Wohnungsübergabe: Das sollten Mieter beachten!
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Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Moment, sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Eine ordnungsgemäße Übergabe ist entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und rechtlich abgesichert zu sein. Doch was genau muss bei einer Wohnungsübergabe beachtet werden? Muss man ein Übergabeprotokoll anfertigen? Welche Schäden müssen vor der Wohnungsübergabe beseitigt werden? Und muss der Vermieter mit der Wohnungsübergabe die Kaution an den Mieter zurückzahlen?
- Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?
- Muss ein gemeinsamer Termin zur Wohnungsübergabe stattfinden?
- Wie muss ich die Wohnung vor der Übergabe vorbereiten?
- Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe notwendig?
- Worauf muss ich bei einem Übergabeprotokoll achten?
- Muss ich die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben?
- Was passiert, wenn ich die Wohnung trotz Renovierungspflicht unrenoviert übergebe?
- Welche Schäden muss ich beim Auszug vor der Wohnungsübergabe beseitigen?
- Muss ich bauliche Veränderungen beim Auszug vor der Wohnungsübergabe zurückbauen?
- Darauf sollten Sie bei der Wohnungsübergabe unbedingt achten!
- Muss der Vermieter die Kaution bei der Wohnungsübergabe zurückzahlen?
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Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?
Eine Wohnungsübergabe zwischen Vermieter und Mieter findet in der Regel vor dem Einzug und nach dem Auszug des Mieters statt. In beiden Fällen ist es wichtig, dass der Zustand der Mietwohnung bei der Wohnungsübergabe – am besten schriftlich – festgehalten wird. Bestehende Mängel an der Mietwohnung, die beim Einzug nicht dokumentiert wurden, können dem Mieter beim Auszug zur Last gelegt werden. Werden beim Auszug bestehende Mängel nicht an der Mietwohnung nicht benannt, kann der Vermieter diese später nur schwer gegenüber dem Mieter geltend machen.
Muss ein gemeinsamer Termin zur Wohnungsübergabe stattfinden?
Ein gemeinsamer Übergabetermin ist nicht zwingend notwendig. Für die Wohnungsübergabe reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel zurückgibt. Das muss nicht zwangsläufig in der Mietwohnung geschehen, wird aber in der Regel so gemacht.
Laut Oberlandesgericht (OLG) Hamm (Az. 30 U 195/22) reicht es für den Rückerhalt der Mietwohnung aus, wenn der Mieter den Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft und der Vermieter Kenntnis von dem Schlüsseleinwurf hat.
Wie muss ich die Wohnung vor der Übergabe vorbereiten?
Die Vorbereitung der Wohnung ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Übergabe. Für den Mieter bedeutet dies, dass er die Wohnung in einem sauberen und ordentlichen Zustand hinterlassen sollte. Dies umfasst, dass alle Räume, einschließlich Küche, Bad, Fenster und Fußböden gründlich gereinigt werden. Dazu gehört auch das Entfernen von Staub, Schmutz und Flecken sowie das Wischen der Wände, soweit dies erforderlich ist.
Kleinere Schäden, wie abgeplatzte Farbflecken, Risse in den Wänden oder defekte Lampen, sollten vor der Übergabe repariert werden. Eine gründliche Inspektion der Wohnung hilft, eventuelle Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben.
Alle persönlichen Gegenstände müssen aus der Wohnung entfernt werden. Auch Müll, alte Möbel oder nicht mehr benötigte Gegenstände sollten ordnungsgemäß entsorgt werden.
Wichtig: Eine saubere und gepflegte Wohnung zu hinterlassen, hilft, mögliche Abzüge von der Kaution zu vermeiden und erleichtert die Übergabe erheblich.
Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe notwendig?
Ein Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument, das alle relevanten Informationen zur Wohnung und ihrem Zustand festhält. Es schützt sowohl den Mieter als auch den Vermieter vor späteren Streitigkeiten. In der Regel wird beim Ein- oder Auszug in eine Mietwohnung ein sog. Übergabeprotokoll erstellt – es besteht aber keine gesetzliche Pflicht ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Einen Anspruch auf Erstellung eines Übergabeprotokolls hat aber weder der Mieter noch der Vermieter. Einigen sich beide bei der Wohnungsübergabe auf ein Übergabeprotokoll, so kann damit der Zustand der Mietsache festgestellt werden.
Worauf muss ich bei einem Übergabeprotokoll achten?
Damit dem Übergabeprotokoll eine gewisse Beweiskraft vor Gericht zu kommt, sollte es neben den Kontaktdaten des Mieters und des Vermieters auch das Datum des Ein- oder Auszugs enthalten. Wichtig ist auch das Datum der letzten Renovierung sowie die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel. Im Übergabeprotokoll sollten auch die Zählerstände von Heizung, Wasser, und Strom aufgenommen werden. Das ist für die Nebenkostenabrechnung und die Anmeldungen bei den Energieversorgern wichtig.
Ansonsten sollte sich aus dem Übergabeprotokoll der Zustand der Mietsache ergeben. Der Vermieter kann nur die Ausbesserung solcher Schäden vom Mieter verlangen, die auch im Protokoll dokumentiert sind – und die nicht schon beim Einzug des Mieters vorhanden waren. Es sollte für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Mängel festgestellt wurden. Dabei sollten die Mängel sehr konkret beschrieben werden.
Wichtig ist, dass das Übergabeprotokoll von Mieter und Vermieter unterzeichnet wird.
Gut zu wissen: Das Übergabeprotokoll ist für Mieter und Vermieter bindend. Wird hier festgehalten, dass die Wohnung mangelfrei ist, kann sich später nicht auf Mängel berufen, entschied das Amtsgericht (AG) Hanau (Az. 32 C 37/24).
Muss ich die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben?
Ein Mieter muss eine Wohnung nur dann renoviert übergeben, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Viele Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind von den Gerichten als unwirksam erklärt worden. Es lohnt sich daher einen Anwalt für Mietrecht mit der Prüfung der Mietvertragsklauseln zu beauftragen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung trotz Renovierungspflicht unrenoviert übergebe?
Ist der Mieter verpflichtet Schönheitsreparaturen – und damit eine Renovierung - durchzuführen und kommt er dieser Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm zunächst eine Nachfrist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten setzen. Wird der renovierungspflichtige Mieter daraufhin immer noch nicht tätig, kann der Vermieter Schadensersatz von ihm verlangen kann.
Welche Schäden muss ich beim Auszug vor der Wohnungsübergabe beseitigen?
Alle selbst verursachten Schäden, die über eine vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache hinausgehen, muss der Mieter vor der Wohnungsübergabe in Ordnung bringen. Oft kommt es hier zum Streit, ob es sich um einen Schaden oder ein vertragsgemäßes Abnutzen der Wohnung handelt. Bei leichten Kratzern auf dem Parkett oder Laufspuren auf einem Teppich handelt es sich um ein normales Abnutzen der Wohnung. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat. Ein Riss in einer Badezimmerfließe oder durch Nikotin vergilbte Tapeten stellen hingegen einen Schaden dar, den der Mieter beseitigen muss. Kommt er seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen.
Muss ich bauliche Veränderungen beim Auszug vor der Wohnungsübergabe zurückbauen?
Baut ein Mieter während seines Mietverhältnisses Einbauten, wie etwa einen Einbauschrank, in die Mietwohnung ein, ist er verpflichtet diese bei seinem Auszug wieder zurückzubauen, so das Landgericht (LG) Saarbrücken (Az. 10 S 170/12). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter etwa ohne das Einverständnis des Vermieters eine Rigipsplattenwand in der Wohnung errichtet, muss er diese am Ende des Mietverhältnisses wieder beseitigen, so das LG Berlin (Az. 63 S 115/16).
Den Mieter trifft lauf LG Berlin (Az. 64 S 219/20) keine Pflicht zum Rückbau, bzw. Schadensersatz, wenn der Vermieter die Wohnung mit den Einbauten – hier Einbauschrank, Laminat und Duschkabine – einfach an den nächsten Mieter weitervermietet.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 132/20) hat klargestellt, dass ein Mieter auch noch Jahre später für die von ihm eingebauten Sachen in einer Mietwohnung haftet. Im konkreten Fall hatte ein Mieter einen Fliesenboden mit Abfluss im Bad selbst verlegt. Weil der Abfluss nicht richtig abgedichtet war, drang über die Jahre Feuchtigkeit in das Mauerwerk und verursachte einen Schaden. Der Vermieter verlangte Jahre später die Beseitigung des Schadens und Schadensersatz. Die Verjährung für diesen Anspruch begann laut Bundesgerichtshof erst mit der Wohnungsübergabe.
Darauf sollten Sie bei der Wohnungsübergabe unbedingt achten!
Wohnung leer und besenrein
Die Wohnung muss dem Vermieter in der Regel besenrein übergeben werden. Beim Übergabetermin sollte die Wohnung daher vollständig ausgeräumt sein. Alle Schäden müssen behoben und notwendige Renovierungen durchgeführt worden sein.
Übergabe bei Tageslicht
Eine Wohnungsübergabe sollte bei Tageslicht erfolgen. Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden – so lässt sich zum Beispiel die Qualität von Wandanstrichen bei Dämmerlicht nicht verlässlich beurteilen.
Zeit nehmen
Für die Wohnungsübergabe sollten sich Mieter und Vermieter genügend Zeit nehmen. Lassen Sie sich nicht unter Termindruck stellen. Besichtigen Sie jeden Raum in Ruhe gründlich auf Mängel.
Übergabeprotokoll anfertigen
Notieren Sie alle Mängel in einem Übergabeprotokoll. Beschreiben Sie Schäden ausführlich, zum Beispiel: „Wohnzimmer: Stark vergilbte Tapeten, an der Wand rechts neben der Tür blättert die Farbe ab“ oder „Badezimmer: Etwa 15 Zentimeter lange Haarriss im Waschbecken. Die rechte Wand weist insgesamt 25 Bohrlöcher in den Fliesen auf.“ Pauschale und damit nicht aussagekräftige Feststellungen wie z.B. „verwohnt“, „löchrig“ oder „verblasst“ sind zu vermeiden. Ergänzen Sie die Beschreibung mit Fotos oder Videos, die haben vor Gericht eine große Beweiskraft.
Wenn nötig, Zeuge mitnehmen
Nehmen Sie, insbesondere bei einem problematischen Mietverhältnis, einen Zeugen mit. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, ist seine Aussage als neutraler Dritte wichtig.
Muss der Vermieter die Kaution bei der Wohnungsübergabe zurückzahlen?
Ein häufiges Thema bei der Wohnungsübergabe ist die Kaution. Mieter haben ein Interesse daran so schnell wie möglich ihre gezahlte Mietkaution vom Vermieter zurückzubekommen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet bei der Wohnungsübergabe die Kaution zurückzuzahlen. Er kann zumindest einen Teil der Mietkaution zurückhalten, um etwa Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung abdecken zu können oder für versteckte Mängel an der Mietwohnung, die sich erst nach der Wohnungsübergabe zeigen.
Lesen Sie weitere Informationen zur Rückgabe der Mietkaution in unserem Rechtstipp „Mietkaution: Worauf müssen Mieter achten?“.
erstmals veröffentlicht am 24.10.2007, letzte Aktualisierung am 23.07.2025
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