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Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über WohnungseigetumFamilie freut sich über Wohnungseigetum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ohne Teilungserklärung geht es nicht

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beratenEhepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer haftet bei Schäden

Siphon nach einer ReparaturSiphon nach einer Reparatur Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Liegt es an einem Planungsfehler, oder waren die Handwerker schuld? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Auch wenn der Eigentümer dann sein neues Eigenheim bezogen hat können Schäden auftreten. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Holzhaus im BauHolzhaus im Bau Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Interessantes zur Hausordnung

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung HausVertrag gewerbliche Nutzung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Zusätzlich untermauerte der BGH sein Urteil mit dem Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG, in welchem dem Sondereigentümer das Recht zugestanden wird, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.