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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogenFamilie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beratenEhepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet wann für welche Schäden?

defekter Siphondefekter Siphon Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines HolzhausesRohbau eines Holzhauses Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Interessantes zur Hausordnung

große Eigentümerversammlunggroße Eigentümerversammlung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vertragsunterzeichnung HausVertragsunterzeichnung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen mit Rat und Tat weiter, wenn Ihnen die Rechtslage nicht klar ist.