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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Wohnungseigetümerinnenzwei Wohnungseigetümerinnen Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am ComputerMann und Frau ärgern sich am Computer Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was zum Sondereigentum gehört

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beratenEhepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

Wasser läuft aus einer schadhaften LeitungWasser läuft aus einer schadhaften Leitung Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Wohnungen errichtet in HolzständerbausweiseWohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Was steht in einer Hausordnung?

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vermietungsunterlagen HausVermietungsunterlagen Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.