Wer zahlt die Maklerprovision bei Haus- und Wohnungskauf?
Symbolbild Maklerkosten für eine Immobilie © freepik - mko
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, kommt am Makler oft nicht vorbei und der lässt sich seine Arbeit bezahlen. Doch wer trägt eigentlich die Maklerprovision: Käufer, Verkäufer oder beide? Wie hoch darf sie ausfallen? Und wann wird sie fällig?
- Käufer oder Verkäufer – Wer muss beim Immobilienkauf den Makler bezahlen?
- Wann müssen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen?
- Wann und wie kommt ein kostenpflichtiger Maklervertrag zustande?
- Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?
- Wann kann der Makler eine Maklerprovision verlangen?
- Wie hoch ist die Maklerprovision?
- Wann ist die Maklerprovision sittenwidrig?
- Wann ist die Maklerprovision fällig?
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Käufer oder Verkäufer – Wer muss beim Immobilienkauf den Makler bezahlen?
Früher mussten in vielen Bundesländern allein die Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen, obwohl der Makler oft vom Verkäufer beauftragt wurde. Dies hat sich mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser geändert. Die neue Regelung soll mehr Fairness zwischen Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf schaffen und den Käufer finanziell entlasten.
Seit dem 23.12.2020 gilt bundesweit das Bestellerprinzip aufgrund des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf unterscheidet sich vom Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung. Bei der Wohnungsvermietung muss derjenige den Makler bezahlen, der in beauftragt hat. Beim Immobilienkauf gibt es mehrere Möglichkeiten zu regeln, wer wieviel Maklerprovision zahlen muss.
Zum einen kann der Makler mit Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag abschließen und eine sog. Doppelprovision vereinbaren. In diesem Fall teilen sich Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte die Maklerprovision. Dies war in einigen Bundesländern auch schon nach alter Rechtslage Praxis.
Es gibt auch die Möglichkeit, dass nur der Verkäufer mit dem Makler einen Maklervertrag abschließt und sich verpflichtet die volle Maklerprovision zu zahlen. Später kann er sich einen Teil der Provision vom Käufer wiederholen, in dem er die teilweise Übernahme der Maklerprovision im Immobilienkaufvertrag vereinbart.
Möglich ist natürlich auch, dass sich nur der Käufer oder Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, denn es gibt keinen Zwang zur Doppelprovision.
Aufgepasst: Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Handelt er gewerblich, gelten die gesetzlichen Regelungen zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf nicht. Folge: Die Zahlung der Maklerprovision kann frei vereinbart werden. Zudem gilt es nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien gelten die allgemeinen Regeln – hier kann der Käufer weiterhin allein zur Zahlung der Provision verpflichtet werden, wenn es so vereinbart wurde.
Wann müssen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf die Maklerprovision unter bestimmten Voraussetzungen nicht vollständig auf den privaten Käufer abgewälzt werden. Der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz soll Verbraucher davor schützen, allein für Maklerkosten aufkommen zu müssen, obwohl der Makler auch für die Verkäuferseite tätig geworden ist.
Hat der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abgeschlossen, dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe zur Zahlung einer Provision verpflichten. Soll der Käufer beispielsweise drei Prozent des Kaufpreises zahlen, muss auch der Verkäufer grundsätzlich eine Provision von drei Prozent schulden. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer einen höheren Anteil als der Verkäufer übernimmt, ist unwirksam.
Wurde der Makler dagegen nur vom Verkäufer beauftragt und soll der Käufer anschließend einen Teil der Maklerkosten tragen, darf höchstens die Hälfte der Provision auf ihn übertragen werden. Der Käufer muss seinen Anteil außerdem grundsätzlich erst zahlen, wenn der Verkäufer seine eigene Verpflichtung erfüllt und dies nachgewiesen hat. Beträgt die gesamte Maklerprovision beispielsweise 20.000 Euro, dürfen dem Käufer bei Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes höchstens 10.000 Euro auferlegt werden. Mindestens die andere Hälfte muss von der Verkäuferseite getragen werden.
Doch nicht bei jedem Immobilienkauf greift diese Regelung. Insbesondere bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern kann es darauf ankommen, wie das Gebäude objektiv beschaffen ist und welchen Nutzungszweck der Käufer dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt hat. Dies hat der BGH (Az. I ZR 111/25) klargestellt.
Entscheidend ist daher zunächst, ob es sich bei dem Kaufobjekt rechtlich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Gerade bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten kann die Abgrenzung schwierig sein. Ein Haus verliert seine Eigenschaft als Einfamilienhaus nicht zwingend deshalb, weil es über eine zusätzliche Einliegerwohnung oder einen untergeordneten gewerblich genutzten Bereich verfügt. Befinden sich darin dagegen zwei gleichwertige und eigenständig nutzbare Wohnungen, spricht dies regelmäßig für ein Zweifamilienhaus. Mit dieser Abgrenzung befasste sich der BGH (Az. I ZR 111/25). Ein Immobilienmakler hatte einem Kaufinteressenten ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Wohnhaus vermittelt. Das Objekt war als Zweifamilienhaus angeboten worden. Im Gebäude befanden sich zwei vollwertige Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Verkaufs an zwei verschiedene Mietparteien vermietet waren. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet. Erst nach Abschluss des Maklervertrags erklärte der Käufer, dass er das Gebäude künftig selbst bewohnen und als Einfamilienhaus nutzen wolle. Er vertrat deshalb die Auffassung, dass die Maklerprovision nach den gesetzlichen Vorschriften zwischen ihm und dem Verkäufer hätte geteilt werden müssen. Da dies nicht geschehen war, hielt er den Maklervertrag für unwirksam und wollte die vollständige Provision nicht zahlen.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Für die Frage, ob ein Einfamilienhaus im Sinne des Maklerrechts erworben wird, kommt es nach Auffassung des Gerichts auf die Verhältnisse beim Abschluss des Maklervertrags an. Maßgeblich ist, ob für den Makler zu diesem Zeitpunkt erkennbar war, dass die Immobilie vorrangig den Wohnzwecken eines einzigen Haushalts dienen sollte. Ergibt sich dies bereits eindeutig aus der Bauweise und der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes, bedarf es keiner zusätzlichen Erklärung des Käufers. Anders liegt der Fall jedoch, wenn die objektive Beschaffenheit gegen ein Einfamilienhaus spricht. Dann muss der Käufer dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags mitteilen, dass er das gesamte Gebäude künftig als Wohnhaus für nur einen Haushalt nutzen möchte. Kommt es später zum Streit, muss der Käufer diese rechtzeitige Mitteilung auch beweisen. Eine erst nach Abschluss des Vertrags erklärte Nutzungsabsicht reicht dagegen nicht aus. Ob ein Rechtsgeschäft wirksam ist, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen, die zum Zeitpunkt seines Abschlusses vorlagen. Spätere Änderungen können einen zunächst wirksamen Maklervertrag nicht nachträglich unwirksam machen.
Im entschiedenen Fall war für den Makler nicht erkennbar, dass die Immobilie als Einfamilienhaus genutzt werden sollte. Das Gebäude verfügte über zwei gleichwertige Wohnungen. Keine der beiden Einheiten war lediglich eine untergeordnete Einliegerwohnung. Hinzu kamen die Vermietung an zwei unterschiedliche Parteien, die Bezeichnung als Zweifamilienhaus im Immobilienangebot sowie die entsprechende Beschreibung im notariellen Kaufvertrag. Nach den objektiven Umständen handelte es sich daher um ein Zweifamilienhaus. Dass der Käufer später beide Wohnungen selbst nutzen wollte, änderte daran nichts. Er hätte seinen besonderen Verwendungszweck bereits beim Abschluss des Maklervertrags offenlegen müssen. Da der Halbteilungsgrundsatz nicht anwendbar war, blieb der Maklervertrag wirksam. Der Makler durfte die vollständig vereinbarte Provision vom Käufer verlangen.
Die Entscheidung zeigt, dass nicht allein die spätere Nutzung einer Immobilie darüber entscheidet, ob Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen müssen. Ausschlaggebend ist vielmehr, wie sich das Objekt bei Abschluss des Maklervertrags darstellt und welche Absichten der Käufer dem Makler zu diesem Zeitpunkt erkennbar mitgeteilt hat. Wer ein objektiv als Zwei- oder Mehrfamilienhaus ausgestaltetes Gebäude künftig allein mit seiner Familie bewohnen möchte, sollte diesen Nutzungszweck daher bereits vor oder spätestens bei Abschluss des Maklervertrags eindeutig erklären. Andernfalls kann der Anspruch auf eine hälftige Verteilung der Maklerprovision verloren gehen.
Wann und wie kommt ein kostenpflichtiger Maklervertrag zustande?
Seit dem 23.12.2020 muss ein Maklervertrag in Textform vorliegen. Im Unterschied zur Schriftform, bei der beide Vertragsparteien den Vertrag handschriftlich unterschreiben müssen, kann der Maklervertrag auch via Papierdokument, E-Mail oder Fax abgeschlossen werden. Nicht mehr möglich ist der Abschluss eines Maklervertrages per Handschlag oder mündlicher Vereinbarung.
Vor dem 23.12.2020 konnte ein Maklervertrag auch konkludent durch das Führen von Verhandlungsgesprächen zustande kommen, sobald ein Kaufinteressent die Maklertätigkeit in Anspruch nahm und wissen musste, dass dafür eine Provision fällig wird, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg (Az. U 173/10). Nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg (Az. 23 O 590/10) konnte ein Anspruch auf Maklerprovision allein durch die Besichtigung der Immobilie durch einen Kaufinteressenten und durch die Herstellung des Kontakts mit dem Verkäufer entstehen.
Übrigens: Ein per E-Mail abgeschlossener Maklervertrag gilt laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. I ZR 30/15) als Fernabsatzgeschäft und räumt dem Kunden ein 14tägiges Widerrufsrecht ein.
Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?
Es gibt den einfachen Maklervertrag der entsteht, wenn etwa ein Käufer einen Makler beauftragt für ihn ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf zu suchen oder wenn ein Immobilienverkäufer einen Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt. In diesem Fall kann der Käufer oder Verkäufer auch noch weitere Makler beauftragen oder selbst tätig werden.
Wird ein Makleralleinauftrag vereinbart, bedeutet dies für den Auftraggeber, dass er keine weiteren Makler beauftragen darf. Der beauftragte Makler ist in diesem Fall rechtlich verpflichtet für seinen Auftraggeber vereinbarungsgemäß tätig zu werden. Seine Maklerprovision entfällt allerdings, wenn der Verkäufer ohne seine Unterstützung die Immobilie veräußert. Nach einer Entscheidung des BGH (Az. I ZR 40/19) ist eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Makleralleinauftrags zulässig, wonach ein Makleralleinauftrag grundsätzlich auf sechs Monate mit einer automatischen Verlängerung von jeweils drei weiteren Monaten befristet werden kann, wenn keine Kündigung innerhalb von vier Wochen erfolgt.
Des Weiteren gibt es den sog. qualifizierten Makleralleinauftrag. Hier darf der Auftraggeber im Gegensatz zum einfachen Makleralleinauftrag nicht selbst tätig werden. Er verpflichtet sich Interessenten an den Makler weiterzuleiten, so dass der Makler die Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf in jedem Fall erhält.
Wann kann der Makler eine Maklerprovision verlangen?
Der Makler hat einen Anspruch auf seine Maklerprovision, wenn zwischen ihm und dem Käufer und/oder Verkäufer wirksam ein Maklervertrag zustande gekommen ist und er seine daraus geschuldete Leistung erbracht hat (Nachweis und/oder Vermittlung). Es muss ein Kaufvertrag abgeschlossen und die Tätigkeit des Maklers muss ursächlich dafür gewesen sein. Kommt es 15 Monate nach der Leistung des Maklers zu einem Immobilienkaufvertrag, fehlt dieser kausale Zusammenhang, so das OLG Frankfurt am Main (Az. 24 U 5/02).
Der Makler kann keine Maklerprovision verlangen, wenn der Maklervertrag im Nachhinein unwirksam geworden ist.
Das Schalten einer Online-Anzeige ist noch keine provisionspflichtige Maklerleistung. Erweckt die Internetanzeige eines Immobilienmaklers das Interesse eines Käufers, entsteht damit noch kein Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn der Käufer die Immobilie später von einem anderen Makler vermittelt bekommt, entschied das LG Berlin (Az. 11 O 98/14).
Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer oder Verwalter der Immobilie darf er keine Maklerprovision verlangen, so das LG Nürnberg-Fürth (Az. 11 S 3675/95).
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht gesetzlich geregelt und damit frei verhandelbar. Wichtig: Die bspw. zwischen Verkäufer und Makler vereinbarte Höhe der Maklerprovision gilt dann auch für den Käufer.
Wann ist die Maklerprovision sittenwidrig?
Sittenwidrig ist die Maklerprovision meist, wenn sie die ortsübliche Provision signifikant überschreitet. Es gibt zwar keine gesetzlich festgelegte Höhe, ab wann eine Maklerprovision beim Haus- oder Wohnungskauf sittenwidrig ist und damit der Maklervertrag unwirksam wird. Aber es gibt Gerichtsentscheidungen, die Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit liefern. So hat der BGH (Az. IV ZR 35/93) eine Provisionshöhe von 27,7 Prozent und 24 Prozent (Az. IX ZR 121/99) für sittenwidrig erklärt.
Sittenwidrig ist eine Maklerprovision auch, wenn der Makler die schwache Verhandlungsposition, Unwissenheit oder Unerfahrenheit des Kunden bewusst ausnutzt.
Unklare, versteckte oder überraschende Vereinbarungen über die Provisionshöhe können ebenfalls sittenwidrig sein.
Die Folgen einer sittenwidrigen Maklerprovision sind, dass die gesamte Provisionsvereinbarung nichtig ist und bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden können.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Fälligkeit der Maklerprovision wird üblicherweise im Maklervertrag festgelegt. In der Regel ist sie 7 bis 14 Tage nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Es können aber auch Sonderregelungen vereinbart werden, etwa dass ein Teil der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises zu zahlen ist.
Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Maklerprovision später im Immobilienkaufvertrag auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer seinen Anteil der Maklerprovision zahlen und dies dem Käufer nachweisen. Erst dann wird die Maklerprovision des Käufers fällig. Bei einer Doppelprovision gibt es keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.
erstmals veröffentlicht am 27.05.2020, letzte Aktualisierung am 14.08.2026
Erstellt von: Kerstin Rügge, Rechtsanwältin (Redaktion anwaltssuche.de)
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