Arbeiten an einem Bauwerk müssen immer so durchgeführt werden, wie sie vereinbart wurden, dafür wird ein Bauvertrag geschlossen. Das bedeutet u.a. auch, dass Innenwände, in einem bestimmten Grünton vereinbart, genau in diesem Grünton zu streichen sind - mehr oder weniger Grün kann bereits ein Baumängel sein. Unzureichend ausgeführte Isolierungen, vergessene Dampfsperren, leckende Wasserrohre oder schadhafter Putz sind eindeutige Baumängel, wurden sie von einem ordentlich beauftragten Handwerker ausgeführt. Außerdem müssen Arbeiten am Bau dem vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck entsprechen. Eine Außentreppe, die nicht begehbar ist, weil ihre Stufen bei Nässe zu glatt sind, kann deshalb ebenfalls ein Baumängel sein, da sie ihren Verwendungszweck nicht erfüllt, auch wenn dies nicht explizit im Bauvertrag festgehalten wurde.
Neben dem geschlossenen Bauvertrag gibt es zusätzlich auch noch anerkannte Richtlinien und Erfahrungswerte wie eine Arbeit durchzuführen ist. Diese „anerkannten Regeln der Technik“, kurz aRdT, sind zwar nicht in Gesetzen verankert, trotzdem muss sich ein Handwerker daran halten. Es handelt sich dabei um etablierte und bewährte Verfahren, Empfehlungen, Durchführungsverordnungen, DIN-Normen oder auch Vorschriften der Verbände. Sie definieren das Mindestmaß an Qualität und Art der Ausführung, das der Handwerker seinem Auftraggeber schuldet. Wurden diese anerkannten Regeln der Technik nicht berücksichtigt, so kann dies durchaus ebenfalls einen Baumängel darstellen.
Nicht ohne Bauvertrag
Ein Bauvertrag ist dringendst anzuraten. Er beschreibt, welche Leistungen der Bauträger zu erbringen hat und welche Materialien verwendet werden. Je detaillierter der Bauvertrag vereinbart wird umso besser. Alle Leistungen und Kosten, die für die gesamte Durchführung des Bauvorhabens entstehen, sollten darin enthalten sein. Dinge wie das Vermessen oder das Ausheben der Baugrube, die Drainage, Anschlüsse, Kran, Energieversorgung, Lagerplatz für Baumaterialien etc. Für alles, was nicht aufgeführt ist, kann der Bauträger eine Extra-Rechnung stellen. Wenn man sich nur wenig auskennt, sollte man sich vor Abschluss des Bauvertrags externe Hilfe holen.
Ein Bauvertrag schützt auch gegen Pfusch am Bau. Denn was vereinbart wurde, muss vom Bauträger bzw. der Baufirma auch so ausgeführt werden und zwar zum vereinbarten Preis. Ist z.B. die Treppe anders angebracht als beschrieben oder fehlt eine Leistung, so liegt ein Baumangel vor. Der Bauherr hat das Recht, dass der Ausführende diesen Mangel beseitigt. Ohne Bauvertrag ist bereits das Feststellen eines Mangels sehr viel schwieriger.
Baubetreuung als Vorsorge besser als ein nachträglicher Rechtsstreit
Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen eine einmalige Angelegenheit und gilt als Meilenstein im Leben. Der Projekterfolg ist schon wegen der enormen Kosten eigentlich unabdingbar, aber auch, weil so viele Hoffnungen und Erwartungen daran geknüpft werden. Diese Einmaligkeit bedeutet jedoch, dass man als Bauherr meist eher blauäugig und unerfahren ist. Um die Erfolgsaussichten zu erhöhen ist Fachkenntnis und eine hohe Präsenz vor Ort während der ganzen Bauzeit notwendig. Um dies zu gewährleisten, geben viele Bauherren die Baubegleitung in versierte Hände. Durch eine professionelle Baukontrolle steigen die Erfolgsaussichten, wird die Qualitätskontrolle durch die frühzeitige Aufdeckung von Schäden oder Ausführungsfehlern gewährleistet, Baumängel und letztendlich auch Streit vor Gericht minimiert. Um eine Baubetreuung übernehmen zu können muss ein Bauleiter die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, erfüllen.
Vollbetreuung oder Teilbetreuung
Ein Baubetreuer kann dem Bauherrn fachliche Unterstützung in wirtschaftlicher oder technischer Hinsicht bieten. Möchte man beides, so handelt es sich um eine Vollbetreuung ansonsten ist es eine Teilbetreuung. Der Baubetreuer erhält die Vollmacht Verträge mit den verschiedenen Gewerken abzuschließen, Rechnungsempfänger und Träger des wirtschaftlichen Risikos bleibt der Bauherr jedoch selbst. Zur Absicherung für die ihm anvertrauten Gelder muss ein Baubetreuer Sicherheiten angeben, meist in Form einer Bürgschaft. Die Klärung von Bauschäden, die der Betreuer entdeckt, wickelt der Bauherr direkt mit dem jeweiligen Gewerk ab. Für Schäden, die z.B. durch mangelhafte Planungsleistung des Baubetreuers zurückzuführen sind, haftet der Baubetreuer selbst. Alternativ kann auch ein Architektenvertrag geschlossen werden, allerdings schließt in diesem Fall der Bauherr die Bauverträge mit den Gewerken ab. Ein Bauträger hingegen baut in eigenem Namen und vereinbart mit dem Käufer der Immobilie meist Teilzahlungen nach Abschluss von Bauabschnitten.
Ingenieur oder Anwalt als Baubetreuung?
Es gibt Experten mit verschiedenem, fachlichem Hintergrundwissen, die allesamt eine professionelle Baubetreuung anbieten. Ob man sich als Bauberatung von einem Ingenieur oder Architekten mit versiertem, technischem Fachwissen und einem grundsätzlichen Rechtsverständnis, oder umgekehrt für einen Anwalt mit fundiertem, juristischem Fachwissen und grundsätzlichen bautechnischen Kenntnissen begleiten lässt, bleibt jedem Bauherrn selbst überlassen. Vermutlich entscheidet nicht zuletzt auch das gewünschte Bauvorhaben darüber, welche Fachkompetenz geeigneter erscheint (Neubau oder Sanierung einer denkmalgeschützten Villa). Fällt die Wahl auf einen Anwalt als Baubetreuer, kann es sinnvoll sein, diesen nach außen hin nicht zu erkennen zu geben. Viele Baufirmen sind besorgt, dass Bauherren bei möglichen Fehlern gleich mit dem Anwalt drohen oder anwaltliche Schreiben verschicken.
Es wurden Baumängel festgestellt. Was nun?
Baupfusch bemerkt man meist nur dann, wenn man während der Bauphase möglichst oft persönlich vor Ort ist. Versteckte Mängel der Bausubstanz, wie z.B. eine schlecht ausgeführte Isolierung, entdeckt man sonst meist erst Jahre später, wenn das Wasser im Keller steht. Findet man also einen Mangel, oder ist sich nicht sicher ob die Ausführung korrekt erfolgte, fotografiert man die Stelle am besten aus unterschiedlichen Perspektiven.
Egal ob es sich um Wasser im Keller, Risse in der Mauer oder schiefe Fenster handelt, wenn es um Baupfusch geht wird vom Bauherrn ein klares Vorgehen gefordert. Als erstes sind die Baumängel zu dokumentieren. Als Beweislast sind dafür, wie bereits erwähnt, am besten Fotos geeignet mit genauer Zeitangabe. Diese wären auch in einem späteren Beweisverfahren wichtig. Als nächstes sollte der Handwerker, oder die ausführende Firma, durch eine schriftliche Mängelrüge zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Für diese Nachbesserung ist in diesem Schreiben unbedingt eine angemessene Frist zu setzen, die für die Beseitigung des Baumangels sowie der Erbringung der vereinbarten Leistungen, eingeräumt wird.
Bereits hier kann es zwischen den Projektbeteiligten zu Differenzen kommen. Etwa wenn die beauftragte Firma bei der Baubegehung den beanstandeten Punkt einer Prüfung unterzieht und nicht als Mangel anerkennt. Folglich weigert sie sich, ihn zu beseitigen bzw. Verbesserungsarbeiten durchzuführen. Oder sie hält selbst eine gesetzte Nachfrist nicht ein und vertröstet den Bauherrn.
Was kann man in solchen Fällen tun? Einige Handlungsoptionen stehen nun offen. Der Bauherr kann z.B. die Baumängel-Beseitigung durch ein anderes Unternehmen vornehmen lassen, eine Vergütungsminderung vereinbaren, sich auf sein Leistungsverweigerungsrecht berufen und Abschlagszahlungen aussetzen bzw. einbehalten. Sogar der Rücktritt vom Vertrag ist unter Umständen möglich sowie das Einklagen von Schadenersatz mit Hilfe eines Baurechtlers.
Die Gewährleistungsfrist bzw. Verjährungsfrist von Baumängeln
Ausschlaggebend ist immer der Zeitpunkt der Bauabnahme des Bauprojektes oder des Teilabschnittes durch den Bauherrn. Grundsätzlich hat jeder Bauunternehmer bei Werkverträgen gemäß §§ 634, 635 BGB eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, einen evtl. erst später zu Tage tretenden Baumängel zu beseitigen.
Kann der Bauherr jedoch nachweisen, dass ein Mangel vom Bauunternehmer arglistig verschwiegen wurde, so gilt ab dem Zeitpunkt an dem der Mangel entdeckt wurde eine neue Verjährungsfrist von drei Jahren. Dies gilt auch, oder gerade, wenn die eigentlichen fünf Jahre Gewährleistung bereits abgelaufen sind. Bei einer Gewährleistungsklage vor Gericht muss der Bauherr jedoch beweisen können, dass der Bauunternehmer sich bereits beim Einbau des Mangels bewusst war und es wissentlich in Kauf genommen hat, dass dem Bauherrn damit erheblicher Schaden entsteht. So entschied ein BGH in einem Fall aus dem Jahr 2006.
Die Bauabnahme - ein Meilenstein im Hausbau
Die Bauabnahme bildet eine Art Meilenstein im Verhältnis zwischen dem Bauherren als Auftraggeber und dem ausführenden Baudienstleister als Auftragnehmer. Denn mit der Unterschrift unter das Bauabnahmeprotokoll bestätigt der Bauherr formell die korrekte und vertragsgemäße Durchführung des Bauvorhabens bzw. Bauabschnitts. Dies hat für beide Seiten erhebliche, nicht zu unterschätzende Rechtsfolgen. Wichtig ist auch, dass ein Einzug ins neue Heim vor offizieller Bauabnahme bereits als Zustimmung und damit als Bauabnahme gewertet werden kann, mit allen entsprechenden Folgen.
Mit der Bauabnahme ist die Arbeit für den Bauunternehmer erledigt und er hat das Recht, die Schlussrechnung zu stellen. Er kann alle noch ausstehenden Beträge einfordern und rechtliche Schritte einleiten, wenn das Geld nicht nach Vorschrift gezahlt wird.
Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme ist es mit Nachbesserungen vorbei. Was an Mängeln zwar erkannt aber akzeptiert wurde, muss das Bauunternehmen nicht mehr beseitigen. Ab der Bauabnahme geht es nur noch um Gewährleistung bzw. Schadenersatz. Ein guter Grund, die Abnahme mit aller gebotenen Sorgfalt vorzunehmen.
Mit der formalen Erfüllung aller Leistungen muss ab nun der Bauherr nachweisen, wenn ein Unternehmen an seinem Bau schlampig gearbeitet hat. Dies kann unter Umständen kompliziert werden - vor allem dann, wenn mehrere Unternehmen am Bau beteiligt waren.
Zu guter Letzt muss der Bauherr, ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme, sein Haus selbst versichern und Gebäudeversicherung, Feuerversicherung usw. abschließen.
Ist die Schlussrate auch bei Baumängeln zu zahlen?
Bezüglich der Zahlungsfälligkeit der Schlussrate (in der Regel 3,5 Prozent der Vertragssumme) gibt es immer wieder Unklarheiten. In der Regel ist nach der Bauabnahme die Schlussrate fällig, selbst wenn noch vereinzelte Baumängel vorliegen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Bauvertrag etwas anderes zu vereinbaren, z.B. dass die Vertragssumme erst nach vollständiger Fertigstellung eingefordert wird. Richter am Landgericht Heidelberg urteilten in einem derart gelagerten Fall, dass die Zahlung der Schlussrate erst erfolgen muss, wenn tatsächlich alle Baumängel beseitigt sind (Az. 3 O 309/13). Meist weiß man jedoch vor Vertragsunterzeichnung nicht von dieser Möglichkeit.
Deshalb wird empfohlen, vor der geplanten, offiziellen Bauabnahme mit einem Sachverständigen, z.B. einem Baugutachter, einen Ortstermin mit Objektbesichtigung, eine Art Vorabnahme, durchzuführen. Dieser fachliche Beistand muss für diese Begehung zwar bezahlt werden, jedoch hat man so die Möglichkeit, Mängel und Schäden festzustellen und eine detaillierte Mängeldokumentation zu erstellen. Am besten vereinbart man, dass dieser Bausachverständige auch bei der offiziellen Bauabnahme anwesend ist. So stellt man ein Gleichgewicht zu den Fachkenntnissen des Bauunternehmers her. Die vereinbarten Leistungen geht man dann, während der Bauabnahme, am besten Punkt für Punkt durch. Sind die Mängel gravierend, so sollte man die Bauabnahme verweigern. Denn in aller Regel ist die Schlussrate nach Unterzeichnung der Bauabnahme auch dann fällig, wenn noch Mängel vorhanden sind.
Können sich die Vertragsparteien, wegen offensichtlicher Mängel, oder Abweichungen von den geschuldeten Leistungen, nicht auf eine Abnahme einigen, ist es angebracht einen Anwalt zu konsultieren, der die Fallen des Baurechts kennt und unter anderem mit einer Mängelbeseitigungsklage wesentlich dazu beitragen kann, dass man künftig zufrieden im eigenen Heim wohnen kann. Einen guten Anwalt für Baurecht finden Sie ganz einfach hier.
Wann ist es Zeit für einen Anwalt?
Kommt es während oder nach der Bauphase zu Problemen, wenden sich viele Bauherren an einen Anwalt, um die Angelegenheit vor Gericht klären zu lassen. Die Urteile fallen oftmals erst nach Jahren, verbunden mit hohen Kosten für Anwalt und Gericht und ungewissem Ausgang. Hat die Baufirma mittlerweile auch noch Insolvenz angemeldet, so bleibt man, trotz gewonnenem Prozess, auf den Kosten sitzen.
Wenn ein Schadensfall aufgrund von Baumängeln oder Sanierungsfehlern entstanden ist, sollte man auf einen Baugutachter setzen. Ein Anwalt für Baurecht kennt meist Bausachverständigenbüros und hat ein Netzwerk an versierten Gutachtern, auf die man dann zurückgreifen kann. Mit der Hilfe eines Anwalts für Baurecht kann man sich einer rechtssicheren Anzeige von Baumängeln, unter Berücksichtigung von Fristen und Fälligkeiten, sicher sein. Auch um Vertragsstrafen durchzusetzen, oder eine Vertretung vor Gericht zu haben, wendet man sich bestmöglich und zügig an einen Anwalt für Baugutachten / Baurecht. Dieser kennt sich auch im Architektenrecht aus.
Große Vorsicht ist unbedingt auch geboten wenn Handwerker anbieten Dienstleistungen ohne Rechnung durchzuführen. Es mag verlockend sein, da ein Hausbau meist teurer wird als geplant. Jedoch fällt solch eine Beauftragung unter das Schwarzarbeitergesetz und ist verboten. Außerdem verwirkt man sein Recht auf Nachbesserung wenn Baumängel durch Schwarzarbeit entstanden sind und bleibt womöglich auf den Mängelbeseitigungskosten sitzen. Gleiches gilt auch für das Recht auf Gewährleistung (Aktenzeichen VII ZR 216/14 bzw. Aktenzeichen 1 U 105/11). Einen guten Anwalt für Baurecht finden Sie ganz einfach hier.
