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Anwalt Wohnungseigentumsrecht Bielefeld

Rechtsanwälte aus Bielefeld für das rechtliche Fachgebiet Wohnungseigentumsrecht. Wählen Sie schnell und einfach einen persönlichen Anwalt für Ihren Rechtsfall.

Expertentipp vom 16.12.2014 (1599 mal gelesen)

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

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Expertentipp vom 17.04.2008 (2388 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum In der Nachkriegszeit herrschte massive Wohnungsnot. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ohne Teilungserklärung geht es nicht

älterer Herr lacht Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was bedeutet Sondereigentum?

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet bei Schäden

defekter Siphon Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Auch wenn der Eigentümer dann sein neues Eigenheim bezogen hat können Schäden auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Wird das Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so hat auch hier der Sondereigentümer dafür aufzukommen. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Interessantes zur Hausordnung

Eigentümerversammlung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vertragsunterzeichnung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!

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