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Baurecht
Baurecht ©freepik - mko

Das Baurecht

Handschlag BauvertragHandschlag Bauvertrag Im Baugesetzbuch findet man die meisten relevanten Gesetzestexte rund ums Bauen. Es gibt jedoch noch einige andere Gesetze, die zu beachten sind, z.B. das BGB oder die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grungstücke oder die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen. Das Baurecht enthält öffentliche und private Baurechtgesetze. Im öffentlichen Baurecht geht es um Einschränkungen der Baufreiheit und dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Die gesetzlichen Regelungen des öffentlichen Baurechts sind überwiegend im Baugesetzbuch zu finden. Hierin ist u.a. die Bauleitplanung durch die Gemeinde geregelt und die Notwendigkeit einen Flächennutzungsplan aufzustellen. Geplante Industriegebiete oder Einkaufszentren sind z.B. in diesem Flächennutzungsplan zu finden. Auch die Verpflichtung der Gemeinde ein Neubaugebiet zu erschließen ist gesetzlich geregelt. Allerdings werden die Grundstückseigentümer an den anfallenden Kosten beteiligt. Es gibt auch Sondervorschriften im Baugesetzbuch durch die alte, schützenswerte Gebäude saniert und erhalten bleiben sollen. Über die Baugenehmigung entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Sie ist auch für die Abnahme des Gebäudes nach Fertigstellung zuständig. Was tun wenn die Gemeinde keine Baugenehmigung erteilt, da sie selbst die baurechtlichen Bestimmungen nicht richtig kennt oder sie übergeht? Die Begleitung eines Anwalts für Baurecht in schwierigen baurechtlichen Angelegenheiten erleichtert den Weg zum Eigenheim meist beträchtlich.

Die Baugenehmigung ist erteilt, was nun?

Schüssel mit Haus als Schlüsselanhänger auf einem ArchitektenplanSchüssel mit Haus als Schlüsselanhänger auf einem Architektenplan Die Behörde hat den Bau genehmigt, nun geht es vorwiegend um privates Baurecht. Das private Baurecht umfasst die Verträge die der Bauherr mit den unterschiedlichen Gewerken schließt. Hier ist zum Beispiel der Architektenvertrag und auch die mit dem Architekten vereinbarte Architektenhaftung gemeint. Die Fallstricke in Verträgen sind umfangreich und auf die Leistungsbeschreibung sollte immer besonders geachtet werden. Leistet ein Gewerk keine oder nur mangelhafte Arbeit, so wirkt sich das negativ auf alle nachfolgenden Gewerke aus. Mitunter wird ein Bauherr auch mit der Insolvenz einer Baufirma konfrontiert. Schwierigkeiten am Bau führen eigentlich immer zu Verzögerungen der Fertigstellung des Bauvorhabens. Gezielte Unterstützung kann hier von einem Anwalt für Baurecht in Osnabrück kommen.

Auf was bei der Bauabnahme geachtet werden muss

Baugutachter und Ingenieur machen eine BauabnahmeBaugutachter und Ingenieur machen eine Bauabnahme Die Bauabnahme an der ehemaligen Baustelle geschieht durch eine gemeinsame Begehung. Dies ist juristisch gesehen ein sehr bedeutender Schritt. Damit wird die erbrachte Leistung anerkannt, für später festgestellte Mängel muss nun der Bauherr den Beweis führen, dass das Bauunternehmen die Schuld für diesen Mangel trägt. Für versteckte Mängel beginnt mit der Unterschrift die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Auch der Gefahrenübergang tritt ein und der Eigentümer trägt nun die Verantwortung.

Was tun bei Baumängeln – warum braucht man ein Abnahmeprotokoll

Bauinspektor nimmt Baumängel aufBauinspektor nimmt Baumängel auf Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Arbeit garnicht, nicht richtig oder nicht vollständig erfolgte. Stellt man als Bauherr also Mängel fest oder ist etwas noch nicht fertiggestellt, so darf man die Abnahme nicht unterschreiben. Aus diesem Grund ist es ratsam ein Abnahmeprotokoll zu erstellen und auszufüllen. Dieses bietet die Möglichkeit alle Mängel oder noch nicht erbrachte Leistungen detailliert festzuhalten. Es gibt keine Vorschriften wie ein Abnahmeprotokoll auszusehen hat.

Unbedingt sollten jedoch folgende Informationen enthalten sein:

  • Die Teilnehmer der Begehung
  • Datum und Ort der Bauabnahme
  • Name des Bauherrn
  • Adresse der Baustelle
  • Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
  • Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
  • Beginn und Fertigstellung der Leistung
  • die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
  • Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
  • eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
  • die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Rat durch einen Bausachverständigen

Bausachverständige erstellen ein GutachtenBausachverständige erstellen ein Gutachten Ein hinzugezogener Bausachverständiger erhöht die Sicherheit keine Mängel zu übersehen. Wenn nicht klar ist ob etwas mangelhaft ausgeführt wurde, so ist dies unbedingt auch in der Liste aufzuführen. Ein Sachverständiger kann dann zu einem späteren Zeitpunkt seine fachmännische Einschätzung abgeben. Alle Arbeiten, die später Unterputz liegen oder aus anderen Gründen nicht mehr sichtbar sind, sollten gesondert kontrolliert und abgenommen werden. Deshalb sollte es für diese Gewerke unbedingt direkt nach Beendigung ihrer Arbeit eine gesonderte Abnahme geben. Als Abnahme gelten auch folgende Handlungen: Der Bauherr antwortet weder auf die Ankündigung der Bauabnahme, noch erscheint er zum angekündigten Termin. Der Bezug des Neubaus vor der Abnahme. Das Überweisen der Schlussrate, oder auch Trinkgeld für die Handwerker wird als Anerkennung der Leistung gewertet.

Häufige Baumängel und wie sie beseitigt werden können

Bagger in einer BaugrubeBagger in einer Baugrube Es gibt klassische Baumängel, auf die man achten kann. So z.B. Risse im Mauerwerk oder im Putz z.B. durch fehlerhafte Verarbeitung. Beim Einbau der Fenster können Fehler auftreten, z.B. können sie mit der Außenseite nach innen eingebaut worden sein. Der Keller ist undicht, weil Fehler bei der Verarbeitung der Materialien gemacht wurden. Ein grober Fehler sind auch fehlerhaft gesetzte Dehnungsfugen, die im Estrich zu Rissen führen. Eine unsachgemäße Installation der Lüftungsanlagen kann zu Feuchtigkeit im Mauerwerk führen. Manch einer dieser Mängel kann durch viel Präsenz eines aufmerksamen Bauherrn auf der Baustelle vermieden werden.

Ist ein Mängel entstanden muss der Bauherr handeln.

Bauarbeiter mit Bohrmaschine repariertBauarbeiter mit Bohrmaschine repariert Der Baumangel darf nicht vom Bauherrn selbst repariert werden! Stattdessen sollte der Mängel als Beweismaterial fotografiert werden. Als nächstes muss eine Mängelrüge an den Handwerker in schriftlicher Form mit Fristsetzung und per Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Der Bauherr ist berechtigt einen Teil der Rechnung zurückzubehalten bis die Mängel zufriedenstellend beseitigt wurden. Lässt das Bauunternehmen die Frist ungenutzt verstreichen, so muss ihm eine Nachfrist gesetzt werden. Bleibt der Handwerker oder das Bauunternehmen die Leistung immer noch schuldig, so kann nun ein Teil der Vergütung einbehalten werden und ein anderer Handwerker an seiner statt mit der Fertigstellung beauftragt werden. Aus vielen Gründen ist es für alle am Bau Beteiligten ganz besonders wichtig, hieb- und stichfeste Verträge und Vereinbarungen mit Hilfe eines Rechtsanwalts bzw. Fachanwalts für Baurecht abzuschließen. Kontaktieren Sie jetzt unverbindlich einen Anwalt für Baurecht in Osnabrück oder in der Nähe.