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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 31.01.2017

BGH stärkt Mieter: Mietzahlung muss nur bis zum „dritten Werktag des Monats“ bei der Bank in Auftrag geben werden

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (Az.: VIII ZR 222/15) entschieden, dass es bei der Mietzahlung bis zum „dritten Werktag eines Monats“ nicht auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter von Wohnraum, sondern auf den Zeitpunkt des gestellten Zahlungsauftrags des Mieters bei seinem Geldinstitut ankommt. Damit hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern entscheidend gestärkt.

Räumungsklage wegen „verspäteter“ Zahlung der Miete



Der Hintergrund ist vielen Mietern sicherlich bekannt: Die von Vermietern häufig verwendeten Mustermietverträge sehen regelmäßig eine Zahlung der Miete im Voraus bis zum dritten Werktag eines Monats vor. Dazu existiert stets eine Klausel, welche besagt, dass es für die „Rechtzeitigkeit der Zahlung [...] nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt“ und die mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall zur Kündigung führen kann.
Im nun vom BGH entschiedenen Fall war streitig, ob die Regelung zur Rechtzeitigkeit der Zahlung wirksam ist. Konkret hatte eine Vermieterin, nachdem mehrmals am dritten Werktag eines Monats keine Mietzahlung auf ihrem Konto eingegangen war, das Mietverhältnis zu ihren Mietern außerordentlich gekündigt und auf Räumung geklagt. Die Beklagten jedoch hatten die Mietzahlungen jeweils bis spätestens zum dritten Tag des Monats bei ihrer Bank in Auftrag gegeben, diese trafen allerdings erst wesentlich später bei der Vermieterin ein.

Häufig verwendete Klausel in Mietverträgen unwirksam



Der BGH kippte die Klausel und urteilte, dass dieser Teil des Mietvertrages unwirksam sei. Die Begründung: Entsprechende Klauseln weichen von der gesetzlichen Regelung ab, da das deutsche Mietrecht lediglich besage, dass die Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines Monats vom Mieter „entrichtet“ werden soll (§ 556b BGB).
Die Richter argumentierten, dass mit Erteilung eines Überweisungsauftrages bei der Bank (bei gedecktem Konto) der Mieter seiner Pflicht zur „Entrichtung“ der Miete vollständig nachgekommen sei. Es komme grundsätzlich nicht darauf an, wann das Geld schließlich beim Vermieter eintreffe. Dem Mieter könne jedenfalls nicht das Risiko auferlegt werden, dass es bei verschiedenen Geldinstituten zu Verzögerungen bei der Buchung des Mietbetrages komme. Die Klausel, welche auf den Eingang des Geldes abstellt, benachteilige die Mieter unangemessen und sei deswegen nichtig.
Die im konkreten Fall ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin war dementsprechend ebenfalls unwirksam, die Räumungsklage wurde abgewiesen.

Kündigung der Wohnung abwenden


Wer von seinem Vermieter wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlungen oder ähnlichen Angelegenheiten abgemahnt oder sogar außerordentlich gekündigt wird, sollte sich von einem Fachanwalt für Mietrecht hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Kündigung beraten lassen. Mit der neuerlichen Entscheidung des BGH besteht eine weitere gute Verteidigungsmöglichkeit gegen derartige außerordentliche Kündigungen.

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