Mietrecht: Kündigung aufgrund irrtümlicher Mietkürzung wegen Mietmangel

Die Pressestelle des BGH teil mit: Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.
Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 EUR pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 EUR (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 EUR fristlos.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen
Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das
Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom
27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage
in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010
bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter
Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die
Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand
vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten -
nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 -
übereinstimmend für erledigt erklärt hatten - zur Zahlung von Zinsen
verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der
Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an
der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011
ausgeglichen hätten.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der
unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB** der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des §
276 Abs. 1 Satz 1 BGB.* Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung
des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die
Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die
Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen,
ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da
diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB*** erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010
unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.