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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

lachende Frauen in der eigenen Küchelachende Frauen in der eigenen Küche Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnungdrei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet bei Schäden

Symbolbild für ein untergehendes HausSymbolbild für ein untergehendes Haus Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Liegt es an einem Planungsfehler, oder waren die Handwerker schuld? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnungeine Baustelle einer Eigentumswohnung Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind auf einer jährlichen Eigentümerversammlung zu beschließen. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Interessantes zur Hausordnung

Eigentümerin macht eine StimmabgabeEigentümerin macht eine Stimmabgabe Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vermietungsunterlagen HausVermietungsunterlagen Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Jedoch hat der Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich freies Nutzungsrecht und so dürfen die Miteigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn das geplante Gewerbe keine größeren Störungen durch Lärm oder regen Kundenverkehr verursacht. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.