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Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Stolberg (Rheinland)

Rechtsanwalt Dr. Werner Pfeil Stolberg
Rechtsanwalt Dr. Werner Pfeil
Bürogemeinschaft der Rechtsanwälte Dr. Pfeil Jentgens & Kollegen
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Rathausstraße 16a, 52222 Stolberg

Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht in Stolberg, Dr. Werner Pfeil. Ich begrüße Sie herzlich auf meinem Profil. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht helfe ich Ihnen gerne kompetent und effizient weiter. Meine Kompetenzen und mein Werdegang. Ich habe an der Universität Trier Rechtswissenschaften studiert. Mein zweites Staatsexamen absolvierte ich am Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken. Von 1994 bis 1995 war ich als wissenschaftlicher Mitarbeiter für Deutsches und Europäisches Privatrecht an der Universität Münster tätig und außerdem Mitarbeiter der Europäischen Rechtsakademie in Trier. Im Jahr 1996 wurde ich als Rechtsanwalt zugelassen und habe während meiner anwaltlichen Tätigkeit an diversen Veröffentlichungen gearbeitet. Lesen Sie bei Interesse hierzu gerne mehr auf der Website meiner Kanzlei. Ferner erlangte ich nach meiner Dissertation über »Historische Vorbilder und Entwicklungen des Rechtsbegriffs ›Vier Grundfreiheiten‹ in der Europäischen Gemeinschaft« den Doktortitel. Zudem wurden mir nach dem erfolgreichen Abschluss der ...mehr
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Infos zu Anwälte Wohnungseigentumsrecht in Stolberg (Rheinland)
Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

Frauen sitzen vor Eigentumsdokumenten In der Nachkriegszeit herrschte massive Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Das Gemeinschaftseigentum, wie z.B. das Treppenhaus, wird anteilsmäßig auf die Eigentümer verteilt.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Wohnungseigentümer freut sich Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Die Haftung im Schadensfall

Siphon nach einer Reparatur Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Rohbau eines Holzhauses Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Eine Hausordnung muss sein

Hausverwalterin hält eine Rede Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Unterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!