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Expertentipp vom 17.04.2008 (2402 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Expertentipp vom 26.09.2016 (1222 mal gelesen)

Bauämter haften dann für Mietausfälle oder geringere Verkaufspreise, wenn sie einem Eigentümer zu Unrecht eine Baugenehmigung verweigern. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshof hervor.

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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

lachende Frauen in der eigenen Küche Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am Computer Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Das Sondereigentum

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Bei Balkonen gilt, ähnlich wie bei Eingangstüren: die Innenseite sowie der Boden gehören zum Sondereigentum, die Außenseite und die Decke sind Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Die Vermengung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bringt viel Streitpotential unter der Eigentümergemeinschaft mit sich. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Die Haftung im Schadensfall

kaputte Armatur Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Liegt der Fehler im Einkauf, in der Verarbeitung oder war die Ware mangelhaft? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Schaden des Sondereigentums ist gemäß § 14 WEG vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Wohnungen under construction Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Die Hausordnung

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Jedoch hat der Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich freies Nutzungsrecht und so dürfen die Miteigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn das geplante Gewerbe keine größeren Störungen durch Lärm oder regen Kundenverkehr verursacht. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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