Wann kann ich die Maklerprovision zurückfordern?
Modell eines Hauses in Frauenhänden mit mehreren Münzstapeln © freepik - mko
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision kann bestehen, wenn die vereinbarte Provision unrechtmäßig, unangemessen hoch oder unter Verstoß gegen gesetzliche Regelungen erhoben wurde. Doch in welchen Fällen kann der Kunde seine gezahlte Maklerprovision zurückverlangen? Und wie geht man bei einer Rückforderung der Maklerprovision am besten vor?
- Was muss ich bei der Maklerprovision beachten?
- In welchen Fällen kann ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision bestehen?
- Wann haftet der Makler für falsche Informationen?
- Erhalte ich bei unzureichender Maklerleistung mein Geld zurück?
- Habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung bei zu hoher Maklerprovision?
- Kann ich die Maklercourtage zurückverlangen bei keiner oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung?
- Erhält der Makler Provision, wenn der Kaufpreis sich nachträglich erhöht?
- Fällt die Provision weg, wenn der Makler selbst Eigentümer ist?
- Darf der Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?
- Ist eine Maklerprovision fällig, wenn die Immobilie nur besichtigt wurde?
- Darf der Makler Geld für einen Besichtigungstermin verlangen?
- Hat der Makler einen Anspruch auf Bezahlung bei verdeckter Doppeltätigkeit?
- Wie gehe ich bei einer Rückforderung der Maklerprovision vor?
Was muss ich bei der Maklerprovision beachten?
Der Makler kann nur dann eine Provision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustanden gekommen ist und der Makler eine Leistung erbracht hat, ohne die es nicht zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags gekommen wäre.
Wie ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt, welche Arten von Maklerverträge möglich sind und wie hoch die Maklerprovision sein darf, lesen Sie in unserem Rechtstipp – „Wer zahlt die Maklerprovision bei Haus- oder Wohnungskauf?“.
Bei der Vermittlung von Mietwohnung gilt seit 2015 das sog. Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.
Dieses Bestellerprinzip gilt seit dem 23.12.2020 auch für die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien. Es unterscheidet sich aber vom Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen, weil hier die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufgesplittet wird. Begründung: Auch der Käufer profitiert von der Maklerleistung.
Auch beim Immobilienkauf kann die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt werden, wenn beide Parteien mit dem Makler einen Maklervertrag abschließen- die sog. Doppelprovision. Diese wird sofort nach Erhalt der Maklerrechnung fällig. Hat aber nur eine Partei mit dem Makler einen Maklervertrag abgeschlossen und wird später im Kaufvertrag vereinbart, dass die andere Partei einen Teil der Maklerkosten mitträgt, muss diese Partei die Maklerprovision erst zahlen, nachdem der Auftraggeber seine eigene Zahlung nachgewiesen hat.
Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien müssen schriftlich verfasst sein. Das Bestellerprinzip findet beim Immobilienkauf nur dann Anwendung, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Bei gewerblichen Immobilienkäufen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier kann die Zahlung der Maklerprovision frei vereinbart werden.
Gut zu wissen: Eine Klausel im Maklervertrag, wonach der Kunde Aufwendungsersatz für Bürokosten leisten muss, ist laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main (Az. 19 U 134/23) unzulässig und damit nichtig.
In welchen Fällen kann ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision bestehen?
Ein Rückzahlungsanspruch kann entstehen, wenn eine überhöhte Provision vereinbart wurde, wenn diese also weit über der ortsüblichen Höhe liegt.
Weiterhin kann ein Rückzahlungsanspruch bestehen, wenn die Aufteilung der Provision nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, etwa hälftige Teilung, oder bei Formmängel im Maklervertrag.
Hat der Makler seinen Kunden unvollständig oder falsch beraten oder wesentliche Informationen zurückgehalten, kann dies ebenfalls ein Grund zur Anfechtung des Vertrags und zur Geltendmachung einer Rückforderung sein.
Wann haftet der Makler für falsche Informationen?
Informiert ein Makler einen Immobilienkaufinteressenten leichtfertig falsch über Tatsachen, die maßgeblich für die Kaufentscheidung sind, verliert er seinen Anspruch auf Bezahlung. Das entschied das OLG Koblenz (Az. 2 U 1482/18) im Fall eines Maklers, der gegenüber einem Immobilienkaufinteressenten einfach und ohne sich zu vergewissern falsche Angaben über die Zahl der Miteigentümer und den Abstimmungsmodus bei der Wohnungseigentümerversammlung machte. Außerdem behauptete er wahrheitswidrig, dass es noch keine Teilungserklärung gebe. Diesen Vorgang auf eine unzureichende Büroorganisation zu schieben, ließ das Gericht nicht durchgehen.
Laut Landgericht (LG) Frankenthal (Az. 4 O 208/21) haftet der Makler sogar für Informationen, von denen er nicht wusste, dass diese wahrheitswidrig sind. So musste eine Maklerin ihre Courtage an den Käufer eines Grundstücks zurückzahlen, dem ein „idyllisches Wohnen in sonniger Alleinlage“ versprochen worden war, obwohl der Verkäufer wusste, dass das Grundstück nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Laut Gericht besteht der Anspruch auf Maklerlohn nur bei einem wirksamen Kaufvertrag. Fällt dieser wegen einer Täuschung weg, muss der Makler das Risiko tragen, leer auszugehen.
Übrigens: Für Falschinformationen des Maklers muss möglicherweise auch der Immobilieneigentümer haften, wenn der Makler Aufgaben aus dessen Pflichtenkreis übernimmt, entschied das OLG Stuttgart (Az. 13 U 148/10).
Der Makler ist aber nicht verpflichtet die Kaufinteressenten über einen Suizid eines Vor-Voreigentümers in Kenntnis zu setzen. Laut LG München I (Az. 20 O 8471/21) hat dieser Vorfall keinen Einfluss mehr auf die Kaufentscheidung eines vernünftigen Interessenten. Der spätere Käufer kann keinen Rückzahlungsanspruch stellen oder den Kaufpreis mindern.
Auch muss der Makler nicht darüber aufklären, dass die Immobilie früher mal als Bordell genutzt wurde, so das OLG Düsseldorf (Az. I-7 U 143/15).
Erhalte ich bei unzureichender Maklerleistung mein Geld zurück?
Ein Makler, der seine wesentlichen Vertragspflichten vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt und den Interessen seines Auftraggebers damit zuwiderhandelt, muss seine Maklerprovision an den Kunden zurückzahlen. Dies entschied das OLG Oldenburg (Az. 4 U 24/14) im Fall eines Maklers, der bei einer Hausbesichtigung auf Nachfragen eines Immobilieninteressenten, zutreffend die Frage verneinte, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Er verschwieg aber wissentlich, dass sich die Denkmalschutzbehörde bereits zur Prüfung der Denkmalschutzsituation angekündigte hatte. Nach dem Immobilienerwerb durch den Interessenten wurde das Haus unter Denkmalschutz gestellt. Laut Gericht hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, da er vorsätzlich eine wesentliche Vertragspflicht verletzte und den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat. Es wäre seine Pflicht gewesen, den Interessenten darüber aufzuklären, dass die Denkmalschutzbehörde mit der Prüfung des Denkmalschutzes befasst war.
Der Makler hat auch die Pflicht seinen Kunden von einem risikoreichen Geschäft abzuraten. Etwa wenn er Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten hat. Dies entschied das LG Frankenthal (Az. 1 O 40/20).
Sein Anspruch auf Maklercourtage entfällt auch dann, wenn die eigentliche Maklerleistung nicht von ihm, sondern vom Vormieter der Wohnung erbracht wird, entschied das LG München I (Az. 31 S 4814/05).
Auch ein Wohnungskauf 15 Monate nach dem Kontakt mit dem Makler spricht gegen eine Kausalität zwischen Maklerleistung und Kauf. Der Anspruch auf die Maklergebühr entfällt, entschied das OLG Frankfurt am Main (Az. 24 U 5/02).
Habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung bei zu hoher Maklerprovision?
Wenn eine Maklerprovision als zu hoch empfunden wird oder tatsächlich über den gesetzlich oder vertraglich zulässigen Betrag hinausgeht, kann ein Anspruch auf Rückzahlung bestehen. Dies ist etwa der Fall, wenn eine überhöhte Provision vereinbart wurde. Eine zu hohe Maklerprovision ist sittenwidrig und führt dazu, dass das der Makler die gesamte Provision zurückzahlen muss. Dies entschied das OLG Frankfurt/Main (Az. 18 U 59/07) im Fall eines Maklers, dessen Provision 12 Prozent über der marktüblichen Provision lag.
Kann ich die Maklercourtage zurückverlangen bei keiner oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung?
Ist ein Maklervertrag ausschließlich per Telefon, E-Mail oder Fax zustande gekommen, gilt das Fernabsatzgesetzt, wonach dem Auftraggeber ein 14tägiges Widerrufsrecht zu steht. Über diese Möglichkeit des Widerrufs muss der Makler einen privaten Käufer oder Mieter aufklären. Unterlässt er dies oder erfolgt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann der Auftraggeber seine gezahlte Maklerprovision zurückverlangen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 134/18 und I ZR 30/15).
Erhält der Makler Provision, wenn der Kaufpreis sich nachträglich erhöht?
Weicht der Kaufpreis einer Immobilie von der ursprünglichen Preisvorstellung mehr als 25 Prozent ab, steht dem Makler kein Anspruch auf Provision zu, entschied das OLG Dresden (Az.8 U 1167/08). Bei Immobilienverkäufen bestehe zwar immer eine gewisse Unsicherheit wie hoch der Kaufpreis letztendlich ausfällt. Eine Abweichung von 25 Prozent zum ursprünglichen Kaufpreis stelle aber keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit dar, so das Gericht. Der Makler geht in diesem Fall leer aus.
Fällt die Provision weg, wenn der Makler selbst Eigentümer ist?
Ja, in der Regel fällt die Maklerprovision weg, wenn der Makler selbst Eigentümer der Immobilie ist. Das liegt daran, dass ein Makler als Vermittler zwischen zwei Parteien (Käufer und Verkäufer bzw. Vermieter und Mieter) tätig wird. Ist der Makler selbst Eigentümer der Immobilie, entfällt diese unabhängige Vermittlerrolle, und damit fehlt die Grundlage für die Provisionsforderung. Auch wenn der Makler indirekt über eine nahestehende Person oder ein eigenes Unternehmen Eigentümer ist, kann der Anspruch auf die Provision entfallen. In solchen Fällen wird geprüft, ob der Makler wirtschaftlich unabhängig ist.
Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer der Immobilie, die vermittelt werden soll, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München (Az. 282 C 33538/09) keine Provision für seine Wohnungsvermittlung nehmen.
Dies gilt auch bei einer wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Vermieter und Makler, entschied das LG Nürnberg-Fürth (Az. 11 S 3675/95) im Fall eines Maklers, der zugleich Verwalter der Immobilie war.
Auch das AG München (Az. 282 C 33538/09) stellt klar, dass der Anspruch auf eine Maklercourtage entfällt, wenn der Makler gleichzeitig Vermögensverwalter des Immobilieneigentümers ist.
Sollte der Makler versuchen, seine Eigentümerschaft zu verschleiern, etwa durch Dritte, könnte dies als arglistige Täuschung gewertet werden, und der Provisionsanspruch verfällt ebenfalls.
Darf der Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?
Der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 113/22) hat entschieden, dass Makler Reservierungsgebühren für eine Immobilie nicht in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrags wirksam vereinbaren können. Durch die Klausel zu den Reservierungsgebühren werden Maklerkunden unangemessen benachteiligt, weil eine Rückzahlung der Reservierungsgebühren ausgeschlossen ist. Es besteht daher keine Verpflichtung für Kunden eine Reservierungsgebühr zu zahlen.
Ist eine Maklerprovision fällig, wenn die Immobilie nur besichtigt wurde?
Eine Maklerprovision wird in der Regel nur dann fällig, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Makler erfolgreich eine Vermittlungsleistung erbracht hat, die zu einem Kauf- oder Mietvertrag führt. Eine reine Besichtigung der Immobilie reicht nicht aus, um die Provision zu begründen. Das LG Coburg (Az. 23 O 590/10) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass ein Makler keinen Anspruch auf Maklercourtage hat, wenn er Interessenten lediglich die Immobilie besichtigen lässt und den Kontakt zum Verkäufer herstellt.
Darf der Makler Geld für einen Besichtigungstermin verlangen?
Ein Makler darf für die Besichtigung einer Wohnung kein Geld verlangen. Dies entschied das Stuttgarter LG (Az. 38 O 10/16 KfH) im Fall eines Maklers, der von Wohnungsinteressenten für das Anschauen einer Wohnung eine Gebühr in Höhe von 35 Euro pro Besichtigung verlangte. Das Landgericht verurteilte den Makler das Erheben von Besichtigungsgebühren in der Praxis künftig zu unterlassen und den Wohnungsinteressenten, die bereits gezahlt haben, ihr Geld zurückzuerstatten.
Hat der Makler einen Anspruch auf Bezahlung bei verdeckter Doppeltätigkeit?
Ein Makler, der ohne Wissen der Parteien sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in derselben Sache tätig wird, kann nicht zweimal abkassieren. Dies entschied das AG Wiesbaden (Az. 91 C 2307/16) und wertete dies als eine vertragswidrige Interessenkollision und damit eine unzulässige Doppeltätigkeit.
Auch das AG München (Az. 91 C 2307/16) entschied, dass ein Makler, der von einem Mieter zur Suche eines Nachmieters beauftragt wurde, keinen Anspruch auf eine Maklerprovision hat, wenn er in derselben Angelegenheit heimlich auch für den Vermieter einen Mieter sucht.
In einer früheren Entscheidung des AG München (Az. 121 C 1836/10) hält das Gericht die Doppeltätigkeit eines Maklers für zulässig, wenn im Exposé und Kaufvertrag daraufhin gewiesen wurde.
Wie gehe ich bei einer Rückforderung der Maklerprovision vor?
Wenn Sie eine Rückforderung der Maklerprovision in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst den Maklervertrag auf Klauseln zur Höhe der Provision und zur Einhaltung gesetzlicher Vorgaben prüfen. Erkundigen Sie sich weiterhin nach der in Ihrer Region üblichen Maklerprovision, um zu prüfen, ob ein Verstoß vorliegt.
Eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht kann helfen, Ihre Ansprüche zu bewerten und durchzusetzen. Falls der Makler nicht zur Rückzahlung bereit ist, kann eine Klage vor dem zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
erstmals veröffentlicht am 25.06.2020, letzte Aktualisierung am 27.11.2024
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