Mietrecht: fristlose Kündigung bei wiederholter verspäteter Mietzahlung möglich?
In den allermeisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Das heißt grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein?
Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt: Ja! Dies hat das höchste deutsche Zivilgericht in einem Urteil vom 1.6.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 91/10) erneut bestätigt. In dem Fall hatte ein Mieter die Mieten wiederholt erst gegen Monatsmitte überwiesen. Der Vermieter hat den Mieter wegen dieser Vertragsverletzungen mehrmals abgemahnt. Dennoch zahlte der Mieter die Miete weiterhin nur verspätet etwa gegen Mitte des Monats ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Die Kündigung war rechtens. Der säumige Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Die Rechtsprechung bleibt dabei, dass verspätete Mietzahlungen nach erfolgloser Abmahnung sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Der Mieter konnte sich nicht damit entschuldigen, dass er trotz der Abmahnungen davon ausging, die Miete erst zu Monatsmitte einzahlen zu dürfen. Auch wenn sich der Mieter in einem fahrlässigen Rechtsirrtum hinsichtlich seiner mietvertraglichen Pflichten befindet, ändert dies nichts daran, dass der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs fristlos kündigen darf. Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat über lange Jahre den Zahlungsverzug unwidersprochen geduldet. Nur in diesem - sehr extremen - Ausnahmefall ist der Mieter selbst nach Abmahnung berechtigt, die Miete weiterhin zum selben Zeitpunkt wie bisher verspätet einzuzahlen.
Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt, zu dem die Miete zu zahlen ist, nach einer Abmahnung durch den Vermieter unbedingt peinlich genau eingehalten werden muss. Nur wenn der Vermieter zuvor etwa über zehn Jahre den Zahlungseingang zu Monatsmitte geduldet hat, sind Sie nach Lage der derzeitigen Rechtsprechung in einer relativ komfortablen Situation, die Miete weiterhin mit derselben Verspätung einzahlen zu können, wie zuvor. Hierauf sollten Sie sich wenn möglich nicht verlassen. Wer absolut sicher gehen will, dass sein Mietverhältnis nicht in Gefahr gerät, muss die Miete pünktlich überweisen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie ernst die Rechtsprechung die Verpflichtung des Mieters zur pünktlichen Mieteinzahlung nimmt. Vor einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs sollten Sie den säumigen Mieter unbedingt mindestens einmal - besser mehrmals - abmahnen. Vergessen Sie nicht, neben der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich zu kündigen. Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, kann das Mietverhältnis wegen der ordentlichen Kündigung trotzdem beendet sein.
Die Kündigung war rechtens. Der säumige Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Die Rechtsprechung bleibt dabei, dass verspätete Mietzahlungen nach erfolgloser Abmahnung sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Der Mieter konnte sich nicht damit entschuldigen, dass er trotz der Abmahnungen davon ausging, die Miete erst zu Monatsmitte einzahlen zu dürfen. Auch wenn sich der Mieter in einem fahrlässigen Rechtsirrtum hinsichtlich seiner mietvertraglichen Pflichten befindet, ändert dies nichts daran, dass der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs fristlos kündigen darf. Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat über lange Jahre den Zahlungsverzug unwidersprochen geduldet. Nur in diesem - sehr extremen - Ausnahmefall ist der Mieter selbst nach Abmahnung berechtigt, die Miete weiterhin zum selben Zeitpunkt wie bisher verspätet einzuzahlen.
Fachanwaltstipp Mieter: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass der vertraglich vereinbarte Zeitpunkt, zu dem die Miete zu zahlen ist, nach einer Abmahnung durch den Vermieter unbedingt peinlich genau eingehalten werden muss. Nur wenn der Vermieter zuvor etwa über zehn Jahre den Zahlungseingang zu Monatsmitte geduldet hat, sind Sie nach Lage der derzeitigen Rechtsprechung in einer relativ komfortablen Situation, die Miete weiterhin mit derselben Verspätung einzahlen zu können, wie zuvor. Hierauf sollten Sie sich wenn möglich nicht verlassen. Wer absolut sicher gehen will, dass sein Mietverhältnis nicht in Gefahr gerät, muss die Miete pünktlich überweisen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie ernst die Rechtsprechung die Verpflichtung des Mieters zur pünktlichen Mieteinzahlung nimmt. Vor einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs sollten Sie den säumigen Mieter unbedingt mindestens einmal - besser mehrmals - abmahnen. Vergessen Sie nicht, neben der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich zu kündigen. Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, kann das Mietverhältnis wegen der ordentlichen Kündigung trotzdem beendet sein.
von Alexander Bredereck
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