Wann darf der Vermieter die Mietwohnung betreten?
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Reparaturen, Besichtigungstermine mit neuen Mietinteressenten oder das Ablesen der Zählerstände sind nur ein paar Gründe, warum der Vermieter ein Interesse daran hat, die Wohnung des Mieters zu betreten. Doch wann muss man den Vermieter in die Wohnung lassen? Und was passiert, wenn dem Vermieter das Betreten der Wohnung vom Mieter nicht erlaubt wird?
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Wann muss ich den Vermieter in meine Wohnung lassen?
Der Mieter ist Inhaber des Hausrechts in seiner Mietwohnung und muss den Vermieter nur in die Wohnung lassen, wenn er dies möchte. Eventuelle Klauseln im Mietvertrag, wonach dem Vermieter pauschal ein Betretungsrecht einräumen sind unwirksam. Aber es können Sachgründen vorliegen, die sich aus der Bewirtschaftung des Mietobjektes ergeben, die dem der Vermieter ein Recht auf das Betreten der Mietwohnung einräumen, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 289/13).
Solche Sachgründe können klassischerweise Reparaturen in der Mietwohnung oder Modernisierungsarbeiten sein. Auch Besichtigungen, um die Wohnung weitervermieten zu können, geben dem Vermieter eine Betretungsrecht. Zutritt muss ihm auch zum Ablesen der Zählerstände erlaubt werden, damit er die Betriebskostenabrechnung erstellen kann. Bei Gefahr im Verzug, etwa bei einem Wasserrohrbruch, darf der Vermieter ebenfalls in die Mietwohnung. Aber auch, wenn der Vermieter den Verdacht hegt, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird, bspw. eine unerlaubte Untervermietung vorliegt, hat er ein Betretungsrecht.
Der Mieter kann vom Vermieter in diesen Fällen verlangen, dass er den Sachgrund zur Betretung der Mietwohnung nachweist, etwa durch die Vorlage eines Handwerkerauftrags oder ein Sachverständigengutachten.
Muss der Vermieter seinen Besuch ankündigen?
Ja, Außer bei Gefahr im Verzug muss das Vermieter seinen Besuch beim Mieter in einer angemessenen Frist ankündigen. Es ist gesetzlich nicht geregelt in welcher Frist er dies tun muss, aus der Rechtsprechung ergibt sich aber, dass zum Beispiel bei dringenden Handwerksarbeiten eine Ankündigung mindestens 24 Stunden vorher erfolgen muss. Geht es um Besichtigungstermine mit Mietinteressenten ist die Ankündigung des Besuchs 14 Tage vorher vorzunehmen.
Der Mieter muss einen vorgeschlagenen Termin nicht einfach hinnehmen. Wenn es bei ihm zeitlich nicht passt, kann er den Termin ablehnen, sollte aber einen Ausweichtermin vorschlagen. In der Regel finden die Besuche des Vermieters werktags statt.
Darf der Vermieter in meine Wohnung, wenn ich nicht da bin?
Der Vermieter darf die Wohnung nur mit dem Einverständnis des Mieters betreten – das gilt natürlich auch, wenn der Mieter nicht da ist. Verschafft sich der Vermieter Zutritt zur Wohnung, etwa mit einem Zweitschlüssel, ohne das Einverständnis des Mieters, begeht er strafbaren Hausfriedensbruch.
Was passiert, wenn ich dem Vermieter den berechtigten Zutritt verweigere?
Dem Vermieter den Zutritt zu verweigern, ob wohl er ein berechtigtes Interesse hat, ist Mietern nicht zu empfehlen. Der Vermieter kann in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen und sich im Eilverfahren per gerichtlicher Verfügung Zutritt zur Wohnung verschaffen. Die Verfahrenskosten muss in diesem Fall der Mieter zahlen.