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Rechtsanwalt Felix Wanke Hamburg
Rechtsanwalt Felix Wanke
Wanke & Rothe
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Baurecht
Baurecht ©freepik - mko

privates und öffentliches Baurecht

Schlüsselübergabe neues EigenheimSchlüsselübergabe neues Eigenheim Das Baurecht ist vor allem im BauGB zu finden. So gibt es neben dem BGB (dem Bürgerlichen Gesetzbuch) auch noch die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke BauNVO, die BaustellV, die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen, das BauFordSiG, das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen oder auch das BauStiftG, das Gesetz zur Errichtung einer Bundesstiftung Baukultur. Das Baurecht enthält öffentliche und private Baurechtgesetze. Das öffentliche Baurecht befasst sich vorwiegend mit den gesetzlichen Regelungen wer, wo und unter welchen Voraussetzungen bauen darf. Das Regelwerk für öffentliches Baurecht nennt sich Baugesetzbuch kurz BauGB. Hierin ist u.a. die Bauleitplanung durch die Gemeinde geregelt und die Notwendigkeit einen Flächennutzungsplan aufzustellen. Geplante Industriegebiete oder Einkaufszentren sind z.B. in diesem Flächennutzungsplan zu finden. Die Erschließung eines Neubaugebietes durch die Gemeinde ist auch eine gesetzliche Regelung. Allerdings werden die Grundstückseigentümer an den anfallenden Kosten beteiligt. Das Baugesetzbuch hat auch Sondervorschriften um schützenswerte Gebäude bis hin zu ganzen Stadtvierteln zu erhalten. Die behördliche Bauaufsicht muss den Bau genehmigen und abnehmen. Welche Schritte kann man unternehmen, wenn man die Baugenehmigung der Gemeinde nicht erhält? Ein Anwalt für Baurecht unterstützt seinen Mandanten gern bei allen Fragen und Schwierigkeiten, die baurechtlich anfallen können.

Der Bau des Eigenheims ist genehmigt, wie geht es weiter?

Schlüssel hängen an einem SchlüsselboardSchlüssel hängen an einem Schlüsselboard Der Bau ist genehmigt, nun geht es um die Bauverträge. Im privaten Baurecht sind alle Vertragsverhältnisse des Bauherren mit den bauausführenden Unternehmen geregelt. Hier ist zum Beispiel der Architektenvertrag und auch die mit dem Architekten vereinbarte Architektenhaftung gemeint. Häufig führt eine unklare oder missverständliche Leistungsbeschreibung in Verträgen und Vertragsklauseln zu Ärger und Streit. Leistet ein Gewerk keine oder nur mangelhafte Arbeit, so wirkt sich das negativ auf alle nachfolgenden Gewerke aus. Mitunter wird ein Bauherr auch mit der Insolvenz einer Baufirma konfrontiert. Treten Probleme am Bau auf, führt dies fast unweigerlich zu einer Bauverzögerung und weiteren kostspieligen Konsequenzen. Fachkundigen Rat bekommt man in diesen verfahrenen Situationen vom erfahrenen Anwalt für Baurecht in Hamburg.

Die Bauabnahme

Architekt und Bauleiter lesen ein ProtokollArchitekt und Bauleiter lesen ein Protokoll Die Bauabnahme steht am Ende der Bauarbeiten und der Bauherr bestätigt dem Vertragspartner, bei erfolgreicher Abnahme, die Erfüllung des Vertrages. Aus juristischer Sicht ist diese Bauabnahme ein entscheidender Schritt. Damit wird die erbrachte Leistung anerkannt, für später festgestellte Mängel muss nun der Bauherr den Beweis führen, dass das Bauunternehmen die Schuld für diesen Mangel trägt. Die Gewährleistungsfrist der Baufirma von 5 Jahren für versteckte Mängel beginnt. Außerdem tritt der Gefahrenübergang ein, das bedeutet der Eigentümer trägt ab jetzt die Verantwortung bei Schäden, etwa durch Sturm.

Über Baumängel und das Abnahmeprotokoll

Notizbrett mit Abnahmeprotokoll und 2 ArbeiternNotizbrett mit Abnahmeprotokoll und 2 Arbeitern Um einen Baumangel handelt es sich, wenn die vertraglich vereinbarte Leistung oder Beschaffenheit der Anlage oder des Gebäudes nicht vollständig erbracht wurde, oder die zu erwartende Qualität, das Erscheinungsbild oder die Funktionalität nicht erreicht ist. Wegen oben genannten Konsequenzen für den Bauherrn darf eine Bauabnahme nicht unterschrieben werden, wenn Mängel festgestellt wurden. Deshalb ist ein Abnahmeprotokoll unumgänglich. Mängel und noch nicht erbrachte Leistungen werden hier festgehalten. Ein Abnahmeprotokoll ist formlos und auch handschriftlich gültig.

Folgende Punkte sind wichtig:

  • Die Teilnehmer der Begehung
  • Datum und Ort der Bauabnahme
  • Name des Bauherrn
  • Adresse der Baustelle
  • Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
  • Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
  • Beginn und Fertigstellung der Leistung
  • die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
  • Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
  • eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
  • die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Rat durch einen Bausachverständigen

Sachverständige machen OrtsbegehungSachverständige machen Ortsbegehung Ein hinzugezogener Bausachverständiger erhöht die Sicherheit keine Mängel zu übersehen. Auch wenn unklar ist, ob es sich um einen Mängel handelt sollte dieser aufgenommen werden. So vergibt man die Chance auf Mängelrüge nicht und ein Sachverständiger kann später beurteilen ob ein Mängel vorliegt. Nicht alle Arbeiten können am Ende der Bauarbeiten kontrolliert werden, da sie Unterputz liegen. Aus diesem Grund ist es ratsam diese Gewerke bereits früher zu kontrollieren. Folgende Handlungen führen unabsichtlich zur Abnahme: Das Nichterscheinen des Bauherrn zum Abnahmetermin ohne Angabe von Gründen. Der Bezug des Neubaus vor der Abnahme. Ein gewährtes Trinkgeld für die Handwerker oder die schon getätigte Überweisung der Schlussrate.

Typische Baumängel und Mängelbeseitigung

Bagger in einer BaugrubeBagger in einer Baugrube Viele Baumängel treten immer wieder auf. So z.B. Risse im Mauerwerk oder im Putz z.B. durch fehlerhafte Verarbeitung. Bei Fenstern ist die äußere Seite die Sonnenschutzseite, sie wird manchmal nach innen eingebaut. Auch der Keller kann durch unsachgemäßes Verarbeiten der Baumaterialien undicht sein, Gleiches gilt für das Dach. Beim Legen des Estrich können viele Fehler gemacht werden und zu Rissen führen. Über undichte Lüftungsanlagen könnte Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringen. Manch einer dieser Mängel kann durch viel Präsenz eines aufmerksamen Bauherrn auf der Baustelle vermieden werden.

Wie geht man nun als Bauherr vor wenn man einen Baumängel entdeckt?

Arbeiten an HolzständernArbeiten an Holzständern Ein grober Fehler wäre es, wenn der Bauherr den Mängel selbst zu reparieren versuchte. Fotos sind wichtig um den Mängel zu dokumentieren. Anschließend muss dann eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung erfolgen. Die Bezahlung der Arbeitsleistung darf in angemessener Höhe ausgesetzt werden. Bei Verstreichen der Frist muss dem Handwerker eine Nachfrist gesetzt werden. Als letzte Alternative bleibt dem Bauherrn, bei weiterer Leistungsverweigerung des Handwerkers, die Kürzung der Rechnung oder sogar der Rücktritt vom Vertrag und die Beauftragung eines anderen Handwerkers um den Mängel zu beheben. Vermeiden Sie, dass Ihnen Fehler, fehlerhafte oder nicht erbrachte Leistungen in der Bauausführung schlaflose Nächte bereiten und holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht. Kontaktieren Sie jetzt unverbindlich einen Anwalt für Baurecht in Hamburg oder in der Nähe.