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Mietrecht , 08.04.2013

Rechtstipps für Mieter zur Gartennutzung

Der Frühling ist da und mit ihm die Sehnsucht die Tage im Freien zu verbringen. Bei gemieteten Immobilien ist die Nutzung des Gartens nicht immer eindeutig geregelt und bietet daher oft Anlass zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Der Frühling ist da und mit ihm die Sehnsucht die Tage im Freien zu verbringen. Bei gemieteten Immobilien ist die Nutzung des Gartens nicht immer eindeutig geregelt und bietet daher oft Anlass zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Wer darf den Garten nutzen?
Bei einem Einfamilienhaus ist der Garten am Haus stets mitvermietet, wenn nichts Gegenteiliges ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Das stellte das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 132/93) in einer Entscheidung klar.

Wurde im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter eine Gartennutzung vereinbart, so kann der Mieter seine Miete mindern, wenn er den Garten wieder entzogen wird. So urteilte das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 211 C 637/80). Darf der Mieter einen Garten nutzen, so kann er dort auch Spielgeräte aufstellen, entschied das Amtsgericht Kerpen (Aktenzeichen 20 C 443/01).

Wie sich im Garten verhalten werden soll, darf der Vermieter bestimmen. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 63 S 287/05) ist der Vermieter berechtigt, Regeln für die Gartennutzung aufzustellen. Im zugrundeliegenden Fall bestimmte der Vermieter das alles bewegliche Mobiliar, wie Liegestühle und Blumenkübel, nicht dauerhaft auf der Wiese stehen bleiben dürfen, sondern von den Mietern immer wieder weggeräumt werden müssen.

Ist eine Nutzung des Gartens nicht im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, sondern der Vermieter „gestattet“ dem Mieter die Gartennutzung lediglich, kann er diese Gartennutzung jederzeit auch wieder widerrufen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 83/06) hat dies entschieden. Auch gibt es kein „Gewohnheitsrecht“ den Garten nutzen zu dürfen. Wurde im Mietvertrag keine Gartennutzung vereinbart, dann hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, wenn er jahrelang den Garten nutzte. So das Amtsgericht Trier (Aktenzeichen 7 C 402/05).

Wer trägt die Gartenpflegekosten?
Die Kosten der Gartenpflege sind in der Regel als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart und somit vom Mieter zu tragen. Dafür darf er den Garten auch nutzen. Mieter können zur Zahlung von Gartenpflegekosten aber auch vom Vermieter herangezogen werden, wenn sie den Garten nicht nutzen dürfen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 135/03) stellt klar: Wenn die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, muss der Mieter diese Kosten tragen, auch wenn er nichts vom Garten hat. Anders liegt der Fall nur, wenn der Vermieter sich Exklusivrechte bezüglich der Gartennutzung im Mietvertrag einräumt, oder aber nur ganz bestimmt Mietparteien den Garten nutzen dürfen. Dann sind die übrigen Mieter nicht verpflichtet die Gartenpflege zu bezahlen. Hat aber keine Mietpartei das Recht den Garten zu nutzen, so kann der Vermieter die Gartenpflegkosten als Betriebskosten auf alle Mieter umlegen.




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