Rechtsanwalt Karl Robert Kirschner
Kirschner Rechtsanwalt Rechtsanwalt
· Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Höhscheider Straße 116,
42699 Solingen
Rechtsanwalt Urs Quadbeck
Rechtsanwalt
· Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
· Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hüttenstraße 1,
40215 Düsseldorf
Schlüsselübergabe neues Eigenheim Im Baugesetzbuch findet man die meisten relevanten Gesetzestexte rund ums Bauen. Aber es gibt noch einige weitere Gesetze die beim Bauen zu berücksichtigen sind, so z.B. das BGB und auch Verordnungen über die Sicherheit am Bau (BaustellV, BauFordSiG). Das Baurecht wird in privates und öffentliches Baurecht unterteilt. Das öffentliche Baurecht befasst sich vorwiegend mit den gesetzlichen Regelungen wer, wo und unter welchen Voraussetzungen bauen darf. Das Regelwerk für öffentliches Baurecht nennt sich Baugesetzbuch kurz BauGB. Darin ist festgelegt, dass die Bauleitplanung der Gemeinde obliegt, die einen Flächennutzungsplan zu erstellen hat. Dieser Flächennutzungsplan enthält künftige bauliche Planungen der Gemeinde. Die Gemeinde ist auch verpflichtet den notwendigen Straßenbau eines Neubaugebietes zu leisten, also deren Erschließung. Die Kosten für diese Erschließung teilt sich die Gemeinde mit den jeweiligen Eigentümern der Grundstücke. Sondervorschriften im Baugesetzbuch dienen durch Sanierung dem Erhalt und Schutz historischer Stadtviertel. Vor dem Bau muss der Bauplan bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht und von ihr genehmigt werden. Wenn die Gemeinde die Baugenehmigung verweigert ist man oft ratlos. Um sich langwierige und aussichtslose Streitereien zu ersparen ist es ratsam sich den kompetenten Rat eines Anwalts für Baurecht einzuholen.
Was muss beim Bau des Eigenheims beachtet werden?
Schlüssel hängen an einem Schlüsselboard Die Behörde hat den Bau genehmigt, nun geht es vorwiegend um privates Baurecht. Das private Baurecht umfasst die Verträge die der Bauherr mit den unterschiedlichen Gewerken schließt. Hier ist zum Beispiel der Architektenvertrag und auch die mit dem Architekten vereinbarte Architektenhaftung gemeint. Generell kann eine ungenaue Leistungsbeschreibung in Verträgen zu Problemen führen. Auch die Durchführung der handwerklichen Arbeiten kann unzufriedenstellend erfolgen, oder bei Lieferverzug, die ganze Baustelle lahm legen. Immer wieder kommt es auch vor, dass eine Baufirma Insolvenz beantragen muss und überhaupt keine Arbeit oder Material mehr liefern kann. Läuft es am Bau nicht glatt, so hat dies schnell sehr weitreichende und kostenspielige Folgen. Fachkundigen Rat bekommt man in diesen verfahrenen Situationen vom erfahrenen Anwalt für Baurecht in Essen.
Die Bauabnahme
Architekt und Bauherr lesen in einem Bauplan Am Ende der Bauarbeiten steht dann die Bauabnahme durch den Bauherrn an. Aus juristischer Sicht ist diese Bauabnahme ein entscheidender Schritt. Der Bauherr erkennt damit die Leistung als erbracht an und die Beweislast für Mängel liegt nun bei ihm. Ab jetzt ist die Baufirma fünf Jahre lang in einer Gewährleistungspflicht. Es tritt auch der sogenannte Gefahrenübergang ein, was bedeutet, dass von nun an der Eigentümer selbst für z.B. Sturmschäden in der Verantwortung ist.
Über Baumängel und das Abnahmeprotokoll
Prüferin deutet auf Mängel an der Baustelle Von Baumängeln spricht man, wenn vertraglich vereinbarte Arbeit nicht oder nur fehlerhaft ausgeführt wurde. Unterzeichnen Sie keine Bauabnahme, wenn Mängel festgestellt wurden. Auf ein Abnahmeprotokoll darf aus diesem Grund nicht verzichtet werden. Die Bestandsaufnahme erfolgt durch möglichst genaue Beschreibung der gefundenen Mängel und beweiskräftiger Fotos. Es gibt keine Vorschriften wie ein Abnahmeprotokoll auszusehen hat.
Folgende Punkte sind wichtig:
Die Teilnehmer der Begehung
Datum und Ort der Bauabnahme
Name des Bauherrn
Adresse der Baustelle
Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
Beginn und Fertigstellung der Leistung
die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn
Bausachverständige für bebaute Grundstücke
Beratung durch Sachverständige Die zusätzliche Unterstützung eines Bausachverständigen ist zu empfehlen. Zur Sicherheit sollten auch Dinge aufgenommen werden, bei denen nicht klar ist, ob es sich tatsächlich um einen Mängel handelt. So vergibt man die Chance auf Mängelrüge nicht und ein Sachverständiger kann später beurteilen ob ein Mängel vorliegt. Frühere Abnahmen werden notwendig für alle Arbeiten, die bei der Endabnahme nicht mehr sichtbar sind, wie Kabel oder Rohre. Die Abnahme für derlei Arbeiten sollte deshalb stets sofort nach ihrer Fertigstellung geschehen. Folgende Handlungen führen unabsichtlich zur Abnahme: Das Nichterscheinen des Bauherrn zum Abnahmetermin ohne Angabe von Gründen. Wenn das Haus vom Bauherrn bereits vor der Abnahme bezogen wurde. Die vorzeitige Überweisung der Schlussrate würde ebenfalls als Abnahme ausgelegt.
Häufige Baumängel und wie sie beseitigt werden können
Bauarbeiter bei der Herstellung von Ortbeton Einige Mängel sind häufiger zu finden als andere. Leicht festzustellen sind u.a. entstandene Risse im Mauerwerk oder im Putz. Beim Einbau der Fenster können Fehler auftreten, z.B. können sie mit der Außenseite nach innen eingebaut worden sein. Durch falsche Abdichtung können die Kellerwände feucht sein, oder das Dach wurde nicht ordentlich mit Dämmmaterial abgedichtet. Risse im Estrich entstehen vor allem durch Dehnungsfugen, die nicht nach den Regeln der Kunst ausgeführt wurden. Wird die Lüftungsanlage nicht ordentlich eingebaut, so kann dies zu Feuchtigkeit in den Wänden führen. Manch einer dieser Mängel kann durch viel Präsenz eines aufmerksamen Bauherrn auf der Baustelle vermieden werden.
Auf einiges sollte der Bauherr achten, wenn er auf einen Baumängel stößt.
Arbeiten an Holzständern Der Baumangel darf nicht vom Bauherrn selbst repariert werden! Halten Sie den Mängel durch ein Foto fest, oder holen Sie sich einen neutralen Zeugen hinzu. Anschließend muss dann eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung erfolgen. Der Handwerker muss damit rechnen, dass der Bauherr einen Teil der Rechnung erst nach Mängelbeseitigung begleichen wird. Der Handwerker hat Anspruch auf eine Nachfrist, wenn er den Schaden nicht innerhalb der gesetzten Frist beheben konnte. Nützt der Handwerker auch diese zweite Fristsetzung nicht zur Behebung des Mängels, so kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und einen anderen Handwerker mit der Erledigung beauftragen. Da am Bau viele Gewerke beteiligt sind, bis hin zu Subunternehmen ist es häufig schwer den Verantwortlichen für Baumängel auszumachen und es ist ratsam sich frühzeitig Hilfe durch einen Anwalt für Baurecht zu holen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht in Essen.
