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Immobilienrecht , 15.07.2009

OLG München bestätigt Beweislast des Architekten

Architektenvertrag: Entgeltlicher Auftrag oder (unentgeltliche) Akquisition? OLG München bestätigt Beweislast des Architekten

Ein häufiger Streit zwischen dem Architekten und dem Bauherren als Auftraggeber besteht darin, wann ein entgeltlicher Architektenvertrag geschlossen wurde. Dieser Streit entsteht in der Regel dann, wenn sich die Bauherren von dem Architekten trennen. Grund hierfür ist häufig, dass die Bauherren nach einigen Beratungsgesprächen und/oder ersten, skizzenartigen Entwürfen durch den Architekten nicht von dessen Fähigkeiten überzeugt sind oder der avisierte Kauf des zu bebauenden Objekts wegen Finanzierungsschwierigkeiten bzw. an den Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer scheitert.

Folge derartiger Situationen ist oftmals, dass der Architekt für seine bisher erbrachten Leistungen eine Vergütung verlangt. Die Bauherren werden oft einwenden, sie hätten sich erst einmal nur von den künstlerischen/gestalterischen Fähigkeiten des Architekten überzeugen wollen und hätten noch gar keine vertragliche Bindung beabsichtigt ("bloße Akquisitionstätigkeit" des Architekten).

Wann endet also die werbende Tätigkeit des Architekten mit der Folge einer vergütungspflichtigen Tätigkeit?
Der Abschluss des Architektenvertrages (Planungsvertrag) bedarf keiner Form und kann daher auch mündlich geschlossen werden. Es ist jedoch stets zwischen der vertragslosen - und damit honorarfreien - Werbung des Architekten ("Akquisition") und der vertraglichen - und damit vergütungspflichtigen - Tätigkeit des Architekten zu unterscheiden. Die Grenze, an der eine Akquisitionstätigkeit endet und damit die Honorar auslösende Tätigkeit beginnt, ist fließend. Hierzu muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet werden, da es zu der Abgrenzung unzählige Gerichtsurteile gibt. Bei der Abgrenzung können auch externe Faktoren eine Rolle spielen. So kann die Akquisitionstätigkeit des Architekten umfangreicher sein, wenn er gegen mehrere Mitbewerber zu kämpfen hat oder wenn die Baukonjunktur schwach ist.

In jedem Fall trägt der Architekt die Beweislast dafür, dass es sich um eine vergütungspflichtige Tätigkeit handelt. Das hat das OLG München in einem gerade erst veröffentlichten Urteil erneut bestätigt (Az.: 9 U 4609/07). In dem durch das OLG München entschiedenen Fall kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich der Architekt regelrecht „aufgedrängt“ hatte, um einen Auftrag zu erlangen. Die Bauherren hatten lediglich einer Bau-Voranfrage zugestimmt und hierzu eine Vollmacht erteilt. Der Architekt erbrachte jedoch zusätzlich umfangreiche Planungsleistungen für mehrere Häuser einschließlich der Erschließung und verlangte auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) knapp € 35.000,00 Honorar.

Die Bauherren wendeten ein, diese Planungsleistungen seien (noch) nicht beauftragt worden und darauf habe sich die erteilte Vollmacht nicht erstreckt. Den Beweis, es habe sich schon um eine vertragliche Bindung bezüglich aller Planungsleistungen gehandelt, konnte der Architekt nach Ansicht des OLG München nicht erbringen.

Weiter hielt das OLG München fest, dass der Architekt auch die Beweislast dafür trägt, dass der Vertragsschluss nicht unter einer „aufschiebenden Bedingung“ geschlossen wurde. Diese Feststellung des Gerichts ist vor allem wichtig für Fälle, in denen die Bauherren z.B. behaupten, sie hätten erst dann einen Vertragschluss gewollt, wenn eine bestimmt Bedingung (z.B. Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, Feststehen der Finanzierung etc.) eingetreten sei.

Die aktuelle Entscheidung des OLG München zeigt einmal mehr, dass ein Streit vor Gericht über das Architektenhonorar dadurch vermieden werden kann, dass Architekt und Bauherr eine klare schriftliche Vereinbarung dazu treffen, wann die vergütungspflichtige Tätigkeit des Architekten beginnt. Nicht umsonst sieht die HOAI auch die Schriftform für das Honorar des Architekten in § 4 vor.
Haben die Parteien einen schriftlichen Vertrag geschlossen und enthält dieser Architekten- bzw. Planungsvertrag keine Bedingung, findet übrigens eine Umkehr der Beweislast statt. D.h., nunmehr müssen die Bauherren beweisen, dass z.B. mit dem Architekten vereinbart wurde, dass der Vertrag erst dann gilt, wenn für das zu bebauende Grundstück (auf das sich die Planung des Architekten bezieht) ein notarieller Kaufvertrag mit dem Grundstückseigentümer geschlossen wurde.


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