Grundsteuer: Was Eigentümer und Mieter jetzt wissen müssen!
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Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Für Eigentümer und Mieter bedeutet das: Maßgeblich sind nicht mehr die alten Einheitswerte, sondern die im Zuge der Grundsteuerreform neu festgestellten Werte, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Wie hoch die Belastung tatsächlich ausfällt, kann sich daher von Ort zu Ort deutlich unterscheiden.
- Was ist eine Grundsteuer?
- Was ändert sich bei der neuen Grundsteuer?
- Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer für Immobilien-Eigentümer?
- Inwiefern betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?
- Welche Angaben mussten Immobilien-Eigentümer bei der Grundsteuer-Erklärung machen?
- Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?
- Seit wann ist die neue Grundsteuer fällig?
- Wurde die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform generell erhöht?
- Wie können Eigentümer gegen die neue Grundsteuerbescheide klagen?
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Was ist eine Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Immobilien. Sie wird von den Gemeinden erhoben und betrifft Eigentümer von Häusern, Wohnungen, unbebauten Grundstücken sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Zahlen muss die Grundsteuer grundsätzlich der Eigentümer. Bei vermieteten Immobilien kann sie jedoch über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Deshalb kann die Grundsteuer nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter finanziell betreffen.
Die Höhe der Grundsteuer hängt von mehreren Faktoren ab: vom Wert des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie, vom Grundsteuermessbetrag und vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Da jede Gemeinde ihren Hebesatz selbst festlegt, kann die Grundsteuer je nach Wohnort unterschiedlich hoch ausfallen. Erhoben wird sie von der Kommune, in der sich die Immobilie befindet, und ist im Grundbesitzabgabebescheid enthalten, den man jährlich von der Kommune erhält.
Was ändert sich bei der neuen Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird neu berechnet, da das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt hat. Ziel ist es, eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu erreichen. Mit Stichtag 1. Januar 2022 wird der Grundbesitz in Deutschland für die Erhebung der Grundsteuer neu bewertet. Damit verliert der bisher geltende Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Der neue Grundsteuerwert wird vom Finanzamt mit Hilfe einer Feststellungserklärung ermittelt, die alle Immobilienbesitzer abgeben müssen.
Auf Grundlage der abgegebenen Feststellungserklärung erlässt das Finanzamt dann zwei Bescheide: einen Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 und einen Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 2025. Auf der Basis des Grundsteuermessbescheids setzt die Kommune dann die Grundsteuer fest.
Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer für Immobilien-Eigentümer?
Die neue Grundsteuer betrifft alle Eigentümer einer Immobilie, egal ob sie eine Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück besitzen. Eigentümer müssen mit höheren oder niedrigeren Steuerzahlungen rechnen, je nachdem, wie sich der Wert ihres Grundstücks durch die neue Berechnung verändert.
Eigentümer waren verpflichtet, eine Feststellungserklärung abzugeben, die die Grundlage für die Neubewertung bildet. Diese Grundsteuer-Erklärung musste zwingend elektronisch beim zuständigen Finanzamt über die Steuer-Onlineplattform „Mein ELSTER“ bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden, das heißt die Abgabefrist ist abgelaufen. Immobilieneigentümer, die der Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung nicht oder nicht fristgerecht nachkamen, müssen mit Sanktionen in Form von Säumniszuschlägen durch das Finanzamt rechnen. Die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung bleibt trotzdem bestehen. Wird der Säumniszuschlag nicht bezahlt, kann das Finanzamt Bußgelder von bis zu 25.000 Euro einfordern. Des weiteren droht bei Nichtabgabe der Grundsteuer-Erklärung eine Schätzung durch das Finanzamt.
Inwiefern betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?
Da die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, sind auch die Mieter von der neuen Grundsteuer betroffen. Mieter haben das Recht, von ihrem Vermieter Auskunft über die Höhe der neuen Grundsteuer zu verlangen.
Um besser abschätzen zu können, wie sich die Nebenkosten entwickeln werden, empfiehlt es sich für Mieter zeitnah über die Änderungen der Grundsteuerhöhe zu informieren.
Welche Angaben mussten Immobilien-Eigentümer bei der Grundsteuer-Erklärung machen?
Für die Berechnung der Grundsteuer fragt das Finanzamt Angaben zur Immobilie oder zum Grundstück ab. Das sind etwa die Flurnummer, Gemarkungsnummer, amtliche Flächen, Wohnflächen, Gebäudeart, Baujahr und Bodenrichtwerte. Da die Berechnungsmodelle ja nach Bundesland unterschiedlich sind, sind auch die Angaben, die Immobilieneigentümer machen müssen, nicht einheitlich. Alle wichtigen Regelungen der Länder zur neuen Grundsteuer finden Sie unter grundsteuer.de.
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?
Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach dem Bundesmodell aus drei Faktoren: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Wert des Grundstücks wird neu ermittelt, basierend auf Bodenrichtwerten und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der für alle gleich ist. Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und variiert daher je nach Kommune. Bislang haben noch nicht alle Kommunen den Hebesatz angepasst.
Das Finanzgericht (FG) Köln (Az.4 K 2189/23) hat erstmals entschieden, dass die neue Bewertung für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell rechtlich nicht zu beanstanden sei und wies eine Musterklage gegen das Reformmodell ab. Im konkreten Fall hatten die Kläger gegen einen Steuerbescheid geklagt, der den neuen Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022 nach dem Bundesmodell festlegte. Sie führten verfassungsrechtliche Bedenken an, die das Gericht jedoch als unbegründet ansah. Allerdings ist die Entscheidung noch nicht endgültig: Das Gericht ließ eine Revision zum Bundesfinanzhof zu, sodass eine abschließende Klärung auf höherer Ebene noch aussteht. Diese Klage war eine von mehreren Musterklagen, die der Bund der Steuerzahler unterstützt hatte.
Das Bundesmodell wird derzeit von neun Bundesländern genutzt: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berechnung der Grundsteuer nach Landesmodellen
Einige Bundesländer in Deutschland haben sich entschieden, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer einzuführen, anstatt dem Bundesmodell zu folgen.
• So nutzt Baden-Württemberg das sogenannte Bodenwertmodell. Hierbei wird die Grundsteuer auf Basis des Bodenwertes berechnet, unabhängig von der Bebauung. Das bedeutet, dass nur der Wert des Grundstücks und nicht der Wert der Gebäude darauf berücksichtigt wird. Der Bundesfinanzhof hat in zwei Urteilen (Az. II R 26/24 und II R 27/24) das baden-württembergische Grundsteuermodell bestätigt. Die Bewertung allein nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert verstößt nach Auffassung des Gerichts weder gegen das Grundgesetz noch gegen den Gleichheitssatz. Gebäude, Nutzung oder mögliche Mieteinnahmen müssen danach nicht in die Berechnung einfließen. Der Gesetzgeber dürfe bei der Bewertung von Millionen Grundstücken pauschalieren und typisieren. Individuelle Besonderheiten eines Grundstücks müssten nicht in jedem Einzelfall berücksichtigt werden. Eigentümer können allerdings einen niedrigeren Wert nachweisen, wenn der tatsächliche Wert den pauschal ermittelten Grundsteuerwert um mehr als 30 Prozent unterschreitet. Weitere Verfahren zu Grundsteuermodellen anderer Bundesländer sind noch anhängig. In diesem Sinne entschied zuvor auch das Finanzgericht Baden-Württemberg (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23) auf die Klage eines Immobilieneigentümers hin.
• Bayern hat sich für ein Flächenmodell entschieden. Bei diesem Modell wird die Grundsteuer auf Grundlage der Fläche des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude berechnet, ohne den Wert der Immobilien zu berücksichtigen. Dieses Modell ist besonders einfach und transparent.
• Hamburg verwendet eine modifizierte Form des Bundesmodells. Hier fließen zusätzliche Faktoren wie die erzielbare Miete und die Grundstücksfläche in die Berechnung ein.
• Hessen hat ebenfalls ein eigenes Modell, das als Flächen-Faktor-Modell bekannt ist. Es kombiniert die Fläche des Grundstücks und der Gebäude mit einem Lage-Faktor, der die wirtschaftliche Situation und den Wert der Lage berücksichtigt.
• Niedersachsen folgt einem wertabhängigen Modell, das sich stärker an den tatsächlichen Marktwerten der Grundstücke orientiert. Hierbei spielen sowohl die Fläche als auch der Bodenrichtwert eine Rolle.
• Das Saarland hat ein Modell entwickelt, das dem hessischen Modell ähnelt und als Flächen-Lage-Modell bekannt ist. Es berücksichtigt sowohl die Fläche als auch einen Lagefaktor.
• Sachsen hat sich für ein modifiziertes Flächenmodell entschieden. Dieses Modell ähnelt dem bayerischen Modell, wird aber durch zusätzliche Faktoren wie die Lage des Grundstücks ergänzt.
Seit wann ist die neue Grundsteuer fällig?
Die reformierte Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Gezahlt wird sie grundsätzlich nicht als einmaliger Jahresbetrag, sondern in vier Raten. Fällig werden diese regelmäßig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Eigentümer können jedoch bei ihrer Stadt oder Gemeinde beantragen, die Grundsteuer nur einmal jährlich zu zahlen. In diesem Fall wird der gesamte Betrag zum 1. Juli fällig.
In der Praxis erhielten viele Eigentümer ihre endgültigen Grundsteuerbescheide allerdings erst verspätet. Grund dafür war, dass zahlreiche Kommunen ihre neuen Hebesätze nicht rechtzeitig festgelegt hatten. Wurden Bescheide erst später verschickt, konnten bereits verstrichene Zahlungstermine nachträglich relevant werden. Eigentümer mussten die entsprechenden Beträge dann rückwirkend nachzahlen.
Wurde die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform generell erhöht?
Nein, die Grundsteuerreform bedeutet nicht automatisch, dass die Grundsteuer überall steigt. Ziel der Reform war zunächst, die bisherige Berechnung auf eine neue verfassungsgemäße Grundlage zu stellen. Die alten Bewertungsgrundlagen waren überholt und durften nicht dauerhaft weiterverwendet werden. Ob Eigentümer künftig mehr oder weniger zahlen, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind insbesondere der neue Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Viele Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst, um die Reform möglichst aufkommensneutral umzusetzen. Das bedeutet, dass die Gemeinde insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen soll als zuvor.
Für einzelne Eigentümer kann sich die Belastung trotzdem deutlich verändern. Manche zahlen weniger, andere müssen mit höheren Beträgen rechnen. Besonders relevant sind Lage, Grundstücksgröße, Immobilienart, Wohnfläche und das jeweilige Berechnungsmodell des Bundeslandes.
Kurz gesagt: Die Reform ist keine pauschale Steuererhöhung. Sie kann aber dazu führen, dass sich die Grundsteuer im Einzelfall erhöht oder senkt.
Wie können Eigentümer gegen die neue Grundsteuerbescheide klagen?
Immobilieneigentümer müssen einen fehlerhaften Grundsteuerbescheid nicht einfach hinnehmen. Wer Zweifel an der Berechnung hat, kann sich dagegen wehren. Wichtig ist aber, genau zu unterscheiden, gegen welchen Bescheid sich der Einwand richten muss.
Bei der neuen Grundsteuer gibt es mehrere Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid und den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Stadt oder Gemeinde. Fehler bei der Bewertung des Grundstücks oder der Immobilie müssen in der Regel gegenüber dem Finanzamt angegriffen werden. Geht es dagegen um den Hebesatz oder die konkrete Zahlungsfestsetzung der Kommune, ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde maßgeblich.
Der Bundesfinanzhof (BFH) (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) hat entschieden, dass Steuerpflichtige in bestimmten Fällen die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert für ihr Grundstück nachzuweisen als den festgestellten Grundsteuerwert. Diese Entscheidung fiel in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu den Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Aufgrund der bestehenden Zweifel an der Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte musste der BFH nicht mehr prüfen, ob die neuen Bewertungsregeln grundsätzlich verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegen.
Auch das Finanzgericht Neustadt/Weinstraße stärkt mit einer Entscheidung die Rechtsschutzmöglichkeiten der Steuerpflichtigen, in dem es ihnen für alle Fragen rund um die Grundsteuer den Finanzrechtsweg eröffnet und sie nicht im Hinblick auf die Überprüfung des Bodenrichtwertes auf die Verwaltungsgerichtsbarkeit verweist.
Aufgepasst: Wer gegen einen Grundsteuerbescheid vorgehen will, muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch oder Widerspruch bei dem Absender des Bescheids einlegen. Eigentümer sollten ihre Einwände möglichst konkret begründen und Unterlagen beifügen, etwa Grundrisse, Flächenberechnungen, Kaufunterlagen oder frühere Bescheide. Ein pauschaler Hinweis, die neue Grundsteuer sei zu hoch, reicht meist nicht aus. Wird der Rechtsbehelf abgelehnt, kann anschließend Klage erhoben werden. Je nach Bescheid vor dem Finanzgericht oder Verwaltungsgericht.
In jedem Fall empfiehlt sich beim Vorgehen gegen einen möglicherweise fehlerhaften Grundsteuerbescheid die erfahrene Unterstützung eines Anwalts für Steuerrecht.
erstmals veröffentlicht am 03.06.2022, letzte Aktualisierung am 12.06.2026
Erstellt von: Kerstin Rügge, Rechtsanwältin (Redaktion anwaltssuche.de)
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