Garage, Gartenhaus & Co nur mit Baugenehmigung zulässig?
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Darf ein Gartenhaus, Carport, Wintergarten, Baumhaus oder eine Garage einfach gebaut werden? Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich – und welche Vorhaben sind möglicherweise genehmigungsfrei? Welche Vorgaben gelten trotzdem, etwa zu Grenzabständen, Bebauungsplan, Brandschutz oder Nachbarrechten? Welche Folgen drohen, wenn ein Anbau ohne notwendige Genehmigung errichtet wird? Und kann ein Schwarzbau nach vielen Jahren noch Bestandsschutz genießen?
- Wann benötige ich eine Baugenehmigung für eine Garage?
- Brauche ich eine Baugenehmigung für ein Carport?
- Ist eine Baugenehmigung für einen Wintergarten erforderlich?
- Wann brauche ich für einen Anbau keine Genehmigung?
- Darf ich ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung bauen?
- Ist eine Baugenehmigung für ein Baumhaus notwendig?
- Wie lange muss ich auf eine Baugenehmigung für einen Anbau warten?
- Was kostet mich eine Baugenehmigung für einen Anbau?
- Welche baurechtlichen Vorschriften muss ich auch ohne Bauantrag beachten?
- Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
- Wann hat ein Schwarzbau Bestandsschutz?
- Tipp: Bauamt mit einbeziehen!
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Wann benötige ich eine Baugenehmigung für eine Garage?
Ob für eine Garage eine Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich vor allem nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes. Einheitliche Regeln für ganz Deutschland gibt es nicht. Entscheidend sind insbesondere Größe, Höhe, Standort und Abstand zur Grundstücksgrenze. Häufig gelten Garagen nur dann als genehmigungsfrei, wenn bestimmte Flächen- oder Höhenbegrenzungen eingehalten werden. Auch der Bebauungsplan, örtliche Satzungen, Zufahrtsregelungen, Brandschutzvorgaben und Nachbarrechte können eine Rolle spielen.
Eine Baugenehmigung ist regelmäßig erforderlich, wenn die Garage größer oder höher als zulässig geplant ist, außerhalb der erlaubten Baugrenzen liegt oder gegen Vorgaben des Bebauungsplans verstößt. Auch bei Grenzbebauung sollte genau geprüft werden, welche Länge und Höhe erlaubt sind.
Wichtig: Genehmigungsfrei heißt nicht automatisch zulässig. Eigentümer bleiben selbst dafür verantwortlich, dass alle baurechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Wer ohne Prüfung baut, riskiert im schlimmsten Fall einen Baustopp, ein Bußgeld oder sogar die Pflicht zum Rückbau. Vor dem Bau einer Garage sollte daher immer die Landesbauordnung, der Bebauungsplan und gegebenenfalls die zuständige Bauaufsichtsbehörde geprüft werden.
So hat das Verwaltungsgericht (VG) Mainz (Az. 3 K 411/21.MZ) eine für eine 80 m2 große Garage im Gartenbereich bereits erteilte Baugenehmigung zurückgenommen, weil diese ein negatives Vorbild für in zweiter Baureihe darstelle und damit planungsrechtlich unzulässig sei. Die Garage füge sich aufgrund ihrer Größe nicht in die Umgebung ein, in der nur kleine Nebengebäude errichtet wurden.
Wer ohne Genehmigung eine Garage baut, die gegen Abstandsregelungen oder den Brandschutz verstößt, riskiert die Garage wieder abreißen zu müssen, so das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz (Az. 8 A 10833/15.OVG).
Ob im Einzelfall eine Baugenehmigung für eine Garage erforderlich ist, sollte der Bauherr am besten im Vorhinein prüfen.
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (Az. 6 U 117/20) stellt klar, dass ein Gebäude mit einer Lichtkuppel, Glasfalttür und einer Terrasse keine Garage darstellt, die die nach der Hessischen Bauordnung geltenden Grenzabstandsregeln nicht einhalten muss. Dieser Anbau ist laut Gericht daher wegen nicht Einhaltens des Grenzabstands zum Nachbargrundstücks zu beseitigen.
Auch die Umnutzung einer Grenzgarage zu einer Küche mit Durchgang zum Haus ist nicht zulässig, weil auch hiermit gegen die Abstandsflächenvorschriften der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung verstoßen wird, so das OVG Rheinland-Pfalz (Az. 8 A 10925/09.OVG).
Brauche ich eine Baugenehmigung für ein Carport?
Ob für ein Carport eine Baugenehmigung notwendig ist, hängt von den Regelungen der jeweiligen LBO ab. Ein genehmigungsfreier Bau eines Carports ist – je nach Größe- in den Bundesländern Bayern, Thüringen, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Sachsen möglich. In allen übrigen Bundesländern benötigt man entweder einen Bauantrag oder eine Bauanzeige.
Für die Baugenehmigung sind dann in der Regel folgende Unterlagen vorzulegen: Bauantrag, Baubeschreibung, Lageplan Maßstab 1:500, Bauzeichnung, Statik.
Übrigens: Auch ein mobiles Carport, das aus einer Metallkonstruktion mit Wellblech und Rollen an der Unterseite besteht, ist eine bauliche Anlage und bedarf einer Baugenehmigung, so das VG Cottbus (Az. 3 K 1038/15 und 3 K 1039/15). Trotz faktischer Mobilität hat das Carport einen festen Standort. Die Ordnungsverfügung zur Beseitigung des mobilen Carports erklärte das Gericht als rechtmäßig.
Ist eine Baugenehmigung für einen Wintergarten erforderlich?
Der Anbau eines Wintergartens an ein Gebäude ist genehmigungspflichtig, da er eine bauliche Veränderung darstellt. Der Anbau muss der jeweiligen LBO, und dem Bebauungsplan (B-Plan) entsprechen. Eine Baugenehmigung ist daher in der Regel notwendig. Aber die Kommune kann im Rahmen des B-Plans regeln, dass bestimmte Bauvorhaben genehmigungsfrei sind. Voraussetzung dafür ist, dass der Wintergarten-Anbau im Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plans liegt, er den Regelungen des B-Plans nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist und die Kommune kein vereinfachtes Genehmigungsverfahren anordnet oder beantragt den Anbau vorläufig zu untersagen.
Wann brauche ich für einen Anbau keine Genehmigung?
Das Baugenehmigungsrecht ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) geregelt. Es kann durchaus sein, dass man in einem Bundesland für die Errichtung eines Carports oder eines Anbaus eine Baugenehmigung benötigt und in einem anderen Bundesland nicht.
In Schleswig-Holstein darf man etwa Gebäude ohne Aufenthaltsräume, ohne Toiletten und ohne Feuerstätten mit Ausnahme von Garagen, Verkaufs- und Ausstellungsständen mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 30 m³, im Außenbereich bis zu 10 m³, ohne Genehmigung bauen.
In Nordrhein-Westfalen liegt die genehmigungsfreie Grenze laut LBO ebenfalls bei 30 m³. Das wäre etwa ein Gebäude mit einer Fläche von 5 mal 2 Metern und 3 Metern Höhe.
In Bayern können Gebäude mit einem Rauminhalt bis 75 Kubikmeter genehmigungsfrei gebaut werden, soweit sie nicht im Außenbereich errichtet werden sollen. Auch Garagen und Stellplätze können mit einer Fläche von bis zu 50 m2 ohne Genehmigung gebaut werden.
Darf ich ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung bauen?
Ob ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung gebaut werden darf, hängt vom jeweiligen Bundesland, der Größe des Gartenhauses und dem Standort auf dem Grundstück ab. Einheitliche Vorgaben für ganz Deutschland gibt es nicht.
In vielen Bundesländern sind kleinere Gartenhäuser genehmigungsfrei, wenn sie ein bestimmtes Raumvolumen nicht überschreiten und nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Auch Aufenthaltsräume, Feuerstätten, Toiletten oder Küchen können dazu führen, dass eine Genehmigung erforderlich wird. Wichtig ist außerdem, wo das Gartenhaus stehen soll. Innerhalb eines Bebauungsplans gelten oft andere Regeln als im Außenbereich. Auch Grenzabstände, Nachbarrechte, örtliche Satzungen, Kleingartenregelungen und Vorgaben zum Brandschutz können eine Rolle spielen.
So kann in Nordrhein-Westfalen ein Gartenhaus von 30 Quadratmetern genehmigungsfrei errichtet werden, in Rheinland-Pfalz von 50 Quadratmetern.
Ist eine Baugenehmigung für ein Baumhaus notwendig?
Für Baumhäuser gelten die gleichen baurechtlichen Regeln wie für Gartenhäuser. Bleibt der Bauherr in den landesbaurechtlichen Vorgaben zu Fläche und Volumen, ist keine Genehmigung erforderlich.
Daneben müssen beim Bau eines Baumhauses aber auch die landesrechtlichen Abstandregeln zum Nachbargrundstück eingehalten werden. Das Landgericht (LG) Dortmund urteilte in einem Fall (Az. 1 S 109/06), dass die landesrechtliche Abstandsregelung auch dann gelte, wenn ein Baumhaus ausschließlich den Kindern zum Spielen diene und nicht bewohnt werde. Ein massives Baumhaus, das in zwei Meter Höhe unmittelbar an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Fichten befestigt war, musste daraufhin um 20 Zentimeter zurückversetzt werden.
Übrigens: Auch in einer Kleingartenanlage darf ein Pächter nicht einfach ohne Genehmigung ein Baumhaus bauen. Das LG Berlin (Az. 25 S 4/15) stellt klar, dass ein Baumhaus eine bauliche Anlage darstellt, die der Verpächter genehmigen muss.
Wie lange muss ich auf eine Baugenehmigung für einen Anbau warten?
Die Dauer des Genehmigungsverfahrens für einen Anbau lässt sich nicht pauschal benennen. Sie ist u.a. abhängig von der Antragslage im Bauamt und der Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen. Das kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern.
Was kostet mich eine Baugenehmigung für einen Anbau?
Die Kosten für eine Baugenehmigung belaufen sich zwischen 0,5 und 1 Prozent der Bausumme.
Welche baurechtlichen Vorschriften muss ich auch ohne Bauantrag beachten?
Aber auch wenn kein Bauantrag, wie etwa für die Errichtung eines Carport, notwendig ist, müssen baurechtliche Vorschriften, wie die BauNVO, der B-Plan oder das Nachbarrecht beachtet werden. Die LBO regeln etwa die Zulässigkeit einer Grenzbebauung. Dabei spielen Abstand zum Nachbarn, Bauvolumen und das Vorhandensein von anderen Nebeneinrichtungen an der Grundstücksgrenze eine Rolle. Im B-Plan kann u.a. die überbaubare Grundstücksfläche für ein Carport ausgewiesen sein.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert ein hohes Bußgeld. Für sog. Schwarzbauten kann in Bayern, Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig werden. Außerdem muss der Schwarzbau auf eigene Kosten abgerissen werden.
Wann hat ein Schwarzbau Bestandsschutz?
Ein Schwarzbau genießt nicht automatisch Bestandsschutz. Wer ohne erforderliche Baugenehmigung gebaut hat, kann sich grundsätzlich nicht allein darauf berufen, dass das Gebäude schon lange steht oder bisher nicht beanstandet wurde. Bestandsschutz kommt hier nur in Betracht, wenn die bauliche Anlage zu irgendeinem Zeitpunkt formell oder materiell rechtmäßig war. Das bedeutet: Entweder lag eine wirksame Baugenehmigung vor oder das Bauwerk entsprach jedenfalls damals den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. War das Gebäude von Anfang an illegal, entsteht durch bloßen Zeitablauf kein Bestandsschutz.
Auch eine langjährige Duldung durch die Behörde reicht meist nicht aus. Die Bauaufsicht kann grundsätzlich auch nach vielen Jahren noch einschreiten, wenn ein rechtswidriger Zustand besteht. Etwas anderes kann nur gelten, wenn besondere Umstände hinzukommen, etwa eine ausdrückliche behördliche Zusicherung oder eine nachträgliche Legalisierung.
Nach einer Entscheidung des OVG Lüneburg (Az. 1 LA 47/25) können nachbarliche Abwehrrechte gegen ein möglicherweise rechtswidriges Bauwerk aber verwirkt sein, wenn über Jahrzehnte hinweg nichts unternommen wird. Der Fall: Eine Grundstückseigentümerin wollte erreichen, dass die Bauaufsicht gegen die Garage auf dem Nachbargrundstück einschreitet. Die Garage war direkt an der Grundstücksgrenze gebaut worden und soll die zulässige Höhe überschritten haben. Die Behörde und das Verwaltungsgericht Osnabrück lehnten ein Einschreiten ab. Auch vor dem OVG Lüneburg blieb die Eigentümerin ohne Erfolg. Selbst wenn die Garage gegen nachbarschützende Vorschriften verstoßen sollte, sei ein möglicher Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten jedenfalls verwirkt. Entscheidend war nicht allein der lange Zeitraum von mehr als 50 Jahren. Hinzu kam, dass die früheren Eigentümer des Nachbargrundstücks die Garage über Jahrzehnte widerspruchslos hingenommen hatten. Dieses Verhalten muss sich die heutige Eigentümerin zurechnen lassen. Außerdem durfte der Garageneigentümer darauf vertrauen, dass gegen den bestehenden Zustand nicht mehr vorgegangen wird. Er hatte die Garage lange genutzt und später sogar durch einen Carport ergänzt. Damit hatte er sich erkennbar auf den Fortbestand der baulichen Situation eingerichtet.
Tipp: Bauamt mit einbeziehen!
Bei Anbauten, Gartenhäusern oder Carports empfiehlt es sich wegen der für Laien oft unübersichtlichen Gesetzeslage immer das örtliche Bauamt, beziehungsweise Baureferat, zu konsultieren. Die Sachbearbeiter überprüfen, welche gesetzlichen Vorgaben im Einzelfall gelten. So können nachbarrechtliche oder Denkmalschutz Bedenken im Vorfeld geklärt werden.
Außerdem wachen die Bauämter darüber, dass die jeweiligen Vorschriften eingehalten werden. Der Verwaltungsgerichtshof in Hessen verlangte beispielsweise den Rückbau einer Terrasse, die der Beklagte in Grenzbebauung auf einem Carport errichtet hatte (Az. 4 UE 1626/06). Die Terrasse war im Durchschnitt nur 15 Zentimeter höher als in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehen. Das Gericht aber urteilte, dass bei der Verletzung der bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, die einen unmittelbaren Bezug zu den Nachbargrundstücken haben, die tatsächliche Beeinträchtigung nicht maßgebend ist. Entscheidend sei in solchen Fällen allein, dass die Rechte der Nachbarn sowie das Gebot der besonderen Rücksichtnahme verletzt worden sind.
erstmals veröffentlicht am 10.11.2010, letzte Aktualisierung am 22.06.2026
Erstellt von: Kerstin Rügge, Rechtsanwältin (Redaktion anwaltssuche.de)
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