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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 17.06.2020 (Lesedauer ca. 5 Minuten, 55 mal gelesen)

Haus- oder Wohnungskauf: Wer zahlt die Maklerprovision?

Symbolbild Maklerkosten für eine Immobilie Symbolbild Maklerkosten für eine Immobilie © freepik - mko

Auf dem Weg zur Traumimmobilie müssen viele Kaufinteressenten die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Kommt es dann zum Immobilienkauf, fällt in der Regel für die erfolgreiche Vermittlung eine Provision oder Courtage an. Doch wie kommt ein Maklervertrag wirksam zustande? Wer muss die Maklerkosten tragen? Käufer oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklercourtage sein? Und wann ist sie sittenwidrig?

Wie kommt ein wirksamer Maklervertrag zustande?


Damit ein Maklervertrag wirksam zustande kommt, muss der Makler seinen potentiellen Auftraggeber darüber informieren, dass eine Vermittlungsgebühr entsteht, wer diese zahlt, welche Leistungen erbracht werden (Nachweis oder Vermittlung) und dass er als Unternehmer tätig wird. Zudem muss er in einer Widerrufsbelehrung mitteilen, unter welchen Umständen der Maklervertrag widerrufen werden kann.

Ein Maklervertrag muss (noch) nicht schriftlich verfasst sein. Er kann auch mündlich vereinbart werden. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg (Aktenzeichen 5 U 173/10) kann ein Maklervertrag auch konkludent durch das Führen von Verhandlungsgesprächen zustande kommen, sobald ein Kaufinteressent die Maklertätigkeit in Anspruch nimmt und wissen muss, dass dafür eine Provision fällig ist. Auch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins kann als Zustandekommen eines Maklervertrags verstanden werden, so das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 21 O 115/00).

Aus Beweisgründen empfiehlt sich allerdings ein schriftlicher Maklervertrag. Sobald das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft tritt, gilt für den Maklervertrag ein Schriftformerfordernis.

Übrigens: Ein per E-Mail abgeschlossener Maklervertrag gilt laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen I ZR 30/15) als Fernabsatzgeschäft und räumt dem Kunden ein Widerrufsrecht ein.

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?


Ein einfacher Maklervertrag entsteht, wenn ein Käufer einen Makler beauftragt für ihn ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf zu suchen oder wenn ein Immobilienverkäufer einen Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt. In diesem Fall kann der Käufer oder Verkäufer auch noch weitere Makler beauftragen.

Wird ein schriftlicher Makleralleinauftrag vereinbart, bedeutet dies für den Auftraggeber, dass er keine weiteren Makler beauftragen darf. Der beauftragte Makler ist in diesem Fall rechtlich verpflichtet für seinen Auftraggeber vereinbarungsgemäß tätig zu werden. Seine Provision entfällt allerdings, wenn der Verkäufer ohne seine Unterstützung die Immobilie veräußert. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen I ZR 40/19) ist eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Makleralleinauftrags zulässig, wonach ein Makleralleinauftrag grundsätzlich auf sechs Monate mit einer automatischen Verlängerung von jeweils drei weiteren Monaten befristet werden kann, wenn keine Kündigung innerhalb von vier Wochen erfolgt.

Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag müssen alle Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Makler frei verhandelt und schriftlich fixiert werden. Maklervertragsformulare dürfen nicht verwendet werden. Der Auftraggeber darf im Gegensatz zum einfachen Makleralleinauftrag nicht selbst tätig werden. Wird die Immobilie ohne Hilfe des Maklers vermittelt, steht ihm in diesem Fall trotzdem seine Provision zu.

Wann darf der Makler eine Provision verlangen?


Laut Bürgerlichem Recht kann der Makler eine Provision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Makler seine vereinbarte Leistung erbracht hat und diese ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Der Makler kann keine Provision verlangen, wenn der Maklervertrag im Nachhinein unwirksam geworden ist. Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer oder Verwalter der Immobilie darf er keine Provision verlangen, so das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 11 S 3675/95).

Enthält der Maklervertrag lediglich eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach es dem Makler gestattet ist für Käufer oder Verkäufer auf Provision tätig zu werden, reicht dies nicht für eine wirksame Vereinbarung einer Maklerprovision, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 222 C 5991/11). Ebenso wenig reiche es, wenn im Exposé die Formulierung „Kaufpreis plus Maklercourtage“ enthalten ist.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Coburg (Aktenzeichen 23 O 590/10) kann ein Anspruch auf Maklerprovision allein durch die Besichtigung der Immobilie durch einen Kaufinteressenten und der Herstellung des Kontakts mit dem Verkäufer entstehen. Dies gilt auch, wenn der Käufer der Immobilie in der Zwischenzeit den Makler wechselt, so das Landgericht Coburg.

Erweckt die Internetanzeige eines Immobilienmaklers das Interesse eines Käufers, begründet dies für ihn noch keinen Anspruch auf Provision, wenn der Käufer die Immobilie später von einem anderen Makler vermittelt bekommt. Dies entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 11 O 98/14) und stellt klar, dass eine Online-Anzeige noch keine provisionspflichtige Maklerleistung ist.

Provision verlangen darf der Makler nur, wenn zwischen seiner Maklerleistung und dem Kaufvertrag über die Immobilie eine Kausalität besteht. Kommt es 15 Monate nach der Leistung des Maklers zu einem Kaufvertrag, fehlt dieser Zusammenhang, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Aktenzeichen 24 U 5/02).

Wurde zwischen einem Ehemann und dem Makler ein Maklervertrag abgeschlossen, besteht nach einer Entscheidung des Landgerichts Tübingen (Aktenzeichen 7 O 156/16) auch dann für den Makler ein Anspruch auf Provision gegenüber dem Ehemann, wenn der Kaufvertrag nur von der Ehefrau vollzogen wurde. Aufgrund der ehebedingten engen wirtschaftlichen Verbindung der Eheleute sei es unerheblich, wer den Kaufvertrag abgeschlossen hat.

Wie hoch ist die Maklergebühr?


Die Höhe der Maklergebühr beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie ist regional unterschiedlich und liegt zwischen drei und sieben Prozent des Immobilienwertes. In Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen liegt die Höhe der Maklerprovision bei 7,14 Prozent. In Hamburg bei 6,25 Prozent. In Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Provision 5,95 Prozent. In Niedersachsen liegt sie bei 4,76 oder 7,14 Prozent je nach Region.

Wann ist die Maklerprovision sittenwidrig?


Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe, ab wann eine Maklerprovision beim Haus- oder Wohnungskauf sittenwidrig und damit der Maklervertrag unwirksam ist. Aber es gibt Gerichtsentscheidungen, die Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit liefern. So hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen IV ZR 35/93) eine Provisionshöhe von 27,7 Prozent und 24 Prozent (Aktenzeichen IX ZR 121/99) für sittenwidrig erklärt.

Käufer oder Verkäufer – Wer muss den Makler zahlen?


Nach dem neu beschlossenen Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision zukünftig teilen. In einigen Bundesländern ist das bereits Praxis. In den übrigen Bundesländern muss die neue Verteilung der Maklerkosten spätestens nach dem Inkrafttreten des Gesetzes umgesetzt werden.

Hat der Makler von beiden Parteien seinen Vermittlungsauftrag erhalten, muss er die Interessen beider Parteien vertreten und mit beiden Parteien eine gleich hohe Provision vereinbaren.

Das Gesetz regelt nur die Verteilung der Maklergebühren bei selbstgenutzten Immobilien. Für Gewerbeimmobilien gilt die Regelung nicht.

Wann ist die Maklerprovision fällig?


Die Fälligkeit der Maklerprovision wird üblicherweise im Maklervertrag festgelegt. In der Regel ist sie 7 bis 14 Tage nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Es können aber auch Sonderregelungen vereinbart werden.

Das neu beschlossene Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser bestimmt, dass der Käufer seinen Anteil erst zahlen muss, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat.


erstmals veröffentlicht am 27.05.2020, letzte Aktualisierung am 17.06.2020

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