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Rechtsanwalt Michael Drobinoha Karlsruhe
Rechtsanwalt Michael Drobinoha
Rechtsanwälte Schwaninger & Schmale
Rechtsanwalt
Kriegsstraße 45, 76133 Karlsruhe
0721 - 93 13 40
Kontaktformular

Michael Drobinoha, Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sowie für Verkehrsrecht, Verkehrszivilrecht und Verkehrsstrafrecht in Karlsruhe. Sie sind Mieter oder Vermieter und benötigen rechtliche Unterstützung? Dann bin ich Ihr Ansprechpartner. Schildern Sie mir Ihr Anliegen gerne über das Kontaktformular auf meinem Profil - ich werde mich zeitnah mit einem Terminvorschlag für ein Beratungsgespräch bei Ihnen melden! Zusammen mit Rechtsanwalt Timo Seßler stehe ich Ihnen zudem auch bei allen verkehrsrechtlichen Problemen gerne zur Seite. Was Sie über meine Ausbildung wissen sollten Nachdem ich mich für die juristische Laufbahn entschieden hatte, zog es mich in die Universitätsstadt Heidelberg, wo ich das Studium der Rechtswissenschaften absolvierte. Direkt im Anschluss an meine Zulassung als Rechtsanwalt, die ich im Mai 2018 erhielt, nahm ich meine Tätigkeit bei der Kanzlei Schwaninger & Schmale auf. Seither kann ich mich voll und ganz auf meine Tätigkeitsschwerpunkte konzentrieren, die sich neben dem allgemeinen Zivilrecht vor allem auf Verkehrsrecht sowie ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht was ist das?

zwei Wohnungseigetümerinnenzwei Wohnungseigetümerinnen Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

zwei Eigentümer beraten sichzwei Eigentümer beraten sich Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

Frau erklärt Grundriss und hält einen SchlüsselFrau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Haftung und Kosten bei Schäden

tropfender Wasserhahntropfender Wasserhahn Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Trifft beides nicht zu, dann bleibt dem geschädigten Eigentümer nur, darauf zu hoffen, dass das Sondereigentum mit in die notwendigen Reparaturarbeiten des Daches mit einbezogen und von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam geschultert wird.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Holzhaus im BauHolzhaus im Bau Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Was steht in einer Hausordnung?

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vertragsunterzeichnung HausVertragsunterzeichnung Haus Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!