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Rechtsanwalt Felix Wanke Hamburg
Rechtsanwalt Felix Wanke
Wanke & Rothe
Rechtsanwalt
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Baurecht
Baurecht ©freepik - mko

Baurecht öffentlich und privat

Schlüsselübergabe Vertrag Im Baurecht kommen neben dem BauGB viele weitere Gesetzestexte zur Anwendung. Jedoch auch das BGB ist zu beachten und noch einige andere Gesetze und Verordnungen. Das Baurecht handelt von privatrechtlichen und öffentlich rechtlichen Gesetzen. Das öffentliche Baurecht befasst sich vorwiegend mit den gesetzlichen Regelungen wer, wo und unter welchen Voraussetzungen bauen darf. Das Baugesetzbuch beinhält die allgemeinen gesetzlichen Regelungen des öffentlichen Baurechts. Hierin ist u.a. die Bauleitplanung durch die Gemeinde geregelt und die Notwendigkeit einen Flächennutzungsplan aufzustellen. Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss über geplante künftige bauliche Entwicklungen. Die Erschließung eines Neubaugebietes durch die Gemeinde ist auch eine gesetzliche Regelung. Die Kosten teilt sich die Gemeinde jedoch mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer. Sondervorschriften im Baugesetzbuch dienen durch Sanierung dem Erhalt und Schutz historischer Stadtviertel. Auf die Einhaltung der allgemeinen Bauvorschriften achtet die Bauaufsichtsbehörde, der vor Baubeginn der Bauplan vorgelegt werden muss. Was tun wenn die Gemeinde keine Baugenehmigung erteilt, da sie selbst die baurechtlichen Bestimmungen nicht richtig kennt oder sie übergeht? Die Begleitung eines Anwalts für Baurecht in schwierigen baurechtlichen Angelegenheiten erleichtert den Weg zum Eigenheim meist beträchtlich.

Die nächsten Schritte nach der erteilten Baugenehmigung

Schlüssel hängen an einem Schlüsselboard Der Bauplan wurde genehmigt und es geht im Weiteren hauptsächlich um privates Baurecht. Unter das private Baurecht fallen nun alle Verträge des Bauherren mit den unterschiedlichen Gewerken. Die Gestaltung des Architektenvertrages lässt einen großen Spielraum und Bauherren sollten die Details kennen. Generell kann eine ungenaue Leistungsbeschreibung in Verträgen zu Problemen führen. Oder eine mangelhafte Durchführung der vereinbarten Arbeit führt zu Problemen, die den Bauherrn schnell in Not geraten lassen können. Manchmal muss eine Baufirma während des Baus auch Insolvenz beantragen und liefert überhaupt nicht mehr. Komplikationen beim Hausbau bedeuten für den Bauherren eigentlich immer eine verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens. Fachkundigen Rat bekommt man in diesen verfahrenen Situationen vom erfahrenen Anwalt für Baurecht in Hamburg.

Die Bauabnahme – worauf ist zu achten?

Bauingenieur und Architekt mit Plan vor einer Baustelle Mit der Bauabnahme wird am Ende der Bauzeit festgestellt, dass die Arbeit wie vertraglich vereinbart geliefert und ausgeführt wurde. Dies ist juristisch gesehen ein sehr bedeutender Schritt. Damit wird die erbrachte Leistung anerkannt, für später festgestellte Mängel muss nun der Bauherr den Beweis führen, dass das Bauunternehmen die Schuld für diesen Mangel trägt. Die Gewährleistungsfrist der Baufirma von 5 Jahren für versteckte Mängel beginnt. Schäden die dem Gebäude neu entstehen, etwa durch Sturm, sind nun im Verantwortungsbereich des Eigentümers.

Typische Baumängel und das Abnahmeprotokoll

Prüferin deutet auf Mängel an der Baustelle Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Arbeit garnicht, nicht richtig oder nicht vollständig erfolgte. Bei festgestellten Mängeln ist die Bauabnahme nicht zu unterzeichnen! Ein Abnahmeprotokoll ist aus diesem Grund sehr wichtig. Die Mängel werden im Abnahmeprotokoll so genau wie möglich beschrieben, auch fotografisches Festhalten ist zu empfehlen. Ein Abnahmeprotokoll ist formlos und auch handschriftlich gültig.

Jedoch sollten folgende Punkte enthalten sein:

  • Die Teilnehmer der Begehung
  • Datum und Ort der Bauabnahme
  • Name des Bauherrn
  • Adresse der Baustelle
  • Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
  • Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
  • Beginn und Fertigstellung der Leistung
  • die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
  • Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
  • eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
  • die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Rat durch einen Bausachverständigen

Beratung durch Sachverständige Die zusätzliche Unterstützung eines Bausachverständigen ist zu empfehlen. Muss man die Abnahme jedoch ohne Bausachverständigen durchführen, so empfielt es sich, auch Dinge aufzunehmen bei denen man unsicher ist ob es sich um einen Baumangel handelt. Dadurch hält man sich die Möglichkeit auf Mängelrüge offen, wenn ein Sachverständiger diesen Punkt ebenfalls als Mängel feststellt. Kabel und Rohre können später nicht mehr kontrolliert werden da sie vom Putz oder Estrich verdeckt werden. Die Abnahme für derlei Arbeiten sollte deshalb stets sofort nach ihrer Fertigstellung geschehen. Auch Folgendes wird als Bauabnahme gewertet: Wenn der Bauherr am Abnahmetermin abwesend ist und auf deren Ankündigung auch nicht reagiert. Der Bauherr bezieht das Haus. Die Schlussrate wurde bereits vor Abnahme überwiesen.

Häufige Mängel am Bau und deren Beseitigung

junge Ingenieurin mit Plänen Es gibt typische Baumängel nach denen man Ausschau halten sollte. Bei modernen Baustoffen muss die Verarbeitung genau eingehalten werden sonst führt dies schnell zu Rissen im Mauerwerk oder Putz. Bei Fenstern ist die äußere Seite die Sonnenschutzseite, sie wird manchmal nach innen eingebaut. Auch der Keller kann durch unsachgemäßes Verarbeiten der Baumaterialien undicht sein, Gleiches gilt für das Dach. Beim Legen des Estrich können viele Fehler gemacht werden und zu Rissen führen. Über undichte Lüftungsanlagen könnte Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringen. Viele Fehler können vermieden werden, wenn der Bauherr auf der Baustelle oft anzutreffen ist.

Ist ein Mängel entstanden muss der Bauherr handeln.

Austausch eines Heizkörpers durch Fachpersonal Der Baumangel darf nicht vom Bauherrn selbst repariert werden! Stattdessen sollte der Mängel als Beweismaterial fotografiert werden. Anschließend muss dann eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung erfolgen. Rechtens ist es, wenn der Bauherr bis zur Beseitigung des Mängels einen Teil der zu entrichtenden Rechnung vorübergehend einbehält. Verstreicht die Frist ungenützt, so ist eine Nachfrist festzusetzen. Als letzte Alternative bleibt dem Bauherrn, bei weiterer Leistungsverweigerung des Handwerkers, die Kürzung der Rechnung oder sogar der Rücktritt vom Vertrag und die Beauftragung eines anderen Handwerkers um den Mängel zu beheben. Vermeiden Sie, dass Ihnen Fehler, fehlerhafte oder nicht erbrachte Leistungen in der Bauausführung schlaflose Nächte bereiten und holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht. Kontaktieren Sie jetzt unverbindlich einen Anwalt für Baurecht in Hamburg oder in der Nähe.