegen eines für € 500,00 behebbaren Mangels das voll Rücktrittsrecht entsteht und ein Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro sowie die o.g. Schadensersatzpositionen zurück gezahlt werden müssen.

Maximilian Koch
Rechtsanwalt, M.B.A.

[vom 24.06.2009]

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