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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 09.04.2020 (Lesedauer ca. 2 Minuten, 726 mal gelesen)

Hauskauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers

Modell eines Hauses auf Münzen Modell eines Hauses auf Münzen © freepik - mko

Schimmel, Hausschwamm, Asbest, kontaminierter Boden oder Schädlingsbefall: Stellen sich nach der Übergabe einer erworbenen Immobilie vorher nicht bekannte Mängel heraus, kann es schnell zum Streit zwischen Käufer und Verkäufer kommen. Welche Aufklärungspflichten treffen den Verkäufer beim Immobilienverkauf? Und welche Rechte hat der Käufer, wenn sich im Nachhinein Mängel oder Schäden am Haus oder an der Wohnung zeigen?

Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer beim Immobilienverkauf?


Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer nicht über alle Mängel oder Schäden am Haus aufklären. Eine Aufklärungspflicht trifft den Verkäufer dann, wenn der Käufer ihn konkret nach einer Beschaffenheit der Immobilie befragt. In diesem Fall darf er weder unvollständig noch ohne Kenntnisse einfach beantworten. Die Antwort des Verkäufers muss vollständig und wahrheitsgemäß erfolgen.

Den Verkäufer trifft aber auch dann eine Aufklärungspflicht, wenn der Käufer nicht fragt und zwar dann, wenn die Tatsache für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist. So etwa, wenn Asbest oder andere gesundheitsschädliche Baumaterialien verbaut wurden (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 30/08), Baugenehmigungen fehlen (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 100/02) oder eine Mietpreisbindung besteht (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 112/96).

Über einen Marderbefall, der sechs Jahre zurück lag, muss der Verkäufer eines Hauses den Käufer nicht aufklären, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 104/16). Zumal es nicht üblich sei, dass Marder nach jahrelanger Abwesenheit erneut an die alte Einnistungsstelle zurückkommt und der Verkäufer so nicht damit rechnen musste, dass es erneut einen Marderbefall geben werde.

Stellt sich hingegen bei einem Fachwerkhaus ein massiver Schädlings- und Pilzbefall im Gebälk heraus, war dies ein Umstand über den der Verkäufer den Käufer hätte aufklären müssen, so das Oberlandesgericht Braunschweig (Aktenzeichen 9 U 51/17). Dies sei ein Umstand, der für die Kaufentscheidung von großer Bedeutung sei. Der Schädlingsbefall war auch kein offensichtlicher Mangel, der dem Kaufinteressenten sofort ins Auge hätte fallen müssen.

Auch der Umstand, dass der Keller eines im Jahr 1938 gebauten Hauses bei starkem Regen mit Wasser vollläuft, hätte der Verkäufer beim Hausverkauf mitteilen müssen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 161/15).

Verschwiegene Mängel beim Hauskauf: Wer muss das beweisen?


Die Beweislast für die Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers trägt der Käufer einer Immobilie. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bei Verkaufsgesprächen und Hausbesichtigungen einen Zeugen mitzunehmen. Aber auch Indizien, wie frisch gestrichenen Kellerwände zur Verdeckung eines Feuchtigkeitsschadens, können als Beweis ausreichen.

Welche Rechte stehen dem Käufer bei Mängel nach dem Hauskauf zu?


Stellen sich nach der Übergabe einer Immobilie heraus, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht hinsichtlich verborgener Schäden oder Mängel verletzt hat, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Kann der Käufer beweisen, dass der Verkäufer ihm arglistig den Mangel an der Immobilie verschwiegen hat, stehen ihm Ansprüche auf Gewährleistung zu. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift in diesem Fall nicht.

Konkret kann der Käufer die Beseitigung der Mängel verlangen, den Kaufpreis mindern, vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern, wenn ihm ein nachweislicher Schaden entstanden ist. Beim Rücktritt vom Kaufvertrag wird die Immobilie an den Verkäufer zurück übertragen.

Im Fall eines mit Hundehaufen kontaminierten Gartens entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 171 C 15877/15), dass dem Verkäufer der Immobilie ein Nachbesserungsrecht zu stehe. Ihm müsse vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen die Möglichkeit eingeräumt werden, das Hundekot zu entsorgen.


erstmals veröffentlicht am 29.08.2016, letzte Aktualisierung am 09.04.2020

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