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Immobilienrecht , 08.02.2010

Wärmedämmung und Überbau über die Grundstücksgrenze - muss der Nachbar dulden?

Peter W. Vollmer Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte sich in einer aktuellen Entscheidung vom 09.12.2009 (AZ: 6 U 121/09) mit einer wichtigen Entscheidung für all diejenigen zu beschäftigen, die sich mit dem Gedanken tragen, bei steigenden Energiepreisen ihr Haus mit einer Fassadenisolierung zu versehen.

Zum Sachverhalt:

Der Immobilieneigentümer, der sein Gebäude mit einer Fassadenisolierung versehen wollte, stellte zunächst ohne Genehmigung seines Nachbarn auf dessen Grundstück in der Einfahrt an seiner Fassade ein Gerüst auf, um Instandsetzungsmaßnahmen am Giebel vorzunehmen. Der hiervon betroffene Nachbar war im Nachgang mit dieser Maßnahme einverstanden, dies änderte sich jedoch, als er einige Zeit später feststellen musste, dass der Hauseigentümer begonnen hatte, auf der Außenwand des Gebäudes eine 12 cm starke Isolierung aufzubringen, die – mit Putz – dann später eine Gesamtdicke von 15 cm aufweisen würde.

Da bereits das Nachbarhaus auf der Grundstücksgrenze errichtet war, hätte somit die Isolierung weit in das Grundstück des betroffenen Nachbarn hineingereicht und hätte dessen Einfahrt verengt. Der beeinträchtigte Nachbar widersprach der Maßnahme, worauf der bauwillige Nachbar nicht reagierte. Eine zu Gunsten des betroffenen Nachbarn beim Landgericht Karlsruhe auf Unterlassung erwirkte einstweilige Verfügung wurde durch das OLG Karlsruhe bestätigt. Entscheidende Vorschrift für dieses Problem ist der § 912 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein Überbau, wie eine solche Maßnahme juristisch genannt wird, ist von dem beeinträchtigten Nachbarn zu dulden, wenn der andere Nachbar bei seiner Maßnahme ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit tätig wird und der beeinträchtigte Nachbar nicht sofort Widerspruch erhebt. Dem bauwilligen Nachbarn war in diesem Fall zumindest grob fahrlässiges, wenn nicht sogar vorsätzliches Verhalten vorzuwerfen: Denn wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut, muss sich gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs darüber klar werden, ob der für den zur Bebauung vorgesehene Bereich tatsächlich zu seinem Grundstück gehört oder nicht gegebenenfalls die Grundstücksgrenzen überschreitet.

Wenn klar ist, dass das Gebäude unmittelbar oder auf der Grundstücksgrenze steht, liegt es auf der Hand, dass die Isolierung nebst Putz in das Grundstücks des anderen Nachbarn hineinragt. Da der betroffene Nachbar unmittelbar Widerspruch erhoben hatte, war die Dämmung nicht zu dulden.

Daraus folgt: In Zeiten steigender Energiepreise liegt es auf der Hand, wenn ein Gebäude mit einer effizienten Isolierung der Außenwände versehen wird.

Gleichwohl läuft der Bauherr Gefahr, solche Maßnahmen gegebenenfalls entweder nicht durchführen oder wieder beseitigen zu müssen, wenn der andere Nachbar widerspricht, da er einen solchen Überbau nicht dulden muss. Unbedingt muss daher vor Beauftragung eines Isolierung durchführenden Unternehmers durch einen Vermessungsingenieur geprüft werden, ob eine solche Maßnahme überhaupt ausgeführt werden kann. Denn erfolgt dies nicht und der Vertrag mit dem Unternehmer ist bereits geschlossen, trägt der Bauherr das Risiko, an den Unternehmer sogar noch Zahlungen erbringen zu müssen, ohne die Isolierung tatsächlich zu erhalten. Denn dieser kann bei einer Kündigung des Bauvertrages zumindest in diesem Teilbereich des betroffenen Grundstücks einen entgangenen Gewinn fordern.


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