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Immobilienrecht , 10.11.2010

Anbau, Nebengebäude, Baumhaus – Was ist zu beachten?

Anbau, Nebengebäude, Baumhaus – Was ist zu beachten? © mko - topopt

Für viele Eigenheimbesitzer gibt es immer was zu tun: Ein Wintergarten, ein Carport, ein Baumhaus für die Kinder – der Kreativität der Bauherren sind allerdings oft recht enge Grenzen gesetzt. Wo darf man erweitern und wer muss gefragt werden?

Die zuständigen Behörden im Stadtteil oder in der Gemeinde überwachen die Erweiterungswünsche der Anwohner. Neben der Sicherheit für Mensch und Tier, werden auch auf die Umweltverträglichkeit sowie das äußere Erscheinungsbild Rücksicht genommen. Aber nicht bei allen Anbauten muss ein Häuslesbesitzer tatsächlich fragen.

Baugenehmigung für Anbau ja oder nein?


Für den Hausbesitzer ist es nicht immer einfach herauszufinden, ob und wofür er eine Baugenehmigung benötigt. Das Problem beginnt meist schon bei der korrekten Klassifizierung: Wintergärten und Gewächshäuser beispielsweise sind nahezu baugleiche Glasbauten. Hierbei ist entscheidend, ob der Glasbau mit der Hauswand verbunden ist (=Anbau) oder frei im Garten steht. Wird ein Anbau festgestellt, sind zusätzlich Isolierungsarbeiten nötig, bei die Regelungen der Energieeinsparverordnung eingehalten werden müssen.

Vorsicht Gartenhaus ist meist genehmigungspflichtig!


Auch bei Gartenhäuschen sind die Vorschriften erklärungsbedürftig: Ein kleines Bauwerk ohne Fundament, das für die Kinder zum Spielen oder als Rückzugsmöglichkeit dienen soll, ist meist nicht genehmigungspflichtig. Denn es kann meist ohne größere Umstände wieder entfernt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Schuppen gleicher Größe auf einer betonierten Betonplatte errichtet wird, um eine Unterstellmöglichkeit für Rasenmäher, Gartengeräte oder Fahrräder zu schaffen. Abhängig von regional gültigen Obergrenzen ist für solche Objekte eine Baugenehmigung erforderlich.

Bebauungsplan errechnen mit Baufestern


Mit der Genehminungspflicht für Anbauten möchte der Gesetzgeber verhindern, dass freie Flächen ohne Rücksicht auf Natur und Nachbarn zugebaut werden. So kann beispielsweise der Bebauungsplan so genannte "Baufenster" festsetzen, das heißt eine Fläche, die maximal überbaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Baufenster von 15 Quadratmetern festgesetzt, darf die Grundfläche des Gartenhauses also auch nur maximal 15 Quadratmeter betragen. Ein weiteres Hindernis kann die in einem Bebauungsplan festgelegte "Grundflächenzahl" sein. Beträgt sie zum Beispiel nur 0,30, so bedeutet dies, dass nur 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Da die Grundstücksgrößen in den meisten neuen Wohngebieten häufig nur 300 bis 400 Quadratmeter betragen, ist eine solche Überbauung durch das Haus, die Zugangswege und die Terrasse häufig schnell erreicht.

Bauamt-Auflage unbedingt beachten


Bei Anbauten empfiehlt es sich wegen der unübersichtlichen Bestimmungen immer das örtliche Bauamt beziehungsweise Baureferat zu konsultieren. Die Mitarbeiter können dann überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften auch eingehalten werden. Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az.: 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.

Wann muss, wann sollte man mit dem Nachbar reden?


Zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen aber oft schon vergleichsweise unscheinbare Objekte wie beispielsweise Baumhäuser. Das Landgericht Dortmund urteilte in einem Fall (Az.: 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden. Das Beispiel zeigt, dass ein Eigenheimbesitzer bei allen Baumaßnahmen, die auch seinen Nachbarn tangieren könnten, sich vorher mit diesem absprechen sollte. Der Streit um ein Baumhaus sollte jedenfalls nur in Ausnahmefällen die Gerichte beschäftigen müssen.


Letzte Aktualisierung am 2017-07-31 14:04:09.0

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