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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 19.01.2017

Mietwohnung nicht ungefragt zum Büro machen - Gewerbliche Nutzung nur im Ausnahmefall erlaubt!

Mietwohnung nicht ungefragt zum Büro machen - Gewerbliche Nutzung nur im Ausnahmefall erlaubt! © flashpics - Fotolia

Immer mehr Menschen machen sich selbstständig. Und weil es am einfachsten ist, wird häufig die gemietete Wohnung zum Büro umfunktioniert. Bevor der Mieter ein Firmenschild an die Haustür schraubt, sollte er allerdings einen Blick in den Mietvertrag werfen.

Was steht im Mietvertrag?


Viele Verträge verpflichten Mieter, jede gewerbliche Nutzung zu unterlassen beziehungsweise dazu, den Vermieter im Vorfeld um Erlaubnis zu fragen. Hintergrund ist, dass ein Gewerbebetrieb durch Lärm, Parkplatzmangel oder Fremde im Treppenhaus häufig Ärger mit den Nachbarn verursacht. Zudem ist für gewerblich genutzte Räume in der Regel eine höhere Miete fällig.

Vermieter kann nicht alles untersagen!


Der Vermieter kann jedoch nicht alle gewerblichen Tätigkeiten verbieten. Das betrifft insbesondere Nebentätigkeiten in geringem Umfang. So ist es zum Beispiel immer möglich, dass ein normales Arbeitszimmer eingerichtet wird. Erlauben muss der Vermieter die Büroarbeit zu Hause auch dann, wenn weder eine Belästigung der Nachbarn zu befürchten ist noch eine Veränderung oder Beschädigung der Wohnung.

Fall aus der Praxis: Bürotätigkeit per PC erlaubt


So entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main, dass es kein unerlaubter gewerblicher Gebrauch sei, wenn ein Bewohner eine Ecke im Schlafzimmer für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt (Az. 2/17 S 42/95). Ähnlich urteilte das Landgericht Hamburg, das gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen für zu wenig störend hielt, um ein unerlaubtes Gewerbe anzunehmen (Az. 311 S 203/91).

Ein Knackpunkt: Mögliche Laufkundschaft


Auch das Landgericht Schwerin entschied, dass Mietern nicht generell verboten werden darf, in der Wohnung in geringem Umfang beruflich oder gewerblich tätig zu sein. Diese Grenze wird allerdings überschritten, wenn die Firma Laufkundschaft anzieht. Im konkreten Fall hatte eine Mieterin in einem Zimmer ihrer Wohnung gemeinsam mit einem Geschäftspartner ein Ingenieurbüro eröffnet und am Haus ein Firmenschild angebracht (Az. 6 S 96/94). Dem Landgericht Berlin ging eine Tagesmutter zu weit, die in ihrer Mietwohnung werktags fünf Kinder gegen Entgelt betreute (Az. 61 S 56/92).

Erlaubnis steigt mit der geschäftlichen Nutzung


Insgesamt gilt: Je intensiver die Wohnung geschäftlich genutzt wird und je mehr der Geschäftsbetrieb die Nachbarschaft beeinträchtigt, umso eher muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Lieber vorher fragen!


Letztendlich seien Mieter gut damit beraten, den Vermieter zu informieren, denn wenn der Mieter ein laut Vertrag verbotenes Gewerbe ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers betreibt, kann er von diesem abgemahnt werden. Schlimmstenfalls kann der Wohnungseigentümer den Vertrag sogar fristlos kündigen. Deshalb zahlt es sich in der Regel aus, Zweifelsfälle rechtzeitig mit ihm zu besprechen, um so eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Amtliche Erlaubnis durch Verwaltung prüfen


Auch Städte und Gemeinden haben häufig etwas gegen Firmengründungen in der Wohnung, zumindest wenn diese ohne Genehmigung erfolgen. In vielen Bundesländern schreiben Zweckentfremdungsverordnungen für die darin aufgezählten Orte vor, dass Eigentümer oder Mieter bestimmte Wohnungen nur mit amtlicher Erlaubnis in Gewerberaum umwandeln dürfen. Wer die Regeln missachtet, dem droht ein erhebliches Bußgeld.

Ärger mit dem Bauamt vermeiden


Ärger kann es auch mit den Bauämtern geben, die den Umfang von Gewerberäumen in Wohngebieten oft beschränken. Zwar dürfen Freiberufler wie Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer selbst in reinen Wohngebieten vereinzelt Wohnungen als Büroräume nutzen. Je mehr Freiberufler bereits in einem Haus arbeiten, umso schwerer wird jedoch die Büroeröffnung im gemieteten Apartment. Bezogen auf das ganze Haus darf im Normalfall nämlich maximal die Hälfte der gesamten Wohnfläche eines Hauses in Büroraum umgewandelt werden. Abweichungen von dieser Regel sind nur ausnahmsweise möglich.

Firmenschild nicht unbedingt erlaubt!


Hat der Vermieter das Büro in der Wohnung genehmigt, ist damit nicht automatisch die Erlaubnis erteilt, ein Firmenschild anzubringen. Auch dafür muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Größere Reklame muss häufig sogar das Bauamt absegnen. Besteht das Haus aus Eigentumswohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Weitere Tipps



  • Mieter, die sich selbstständig machen, sollten im Mietvertrag nachsehen, ob sie die Wohnung gewerblich nutzen dürfen. Im Zweifelsfall sollten sie den Vermieter fragen. Außerdem müssen sie prüfen, ob sie eventuell weitere Genehmigungen brauchen, etwa vom Bau- oder Wohnungsamt.


  • Wer nur nebenbei zu Hause arbeitet und hauptberuflich als Angestellter tätig ist, kann sein häusliches Arbeitszimmer mittlerweile nicht mehr von der Steuer absetzen. Das geht seit Anfang 2007 nur noch dann, wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit ist. Allerdings gibt es bereits Klagen gegen die neue Gesetzgebung.


  • Informationen rund um die Existenzgründung bieten die örtliche Industrie- und Handelskammer sowie Berufskammern wie Anwalts- oder Wirtschaftsprüferkammer



erstmals veröffentlicht am 28.11.2007, letzte Aktualisierung am 19.01.2017

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