anwaltssuche
Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 14.09.2021 (Lesedauer ca. 5 Minuten, 434 mal gelesen)

Wann kann man die Maklerprovision zurückfordern?

Modell eines Hauses in Frauenhänden mit mehreren Münzstapeln Modell eines Hauses in Frauenhänden mit mehreren Münzstapeln © freepik - mko

Eine zu hohe Maklergebühr, falsche Informationen über die Immobilie oder ein nachträglich erhöhter Kaufpreis sind nur ein paar Gründe, um die im Rahmen eines Immobilienkaufs oder einer Vermietung gezahlte Maklerprovision zurückfordern zu können. Was muss man bei der Maklerprovision beachten? Und in welchen Fällen gibt es Geld zurück?

Was muss man bei der Maklerprovision beachten?


Eine Maklerprovision kann nur verlangt werden, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustanden gekommen ist und der Makler eine Leistung erbracht hat, ohne die es nicht zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags gekommen wäre.

Wie ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt, welche Arten von Maklerverträge möglich sind und wie hoch die Maklerprovision sein darf, lesen Sie in unserem Rechtstipp „Haus- oder Wohnungskauf: Wer zahlt die Maklerprovision?“.

Bei der Vermittlung von Mietwohnung gilt seit 2015 das sog. Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.

Dieses Bestellerprinzip gilt seit dem 23.12.2020 auch für die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien. Es unterscheidet sich aber vom Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen, weil hier die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufgesplittet wird. Begründung: Auch der Käufer profitiert von der Maklerleistung. Zahlen muss der Käufer die Maklerprovision erst, wenn der Verkäufer bereits gezahlt hat. Hat der Makler von beiden Parteien einen Vermittlungsauftrag erhalten, muss er die Interessen beider Parteien vertreten und mit beiden Parteien eine gleich hohe Provision vereinbaren. Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien müssen schriftlich verfasst sein. Das Bestellerprinzip findet beim Immobilienkauf nur dann Anwendung, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Bei gewerblichen Immobilienkäufen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier kann die Zahlung der Maklerprovision frei vereinbart werden.

In welchen Fällen gibt es Geld zurück vom Makler?



Falsche Informationen


Informiert ein Makler einen Immobilienkaufinteressenten leichtfertig falsch über Tatsachen, die maßgeblich für die Kaufentscheidung sind, verliert er seinen Anspruch auf Maklerlohn. Das entschied das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 2 U 1482/18) im Fall eines Maklers, der gegenüber einem Immobilienkaufinteressenten einfach und ohne sich zu vergewissern falsche Angaben über die Zahl der Miteigentümer und den Abstimmungsmodus bei der Wohnungseigentümerversammlung machte. Außerdem behauptete er wahrheitswidrig, dass es noch keine Teilungserklärung gebe. Diesen Vorgang auf eine unzureichende Büroorganisation zu schieben, ließ das Gericht nicht durchgehen.

Übrigens: Für Falschinformationen des Maklers muss möglicherweise auch der Immobilieneigentümer haften, wenn der Makler Aufgaben aus dessen Pflichtenkreis übernimmt, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Aktenzeichen 13 U 148/10).

Keine Maklerleistung oder Verletzung von wesentlichen Vertragspflichten


Ein Makler, der seine wesentlichen Vertragspflichten vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt und den Interessen seines Auftraggebers damit zuwiderhandelt, muss seine Maklerprovision zurückzahlen. Dies entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 4 U 24/14) im Fall eines Maklers, der bei einer Hausbesichtigung auf Nachfragen eines Immobilieninteressenten, zutreffend die Frage verneinte, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Er verschwieg aber wissentlich, dass sich die Denkmalschutzbehörde bereits zur Prüfung der Denkmalschutzsituation angekündigte hatte. Nach dem Immobilienerwerb durch den Interessenten wurde das Haus unter Denkmalschutz gestellt. Laut Gericht hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, da er vorsätzlich eine wesentliche Vertragspflicht verletzte und den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat. Es wäre seine Pflicht gewesen, den Interessenten darüber aufzuklären, dass die Denkmalschutzbehörde mit der Prüfung des Denkmalschutzes befasst war.

Sein Anspruch auf Maklercourtage entfällt auch dann, wenn die eigentliche Maklerleistung nicht von ihm, sondern vom Vormieter der Wohnung erbracht wird, entschied das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 4814/05).

Auch ein Wohnungskauf 15 Monate nach dem Kontakt mit dem Makler spricht gegen eine Kausalität zwischen Maklerleistung und Kauf. Der Anspruch auf die Maklergebühr entfällt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Aktenzeichen 24 U 5/02).

Maklerprovision zu hoch


Eine zu hohe Maklerprovision ist sittenwidrig und führt dazu, dass das der Makler die gesamte Provision zurückzahlen muss. Dies entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 18 U 59/07) im Fall eines Maklers, dessen Provision 12 Prozent über der marktüblichen Provision lag.

Keine oder fehlerhafte Widerrufbelehrung


Ist ein Maklervertrag ausschließlich per Telefon, E-Mail oder Fax zustande gekommen, gilt das Fernabsatzgesetz, wonach dem Auftraggeber ein 14tägiges Widerrufsrecht zu steht. Über diese Möglichkeit des Widerrufs muss der Makler einen privaten Käufer oder Mieter aufklären. Unterlässt er dies oder erfolgt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann der Auftraggeber seine gezahlte Maklerprovision zurückverlangen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen I ZR 134/18 und I ZR 30/15).

Nachträglich erhöhter Kaufpreis


Weicht der Kaufpreis einer Immobilie von der ursprünglichen Preisvorstellung mehr als 25 Prozent ab, steht dem Makler kein Anspruch auf Provision zu, entschied das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 8 U 1167/08). Bei Immobilienverkäufen bestehe zwar immer eine gewisse Unsicherheit wie hoch der Kaufpreis letztendlich ausfällt. Eine Abweichung von 25 Prozent zum ursprünglichen Kaufpreis stelle aber keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit dar, so das Gericht. Der Makler geht in diesem Fall leer aus.

Makler ist Eigentümer


Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer der Immobilie, die vermittelt werden soll, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 282 C 33538/09) keine Provision für seine Wohnungsvermittlung nehmen.

Dies gilt auch bei einer wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Vermieter und Makler, entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 11 S 3675/95) im Fall eines Maklers, der zugleich Verwalter der Immobilie war.

Auch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 282 C 33538/09) stellt klar, dass der Anspruch auf eine Maklercourtage entfällt, wenn der Makler gleichzeitig Vermögensverwalter des Immobilieneigentümers ist.

Nur Besichtigung der Immobilie


Das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 23 O 590/10) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass ein Makler keinen Anspruch auf Maklercourtage hat, wenn er Interessenten lediglich die Immobilie besichtigen lässt und den Kontakt zum Verkäufer herstellt.

Gebühr für Besichtigungstermin


Ein Makler darf für die Besichtigung einer Wohnung kein Geld verlangen. Dies entschied das Stuttgarter Landgericht (Aktenzeichen 38 O 10/16 KfH) im Fall eines Maklers, der von Wohnungsinteressenten für das Anschauen einer Wohnung eine Gebühr in Höhe von 35 Euro pro Besichtigung verlangte. Das Landgericht verurteilte den Makler das Erheben von Besichtigungsgebühren in der Praxis künftig zu unterlassen und den Wohnungsinteressenten, die bereits gezahlt haben, ihr Geld zurückzuerstatten.

Doppeltätigkeit – Anspruch auf Maklerlohn?


Ein Makler, der ohne Wissen der Parteien sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in derselben Sache tätig wird, kann nicht zweimal abkassieren. Dies entschied das Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 91 C 2307/16) und wertete dies als eine vertragswidrige Interessenkollision und damit eine unzulässige Doppeltätigkeit.

Auch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 91 C 2307/16) entschied, dass ein Makler, der von einem Mieter zur Suche eines Nachmieters beauftragt wurde, keinen Anspruch auf eine Maklerprovision hat, wenn er in der selben Angelegenheit heimlich auch für den Vermieter einen Mieter sucht.

In einer früheren Entscheidung des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 121 C 1836/10) hält das Gericht die Doppeltätigkeit eines Maklers für zulässig, wenn im Exposé und Kaufvertrag daraufhin gewiesen wurde.



erstmals veröffentlicht am 25.06.2020, letzte Aktualisierung am 14.09.2021

Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Wohnen & Bauen
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Immobilienrecht