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Rechtsanwalt Peter Blaumoser Gilching
Rechtsanwalt Peter Blaumoser
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Waldstraße 1a, 82205 Gilching
08105 - 373 00
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Peter Blaumoser, Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht in Gilching. Herzlich willkommen! In allen rechtlichen Fragen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie im Arbeitsrecht stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung. Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen Ihre Optionen. So arbeite ich für Sie. Um Ihnen die bestmögliche Beratung bieten zu können, arbeite ich eng mit Ihnen zusammen. Nur so kann ich mir ein umfassendes Bild Ihrer Lage machen und ganz genau auf Ihre Wünsche und Vorstellungen eingehen. Am besten führen wir daher ein persönliches Erstberatungsgespräch in meiner Kanzlei. Ich halte Sie während unserer Zusammenarbeit und selbstverständlich auch während eines laufenden Verfahrens stets auf dem aktuellen Stand. Außerdem dürfen Sie vorab die notwendige Kostentransparenz erwarten, damit zu keiner Zeit unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen. Sollten Sie rechtsschutzversichert sein, so prüfe ich auch gern eine Kostenübernahme für Sie. Meine Spezialisierung auf Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht. Eine ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht - Relevantes für Eigentumsbesitzer

zwei Wohnungseigetümerinnenzwei Wohnungseigetümerinnen Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Daraus entstand 1951 das Gesetz des Wohnungseigentumsrechts, kurz WEG. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer WohnungEhepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

defekter Siphondefekter Siphon Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Wohnungen under constructionWohnungen under construction Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Eine Hausordnung muss sein

Hausverwalterin hält eine RedeHausverwalterin hält eine Rede Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Unterzeichnung Nutzungsvertrag HausUnterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Immer öfter nutzen Wohnungseigentümer auch die Gelegenheit ihre Wohnung profitabel über Airbnb oder booking.com kurzzeitlich zu vermieten. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!