Rechte bei Flächenabweichungen im gewerblichen Mietrecht

Rechte bei Flächenabweichungen im gewerblichen Mietrecht

Der Mieter einer (nur oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzten) Wohnung kann den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn die Wohnfläche mehr als 10% geringer ist als im Mietvertrag angegeben und/oder die Miete mindern bzw. bereits bezahlte Miete anteilig im Verhältnis zu der Wohnflächenabweichung zurück verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gemäß Urteil vom 29.04.2009 (Az.: VIII ZR 142/08) erneut klargestellt.
Dies gilt im Grundsatz auch für den Mieter gewerblicher Flächen.

Bereits mit Urteil vom 4.5.2005 (Az.: XII ZR 254/01) hatte der BGH entschieden, dass auch der Mieter von Gewerberäumen sich auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit verlassen können muss. Das außerordentliche (also fristlose) Kündigungsrecht begründete der BGH damit, dass gerade der Gewerberaummieter, der Räume anmiete, um konkurrenzfähig zu sein, besonders darauf achte, dass er keine höhere als die ortsübliche Miete zahle. Da sich die Miete bei Geschäftsräumen nach der Betriebsfläche richte, komme der Größe für den Nutzwert erhebliche Bedeutung zu. Deshalb gelte die 10%-Grenze aus dem Wohnraummietrecht auch für das gewerbliche Mietrecht.
Die Frage der Flächenabweichung hat gerade im gewerblichen Mietrecht große Brisanz. Denn hier werden die Mietverträge in der Regel auf mindestens 10 Jahre abgeschlossen. Innerhalb dieses vertraglichen Mindestzeitraums ist dann die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Häufig versuchen Mieter, sich vorzeitig von dem Mietvertrag zu lösen, etwa weil der Umsatz hinter den Erwartungen bleibt. Die vorzeitige Kündigung ist jedoch in aller Regel nur möglich, wenn ein Verstoß gegen die Schriftform (§ 550 Satz 1 BGB) vorliegt oder wenn eben ein sog. „wichtiger Grund“ gegeben ist. Bei einem Schriftformverstoß kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB). Es sollte daher immer zuerst geprüft werden, ob auch ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund vorhanden ist, da sich der Mieter so am schnellsten von der vertraglichen Mindestlaufzeit lösen kann. Ein solcher zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund ist eben u.a. auch die Abweichung der Fläche der Mietsache um mehr als 10% gegenüber der Vereinbarung im Mietvertrag gegeben.

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Es ist jedoch dringend vor einer übereilten außerordentlichen Kündigung (bzw. vor einer Mietminderung) wegen der Flächenabweichung zu warnen. Denn täuscht sich der gewerbliche Mieter und die Flächenabweichung beträgt weniger als 10%, besteht kein Kündigungsgrund. Dabei ist es unerheblich, ob die Flächenabweichung 0,1% oder 9,99% beträgt; denn der BGH hält „aus Praktikabilitätserwägungen“ starr an der 10%-Grenze fest.
Schwierigkeiten bereitet jedoch bereits die Bestimmung der vermieteten Gewerbefläche. Während es für Wohnraum klare gesetzliche Regelungen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gibt, ist die Bestimmung der Fläche bei Gewerberäumen ungleich schwieriger. Zunächst muss geklärt werden, was laut Mietvertrag genauer Mietgegenstand ist und was hiervon Nutzfläche, Nebenfläche etc. ist. Zudem kommt es für die Bestimmung der Fläche darauf an, ob in dem Mietvertrag von der Nettogrundfläche, von der Bruttogrundfläche oder von der Nutzfläche die Rede ist. Die Flächenbestimmung richtet sich dann nach den jeweiligen Vorschriften der sog. DIN 277 (BGF bzw. NGF bzw. NF nach DIN 277). In Betracht kommt zudem die sog. gif-Richtlinie MF-G (Mietfläche Gewerbe).
Somit ist zu empfehlen, dass vor Erklärung einer außerordentlichen Kündigung wegen der (mutmaßlichen) Flächenabweichung von mehr als 10% ein Sachverständiger beauftragt wird, das Mietobjekt nach den einschlägigen DIN-Vorschriften zu vermessen. Alternativ kann auch über ein sog. selbstständiges Beweisverfahren die tatsächliche Flächenabweichung geklärt werden. Erst wenn dann die tatsächliche Flächenabweichung feststeht, sollte die außerordentliche Kündigung erklärt werden.
Neben dem Recht zur außerordentlichen Kündigung hat der gewerbliche Mieter übrigens weitere Rechte. So kann er bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% in jedem Fall die laufende Miete mindern. Zudem kann für die Vergangenheit ein Teil der Miete zurück verlangt werden, da der Mieter ja anteilig zu viel Miete für die vertraglich zugesicherte, tatsächlich jedoch geringer Mietfläche bezahlt hatte.
Vermieter sollten vor obigem Hintergrund auch vorsichtig mit einer zu „optimistischen“ Flächenangabe im Mietvertrag sein.

Maximilian Koch
Rechtsanwalt, M.B.A.
Rechtsanwalt für Mietrecht

[vom 23.07.2009]

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