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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 06.10.2020 (Lesedauer ca. 4 Minuten, 130 mal gelesen)

Was Wohnungseigentümer unbedingt wissen müssen

Was Wohnungseigentümer unbedingt wissen müssen © freepik - mko

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird damit gleichzeitig Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dies bringt eine Reihe von Rechten und Pflichten mit sich. Wie darf man Sonder- und Gemeinschaftseigentum nutzen? Wer trägt die Kosten der Instandhaltung? Was muss bei der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage beachtet werden? Und was regelt das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz?

Was versteht man unter Wohnungseigentum?


Unter Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung innerhalb einer Wohnanlage verstanden. Seine rechtliche Grundlage findet das Wohnungseigentum im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach Wohneigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Begründet wird Wohnungseigentum durch einen entsprechenden Eintrag ins Grundbuch. Wohnungseigentum kann wie jede andere Immobilie belastet, verkauft oder verschenkt werden.

Was bedeutet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?


Zum Sondereigentum gehört die Eigentumswohnung sowie alle zugehörigen Gebäudebestandteile, die ohne Auswirkung auf das Gemeinschaftseigentum verändert oder beseitigt werden können. So gehören zum Sondereigentum beispielweise die Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung, die Innentüren sowie Boden- und Wandbeläge.

Als Gemeinschaftseigentum versteht man das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit gemeint sind etwa die Außenwände, statisch tragende Teile, Fenster, Dach, Aufzüge, Treppe oder die Außenanlagen. Weist das Gemeinschaftseigentum zum Beispiel erhebliche bauliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zu Sanierung verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 203/17).

Welche Rechte hat die Eigentümergemeinschaft?


Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft beschließt auf der in der Regel einmal jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung etwa die Höhe der monatlichen Umlage, Instandhaltungsmaßnahmen oder das Einholen von Kostenvoranschlägen. Welchen Voraussetzungen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft entsprechen müssen, ist im WEG geregelt. Sog. Zitterbeschlüsse, wonach die Eigentümerversammlung bewusst einen rechtswidrigen Gemeinschaftsbeschluss in der Hoffnung trifft, dass er in der dafür zur Verfügung stehenden Frist von vier Wochen nicht angefochten wird, sind laut Bundesgerichtshof nichtig und sollten nachträglich durch rechtmäßige Beschlüsse ersetzt werden.

Die Stimmrechte auf einer Wohnungseigentümerversammlung können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard wurde vom Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 198/14) das Kopfprinzip festgelegt. Der von der Eigentümergemeinschaft eingesetzt Verwalter ist für die Umsetzung der Beschlüsse zuständig.

Wie wird das Wohnungseigentum verwaltet?


Für die Verwaltung und Instandhaltung des Sondereigentums ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Eigentümergemeinschaft zusammen mit einem Verwalter, den sie in der Wohnungseigentümerversammlung wählt.
In der Regel wird zudem ein Verwaltungsbeirat von den Eigentümern gewählt, der ihre Interessen vertritt und den Jahresabschluss und Wirtschaftsplan des Verwalters prüft. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Verwaltungsbeirat per Beschluss noch weitere Aufgaben zuteilen. So etwa die Überwachung der Hausverwaltung, das Erteilen von Handwerkeraufträgen, die Abnahme der Handwerkerleistungen, das Erstellen einer Hausordnung oder die Kündigung des Hausverwalters.

Es gibt aber auch Aufgaben, die der Verwaltungsbeirat nicht übernehmen darf. So darf er nicht in die Kernkompetenzen der Hausverwaltung oder Eigentümerversammlung eingreifen. Er hat gegenüber der Hausverwaltung und Eigentümerversammlung keine Weisungsbefugnis und darf nicht eigenmächtig über Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden.

Instandhaltung: Wer trägt welche Kosten?


Die Instandhaltungskosten für das Sondereigentum trägt der jeweilige Wohnungseigentümer selbst. Im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum werden laut WEG die Lasten grundsätzlich gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Eigentümer getragen. Die Kostenverteilung kann aber auch in der Teilungserklärung geregelt werden. Käufer einer Eigentumswohnung sollten daher den Punkt der Kostenverteilung im Vorfeld abklären!

Kommt es etwa innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Streit über die Kostenübernahme für das Fällen oder den Rückschnitt von Bäumen, muss daher geklärt werden, ob der betreffende Baum im Gemeinschaftseigentum der WEG oder im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers steht. Laut Amtsgericht München (Aktenzeichen 481 C 24911/16 WEG) stehen Bäume grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum einer WEG, wenn aus der Teilungserklärung keine klare anderweitige Regelung zu entnehmen ist.

Die Kosten für Fenster sind laut einer Entscheidung des Landgerichts Köln (Aktenzeichen 29 S 66/18) gemeinschaftlich zu tragen, da diese Bauteile im Gemeinschaftseigentum stehen. Daran ändert auch eine anderweitige Regelungen in einer Teilungserklärung nichts. Erneuert ein Wohnungseigentümer seine Fenster, obwohl er dazu rechtlich nicht verpflichtet war, kann er später die Kosten dafür nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 254/17). Dagegen spreche das schutzwürdige Interesse der übrigen Wohnungseigentümer nur für Kosten aufkommen zu müssen, zu denen sie auch rechtlich verpflichtet sind.

Entfernt ein Wohnungseigentümer Teppichboden in seiner Wohnung und tauscht diesen gegen Fliesen aus, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einhaltung der Normen zur Trittschalldämmung – auch wenn der vorhandene, im Gemeinschaftseigentum stehende Trittschall nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dies hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 173/19) entschieden.

Update: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz beschlossen


Mitte September hat der Deutsche Bundestag das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes – abgekürzt WEMoG – beschlossen. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bringt für Immobilieneigentümer einige Veränderungen mit sich: In Zukunft haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass auf ihre Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug eingerichtet wird. Das Gleiche gilt für einen barrierefreien Um- oder Ausbau sowie für Maßnahmen zum Glasfaseranschluss oder Einbruchschutz.

Neu ist auch, dass die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht werden. Dies trifft insbesondere für Maßnahmen ein, die die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand bringen oder zu effektiven Einsparungen von Kosten führen.

Des Weiteren beabsichtigt die Gesetzesreform eine größere Effizienz bei der Verwaltungsorganisation. Der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan erfährt gegenüber dem Verwalter eine Stärkung. Die Immobilieneigentümer erhalten die Möglichkeit die Verwaltung an einen zertifizierten Verwalter zu übertragen, der seine besondere Fachkenntnis mit einer IHK-Prüfung belegen kann.

Das Streitpotential bei Eigentümerversammlungen soll reduziert werden. Das will man erreichen, indem umstrittene Vorschriften eindeutiger verfasst werden. Kommt es zum Streit, sollen die geänderten Regelungen der Gerichtsverfahrensvorschriften zu einer effizienten Streitbeilegung führen.

Das WEMoG sieht zudem vor, dass Wohnungseigentümerversammlungen zukünftig auch online erfolgen können.

erstmals veröffentlicht am 05.02.2020, letzte Aktualisierung am 06.10.2020

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