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Anwalt Wohnungseigentumsrecht Gilching

Rechtsanwalt Peter Blaumoser Gilching
Rechtsanwalt Peter Blaumoser
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Waldstraße 1a, 82205 Gilching

Peter Blaumoser, Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht in Gilching. Herzlich willkommen! In allen rechtlichen Fragen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie im Arbeitsrecht stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung. Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen Ihre Optionen. So arbeite ich für Sie. Um Ihnen die bestmögliche Beratung bieten zu können, arbeite ich eng mit Ihnen zusammen. Nur so kann ich mir ein umfassendes Bild Ihrer Lage machen und ganz genau auf Ihre Wünsche und Vorstellungen eingehen. Am besten führen wir daher ein persönliches Erstberatungsgespräch in meiner Kanzlei. Ich halte Sie während unserer Zusammenarbeit und selbstverständlich auch während eines laufenden Verfahrens stets auf dem aktuellen Stand. Außerdem dürfen Sie vorab die notwendige Kostentransparenz erwarten, damit zu keiner Zeit unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen. Sollten Sie rechtsschutzversichert sein, so prüfe ich auch gern eine Kostenübernahme für Sie. Meine Spezialisierung auf Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht. Eine ...mehr
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Expertentipp vom 16.12.2014 (1594 mal gelesen)

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

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Expertentipp vom 17.04.2008 (2386 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

zwei Wohnungseigetümerinnen Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Daraus entstand 1951 das Gesetz des Wohnungseigentumsrechts, kurz WEG. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

Mann und Frau ärgern sich am Computer Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet wann für welche Schäden?

tropfender Wasserhahn Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Wird das Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so hat auch hier der Sondereigentümer dafür aufzukommen. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Bau eines Mehrfamilienhauses Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Hausordnung gemäß WEG

große Eigentümerversammlung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Schlüssel Vertrag Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!

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