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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 26.04.2021 (Lesedauer ca. 6 Minuten, 127 mal gelesen)

Mietpreisbremse: Was sie bedeutet und wo sie gilt

Münzstapel und ein kleines Haus, Mietpreisbremse Münzstapel und ein kleines Haus, Mietpreisbremse © freepik - mko

In Deutschland wurde die sog. Mietpreisbremse eingeführt, um den Anstieg der Mieten in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen. Doch was regelt die Mietpreisbremse? Wo und für wen gilt sie? Müssen Vermieter überhöhte Mieten aufgrund der Mietpreisbremse senken? Wie gehen Mieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor? Und haben Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Land, wenn die Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist?

Was bedeutet die Mietpreisbremse?


In Gegenden mit Wohnungsknappheit sollen Mieter mit einer sog. Mietpreisbremsenverordnung vor einem schnellen Anstieg der Mieten sowie vor unangemessenen Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen geschützt werden.

Die Landesregierungen wurden ermächtigt Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch eine Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu benennen. Diese Frist kann aber von den Ländern um weitere fünf Jahre verlängert werden.

Das Bundessverfassungsgericht (Aktenzeichen 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18) hat die Mietpreisbremse im Jahr 2019 für verfassungsgemäß erklärt. Es bestehe ein öffentliches Interesse daran, der Verdrängung von leistungsschwachen Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken. Aus diesem Grund sei ein Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig.
Nach der derzeitigen Mietpreisbremse dürfen Wohnung in einem Gebiet, in dem eine Mietpreisbremse gilt, nur mit einer maximalen Mieterhöhung von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete wieder vermietet werden.

Vermieter müssen zukünftigen Mietern Auskunft über die Höhe der vorherigen Miete erteilen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Höhe der Miete bei Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses. Der Mieter hat das Recht einen Nachweis über die Vormiete zu verlangen.

Mieterhöhungen aufgrund von missbräuchlichen Modernisierungen einer Mietwohnung werden als Ordnungswidrigkeit mit einer empfindlichen Geldbuße geahndet. Von bewusstem Herausmodernisieren ist auszugehen, wenn angekündigte Baumaßnahmen nicht innerhalb von einem Jahr begonnen werden oder so lange ruhen. Oder, wenn die Miete aufgrund der Baumaßnahme verdoppeln wird oder die Baumaßnahme zu erheblichen Belastungen des Mieters führt, die objektiv nicht notwendig wären.

Die Umlage von Modernisierungskosten vom Vermieter auf den Mieter wird zunächst für fünf Jahre von elf auf acht Prozent jährlich gesenkt. Daneben gilt eine Kappungsgrenze, wonach der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen darf. Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, ist nur eine Erhöhung von zwei Euro pro Quadratmeter erlaubt.

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zur Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten zeigt, dass sich mit der Einführung der Mietpreisbremse die Dynamik der Mietentwicklung im regulierten Markt verlangsamt hat. Sie belegt auch, dass mit der Einführung der Mietpreisbremse die Rentabilität von Neubauinvestitionen gestiegen ist. Die Befürchtung, dass mit Einführung der Mietpreisbremse weniger Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen getroffen werden, wird widerlegen. Auch lässt sich laut Studie nicht nachweisen, dass mit Einführung der Mietpreisbremse vermehrt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse?


Bis auf Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie das Saarland haben alle Bundesländer die Mietpreisbremse für bestimmte Städte und Gemeinden eingeführt.

In Baden-Württemberg wurde erstmals im November 2015 für 68 Gemeinden eine Mietpreisbremsenverordnung eingeführt, die aber vom Landgericht Stuttgart (Aktenzeichen 13 S 181/18) für unwirksam erklärt wurde. Seit Juni 2020 gibt es eine neue Mietpreisbremsenverordnung.

Auch in Bayern wurde die im Dezember 2017 eingeführte Mietpreisbremsenverordnung durch das Landgericht München I (Aktenzeichen 14 S 10058/17) für unwirksam erklärt. Das Land besserte mit einer neuen Verordnung im August 2019 nach, die bis zum 31. Dezember 2021 verlängert wurde.

In Berlin wurde die erste Mietpreisbremsenverordnung im Juni 2015 erlassen. Sie gilt für das gesamte Stadtgebiet. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. Berliner Mietendeckel) hat das Bundesverfassungsgericht im April 2021 für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt. Den Mietern drohen damit hohe Rückforderungen von Seiten der Vermieter.

Brandenburg führte für 31 Städte und Kommunen zum 1. Januar 2016 eine Mietpreisbremse ein.

In Hamburg wurde für das gesamte Stadtgebiet im Juli 2015 eine Mietpreisbremse beschlossen, die aber auch vom Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 333 S 28/17) für nicht wirksam beurteilt wurde. Seit Juli 2018 gilt eine neue Mietpreisbremse bis 2025.

Das Land Hessen führte eine Mietpreisbremse für 16 Städte und Gemeinden im November 2015 ein. Die Verordnung wurde vom Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen ) kassiert. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR130/18). bestätigte die Entscheidung. Seit Juli 2019 gibt es eine neue Mietpreisbremse für 31 Städte und Gemeinden.

Am 1. Oktober 2018 führte Mecklenburg-Vorpommern für die Städte Rostock und Greifswald eine Mietpreisbremse bis 30. September 2023 ein.

In Niedersachsen wurde im Dezember 2016 eine Mietpreisbremse für 19 Städte und Gemeinden erlassen, die aber vom Amtsgericht Hannover (Aktenzeichen 514 C 7045/19) für unwirksam erklärt wurde. Eine neue Mietpreisbremsenverordnung steht noch aus.

Auch in Nordrhein-Westfalen wurde die im Juli 2015 eingeführte Mietpreisbremse gerichtlich für nicht wirksam erklärt. Hier gilt seit dem 1. Juli 2020 eine neue Mieterschutzverordnung.

In Rheinland-Pfalz wurde für die Städte Mainz, Trier und Landau im Oktober 2018 eine Mietpreisbremse erlassen, seit September
2019 gilt sie auch für die Stadt Speyer und ab Oktober 2020 soll sie auch für die Stadt Ludwigshafen gelten.

Schleswig-Holstein führte im Dezember 2015 für 12 Gemeinden eine Mietpreisbremsenverordnung ein.

Im Land Thüringen gilt eine Mietpreisbremse seit März 2016 für die Städte Jena und Erfurt.

Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?


Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Sie greift auch nicht bei Wohnungen, die grundlegend modernisiert oder saniert wurden. Auch Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse überhöht vermietet wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen.

Unwirksame Mietpreisbremse – Erhalten Mieter Schadensersatz?


Da in einigen Bundesländern die erlassenen Mietpreisbremsenverordnung von den Gerichten als zu unbestimmt oder nicht ausreichend bergründet und damit für unwirksam erklärt wurden, klagten Mieter auf Schadensersatz gegen das Land.

Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-04 O 307/18) entschied, dass Mietern kein Schadensersatzanspruch wegen einer unwirksamen Mietpreisbremse entsteht. Der Landesgesetzgeber unterliege beim Erlass von Rechtsvorschriften nur Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit, nicht gegenüber einzelnen Bürgern. Aus diesem Grund scheide ein Amtshaftungsanspruch aus. Diese Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 25/20) letztinstanzlich bestätigt. Er stellt klar, dass eine aufgrund eines Verstoßes gegen die Begründungspflicht unwirksame Mietpreisbremsenverordnung nicht zu Amtshaftungsansprüchen von Mietern führt. Die betroffene Mietpreisbremsenverordnung sei kein Einzelfallgesetz, sondern richte sich an einen nicht individuell eingrenzbaren Personenkreis. Aus diesem Grund bestehe zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Mieter keine besondere Beziehung, die zu einer Amtspflichtverletzung führen kann.

Auch das Landgericht München I (Aktenzeichen 15 O 19893/17) lehnt einen Schadensersatzanspruch aufgrund einer unwirksamen Mietpreisbremsenverordnung ab. Der Staat könne nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, wenn er ein unwirksames Gesetz erlasse. Dies ergebe sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Mitglieder, die am Gesetzgebungsverfahren beteiligt sind, nicht gegenüber einem Einzelnen ihre Aufgaben erfüllten, sondern gegenüber der Allgemeinheit.

Überhöhte Miete – Müssen Vermieter jetzt die Miete senken?


Mietverträge, die vor dem Erlass einer Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben davon unberührt. Wurde im Mietvertrag eine überhöhte Miete vereinbart, gilt diese trotz Mietpreisbremse. Vermieter müssen also bei bestehenden Mietverhältnissen die Miete nicht anpassen.

Was tun bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?


Verstößt ein Vermieter gegen die Mietpreisbremsenverordnung, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet, kann der Mieter den Verstoß rügen. Die Rüge muss schriftlich erfolgen – E-Mail reicht aus. Er muss seine Rüge aber nicht begründen oder belegen warum die Miete zu hoch ist. Die zu viel gezahlte Miete kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen, wenn der Verstoß innerhalb von 30 Monaten gerügt wird.

Das Amtsgericht Lichtenberg (Aktenzeichen 2 C 202/16) hat als erstes deutsches Gericht ein Urteil zur Mietpreisbremse gefällt und einen Vermieter zu Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Eine Mieterin hatte mit ihrem Vermieter einen Mietvertrag über eine rund 74 m2 große Mietwohnung in Berlin-Lichtenberg zu einem Mietzins von 562,02 Euro abgeschlossen. Der Netto-Mietzins kalt pro Quadratmeter belief sich damit auf 7,60 Euro. Die Mieterin beanstandete kurze Zeit nach Vertragsschluss, dass dieser Mietzins nicht mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vereinbar sei. Sie verlangte vom Vermieter eine Minderung ihrer monatlichen Mietzahlung und eine Rückzahlung der bereits zu viel gezahlten Miete. Zu Recht, so das Gericht. Es liege ein Verstoß gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vor. Der vereinbarte Mietzins übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent. Die Vergleichsmiete ermittelte das Gericht anhand des Berliner Mietspiegels 2015, der als Schätzungsgrundlage angewendet werden kann. Danach kann der Vermieter höchstens eine Miete von 7,16 Euro pro Quadratmeter für die Wohnung verlangen – damit 529,55 Euro monatlich netto kalt. Das Amtsgericht Lichtenberg verurteilte den Vermieter die zu viel gezahlte Miete in Höhe von 32,47 Euro pro Monat an die Mieterin zurück zu zahlen. Die überhöhte Miete wurde insgesamt sieben Monate von der Mieterin bezahlt.

Können Ansprüche aufgrund der Mietpreisbremse an eine Inkassogesellschaft abgetreten werden?


Diese Frage wird innerhalb des Landgerichts Berlin unterschiedlich beantwortet. Während eine Zivilkammer (Aktenzeichen 66 S 18/18) die Auffassung vertritt, dass Mietparteien ihre Ansprüche aufgrund erhöhter Miete nach der Mietpreisbremse an eine Inkassogesellschaft abtreten können, lehnt eine andere Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 157/18) dies ab.
Der Bundesgerichthof (Aktenzeichen VIII ZR 285/18) hat im Hinblick auf das Online-Portal „wenigermiete.de“ entschieden, dass Mieter ihre Rechte aufgrund der Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter durch eine Inkassogesellschaft durchsetzen lassen könne.

Lesen Sie dazu unseren Rechtstipp „Online-Portal „wenigermiete.de“ darf Mieterrechte durchsetzen“.

erstmals veröffentlicht am 20.08.2020, letzte Aktualisierung am 26.04.2021

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