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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 22.05.2024 (Lesedauer ca. 5 Minuten, 5575 mal gelesen)

Baumhaus, Carport & Co nur mit Baugenehmigung zulässig?

Baumhaus, Carport & Co nur mit Baugenehmigung zulässig? © freepik - mko

Gartenhaus, Carport, Wintergarten, Baumhaus oder Garage – wann braucht man für bauliche Anlagen eine Baugenehmigung und welche Anbauten dürfen ohne Genehmigung gebaut werden? Welche baurechtlichen Vorschriften muss man auch ohne Baugenehmigung beachten? Was passiert, wenn man ohne Baugenehmigung einen Anbau errichtet? Und wann haben Schwarzbauten Bestandsschutz?

Wann brauche ich für einen Anbau keine Genehmigung?


Das Baugenehmigungsrecht ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) geregelt. Es kann durchaus sein, dass man in einem Bundesland für die Errichtung eines Carports oder eines Anbaus eine Baugenehmigung benötigt und in einem anderen Bundesland nicht.

In Schleswig-Holstein darf man etwa Gebäude ohne Aufenthaltsräume, ohne Toiletten und ohne Feuerstätten mit Ausnahme von Garagen, Verkaufs- und Ausstellungsständen mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 30 m³, im Außenbereich bis zu 10 m³, ohne Genehmigung bauen.

In Nordrhein-Westfalen liegt die genehmigungsfreie Grenze laut LBO ebenfalls bei 30 m³. Das wäre etwa ein Gebäude mit einer Fläche von 5 mal 2 Metern und 3 Metern Höhe.

In Bayern können Gebäude mit einem Rauminhalt bis 75 Kubikmeter genehmigungsfrei gebaut werden, soweit sie nicht im Außenbereich errichtet werden sollen. Auch Garagen und Stellplätze können mit einer Fläche von bis zu 50 m2 ohne Genehmigung gebaut werden.

Wann benötige ich eine Baugenehmigung für eine Garage?


Ob für eine Garage zwingend eine Baugenehmigung erteilt werden muss, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. In vielen Bundesländern handelt es sich bei Garagen um genehmigungsfreie Bauten, wenn sie bestimmt Voraussetzungen erfüllen. Hier geht es meistens um die Grundfläche, Höhe und Standort.

So hat das Verwaltungsgericht (VG) Mainz (Az. 3 K 411/21.MZ) eine für eine 80 m2 große Garage im Gartenbereich bereits erteilte Baugenehmigung zurückgenommen, weil diese ein negatives Vorbild für in zweiter Baureihe darstelle und damit planungsrechtlich unzulässig sei. Die Garage füge sich aufgrund ihrer Größe nicht in die Umgebung ein, in der nur kleine Nebengebäude errichtet wurden.

Wer ohne Genehmigung eine Garage baut, die gegen Abstandsregelungen oder den Brandschutz verstößt, riskiert die Garage wieder abreißen zu müssen, so das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz (Az. 8 A 10833/15.OVG).

Ob im Einzelfall eine Baugenehmigung für eine Garage erforderlich ist, sollte der Bauherr am besten im Vorhinein prüfen.
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (Az. 6 U 117/20) stellt klar, dass ein Gebäude mit einer Lichtkuppel, Glasfalttür und einer Terrasse keine Garage darstellt, die die nach der Hessischen Bauordnung geltenden Grenzabstandsregeln nicht einhalten muss. Dieser Anbau ist laut Gericht daher wegen nicht Einhaltens des Grenzabstands zum Nachbargrundstücks zu beseitigen.

Auch die Umnutzung einer Grenzgarage zu einer Küche mit Durchgang zum Haus ist nicht zulässig, weil auch hiermit gegen die Abstandsflächenvorschriften der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung verstoßen wird, so das OVG Rheinland-Pfalz (Az. 8 A 10925/09.OVG).

Brauche ich eine Baugenehmigung für ein Carport?


Ob für ein Carport eine Baugenehmigung notwendig ist, hängt von den Regelungen der jeweiligen LBO ab. Ein genehmigungsfreier Bau eines Carports ist – je nach Größe- in den Bundesländern Bayern, Thüringen, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Sachsen möglich. In allen übrigen Bundesländern benötigt man entweder einen Bauantrag oder eine Bauanzeige.

Für die Baugenehmigung sind dann in der Regel folgende Unterlagen vorzulegen: Bauantrag, Baubeschreibung, Lageplan Maßstab 1:500, Bauzeichnung, Statik.

Übrigens: Auch ein mobiles Carport, das aus einer Metallkonstruktion mit Wellblech und Rollen an der Unterseite besteht, ist eine bauliche Anlage und bedarf einer Baugenehmigung, so das VG Cottbus (Az. 3 K 1038/15 und 3 K 1039/15). Trotz faktischer Mobilität hat das Carport einen festen Standort. Die Ordnungsverfügung zur Beseitigung des mobilen Carports erklärte das Gericht als rechtmäßig.

Ist eine Baugenehmigung für einen Wintergarten erforderlich?


Der Anbau eines Wintergartens an ein Gebäude ist genehmigungspflichtig, da er eine bauliche Veränderung darstellt. Der Anbau muss der jeweiligen LBO, und dem Bebauungsplan (B-Plan) entsprechen. Eine Baugenehmigung ist daher in der Regel notwendig. Aber die Kommune kann im Rahmen des B-Plans regeln, dass bestimmte Bauvorhaben genehmigungsfrei sind. Voraussetzung dafür ist, dass der Wintergarten-Anbau im Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plans liegt, er den Regelungen des B-Plans nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist und die Kommune kein vereinfachtes Genehmigungsverfahren anordnet oder beantragt den Anbau vorläufig zu untersagen.

Darf ich ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung bauen?


Ob für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von den jeweils geltenden landesbaurechtlichen Regelungen und dem B-Plan ab. Wichtige Kriterien sind dabei die Größe und Fläche des geplanten Gartenhauses.

So kann in Nordrhein-Westfalen ein Gartenhaus von 30 Quadratmetern genehmigungsfrei errichtet werden, in Rheinland-Pfalz von 50 Quadratmetern.

Aber auch der B-Plan kann Angaben zur Errichtung eines Gartenhauses beinhalten. So kann er die zu bebauende Fläche und auch das äußere Erscheinungsbild des Gartenhauses festlegen.

Ist eine Baugenehmigung für ein Baumhaus notwendig?


Für Baumhäuser gelten die gleichen baurechtlichen Regeln wie für Gartenhäuser. Bleibt der Bauherr in den landesbaurechtlichen Vorgaben zu Fläche und Volumen, ist keine Genehmigung erforderlich.

Daneben müssen beim Bau eines Baumhauses aber auch die landesrechtlichen Abstandregeln zum Nachbargrundstück eingehalten werden. Das Landgericht (LG) Dortmund urteilte in einem Fall (Az. 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden.

Übrigens: Auch in einer Kleingartenanlage darf ein Pächter nicht einfach ohne Genehmigung ein Baumhaus bauen. Das LG Berlin (Az. 25 S 4/15) stellt klar, dass ein Baumhaus eine bauliche Anlage darstellt, die der Verpächter genehmigen muss.

Wie lange muss ich auf eine Baugenehmigung für einen Anbau warten?


Die Dauer des Genehmigungsverfahrens für einen Anbau lässt sich nicht pauschal benennen. Sie ist u.a. abhängig von der Antragslage im Bauamt und der Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen. Das kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.

Was kostet mich eine Baugenehmigung für einen Anbau?


Die Kosten für eine Baugenehmigung belaufen sich zwischen 0,5 und 1 Prozent der Bausumme.

Welche baurechtlichen Vorschriften muss ich auch ohne Bauantrag beachten?


Aber auch wenn kein Bauantrag, wie etwa für die Errichtung eines Carport, notwendig ist, müssen baurechtliche Vorschriften, wie die BauNVO, der B-Plan oder das Nachbarrecht beachtet werden. Die LBO regeln etwa die Zulässigkeit einer Grenzbebauung. Dabei spielen Abstand zum Nachbarn, Bauvolumen und das Vorhandensein von anderen Nebeneinrichtungen an der Grundstücksgrenze eine Rolle. Im B-Plan kann u.a. die überbaubare Grundstücksfläche für ein Carport ausgewiesen sein.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?


Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert ein hohes Bußgeld. Für sog. Schwarzbauten kann in Bayern, Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig werden. Außerdem muss der Schwarzbau auf eigene Kosten abgerissen werden.

Wann hat ein Schwarzbau Bestandsschutz?


Oftmals herrscht der Glaube vor, dass für ein Gebäude, das ohne erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde, nach einem bestimmten Zeitraum Bestandsschutz besteht und das Gebäude stehen bleiben darf. Dem ist nicht so! Im öffentlichen Baurecht gibt es keine Verjährung.

Tipp: Bauamt mit einbeziehen!


Bei Anbauten, Gartenhäusern oder Carports empfiehlt es sich wegen der für Laien oft unübersichtlichen Gesetzeslage immer das örtliche Bauamt, beziehungsweise Baureferat, zu konsultieren. Die Sachbearbeiter überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. So können nachbarrechtliche oder Denkmalschutz Bedenken im Vorfeld geklärt werden.
Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften eingehalten werden. Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az. 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.

erstmals veröffentlicht am 10.11.2010, letzte Aktualisierung am 22.05.2024

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