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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht , 19.11.2020 (Lesedauer ca. 4 Minuten, 756 mal gelesen)

Hauskauf: Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer?

Modell eines Hauses auf Münzen Modell eines Hauses auf Münzen © freepik - mko

Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, gesundheitsschädliche Baumaterialien oder schikanöse Nachbarn – Oft stellen sich nach dem Hauskauf Umstände heraus, die dem Käufer nicht bekannt waren. Doch worauf muss der Verkäufer den Käufer hinweisen? Und welche Rechte hat der Käufer, wenn sich im Nachhinein Mängel oder Schäden an der Immobilie zeigen?

Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer beim Immobilienverkauf?


Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer nicht über alle Mängel oder Schäden am Haus aufklären.

Aufklärungspflicht bei Käufer-Fragen


Eine Aufklärungspflicht trifft den Verkäufer dann, wenn der Käufer ihn konkret nach einer Beschaffenheit der Immobilie befragt. In diesem Fall muss die Antwort des Verkäufers vollständig und wahrheitsgemäß erfolgen. Falschaussagen eines vom Verkäufer beauftragten Makler muss sich der Verkäufer anrechnen lassen, so das Oberlandesgericht Stuttgart (Aktenzeichen 13 U 148/10) und das Amtsgericht Hannover (Aktenzeichen 418 C 8155/13).

Verschweigt ein Makler, dass sich der Voreigentümer im Haus umgebracht hat und gibt stattdessen an, dass dieser sich in Spanien das Leben genommen habe, ist dies eine arglistige Täuschung, die zur Anfechtung des Hauskaufs berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 16 U 38/07).

Unaufgeforderte Aufklärungspflicht des Verkäufers


Den Verkäufer trifft aber auch dann eine Aufklärungspflicht, wenn der Käufer nicht fragt und zwar dann, wenn die Tatsache für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist. So etwa, wenn Asbest oder andere gesundheitsschädliche Baumaterialen verbaut wurden (Bundesgerichtshof; Aktenzeichen V ZR 30/08), Baugenehmigungen fehlen (Bundesgerichtshof; Aktenzeichen V ZR 100/02) oder eine Mietpreisbindung besteht (Bundesgerichtshof; Aktenzeichen V ZR 112/96).

Ein Verkäufer muss den Kaufinteressenten auch bei nicht akutem Sanierungsbedarf unaufgefordert über im Haus verbaute Bleirohre informieren, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 24 U 251/18). Eine Aufklärungspflicht trifft den Verkäufer auch bei Kenntnis von einer mangelhaften Kellerabdichtung, so das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 5 U 78/06).

Auch der Umstand, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, muss der Verkäufer dem Käufer unaufgefordert mitteilen, so das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 4 U 101/87).

Stellt sich bei einem Fachwerkhaus ein massiver Schädlings- und Pilzbefall im Gebälk heraus, war dies ein Umstand über den der Verkäufer den Käufer hätte aufklären müssen, so das Oberlandesgericht Braunschweig (Aktenzeichen 9 U 51/17). Dies sei ein Umstand, der für die Kaufentscheidung von großer Bedeutung sei. Der Schädlingsbefall war auch kein offensichtlicher Mangel, der dem Kaufinteressenten sofort ins Auge hätte fallen müssen.

Über Feuchtigkeit im Keller muss der Verkäufer den Käufer ohne Nachfragen aufklären, entschied das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 220/04). Diese Aufklärungspflicht trifft ihn schon, wenn der Verkäufer den Verdacht hat, dass Feuchtigkeitsschäden am Haus vorliegen könnten, so das Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 1 U 132/12 – 37).

Dies entschied auch das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 1 U 129/13) im Fall eines Hauskaufs, bei dem der Verkäufer den Käufer nicht über die ihm bekannte Feuchtigkeit im Boden- und Sockelaufbau hinwies. Der Verkäufer hatte Alufolie hinter die Tapeten angebracht, um das Feuchtigkeitsbild zu beseitigen.

Der Verkäufer ist laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 25/02) schon beim Verdacht eines Befalls des Hauses mit Hausschwamm verpflichtet den Käufer darüber zu informieren.

Auch der Umstand, dass der Keller eines im Jahr 1938 gebauten Hauses bei starkem Regen mit Wasser vollläuft, hätte der Verkäufer beim Hausverkauf mitteilen müssen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 161/15). Laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 193/90) muss der Verkäufer schon auf die Gefahr von Hochwasser und Überflutung hinweisen.

Der Verkäufer ist auch verpflichtet über Geruchsbelästigungen aufgrund eines Abwasserkanals im Keller, die zu unterschiedlichen Zeiten auftraten und für den Kaufinteressenten nicht zu erkennen waren, aufzuklären, entschied das Oberlandesgericht Bamberg (Aktenzeichen 4 U 196/01).

Über eine Durchsetzung des Grundstücks mit Bambuswurzeln muss der Verkäufer den Käufer auch informieren, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I–21 U 82/13).

Schikanöse Nachbarn sind auch ein Umstand über den der Verkäufer ungefragt aufklären muss, da dies für die Entscheidungsfindung des Käufers eine wichtige Information ist, findet das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 4 U 84/01).

Keine Aufklärungspflicht


Über einen Marderbefall, der sechs Jahre zurück lag, muss der Verkäufer eines Hauses den Käufer nicht aufklären, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 104/16). Zumal es nicht üblich sei, dass Marder nach jahrelanger Abwesenheit erneut an die alte Einnistungsstelle zurückkommt und der Verkäufer so nicht damit rechnen musste, dass es erneut einen Marderbefall geben werde.

Hellhörigkeit in einem Altbau ist hingegen kein Umstand über den der Verkäufer den Käufer informieren muss, wenn die Hellhörigkeit nicht auf einem Baumangel beruht, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 161/08).

Einen anschaulichen Überblick über die Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Hauskauf finden Sie in der „Checkliste: Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Hauskauf“.

Verschwiegene Mängel beim Hauskauf: Wer muss das beweisen?


Die Beweislast für die Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers trägt der Käufer einer Immobilie. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bei Verkaufsgesprächen und Hausbesichtigungen einen Zeugen mitzunehmen. Aber auch Indizien, wie frisch gestrichenen Kellerwände zur Verdeckung eines Feuchtigkeitsschadens, können als Beweis ausreichen.

Welche Rechte stehen dem Käufer bei Mängel nach dem Hauskauf zu?


Stellen sich nach der Übergabe einer Immobilie heraus, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht hinsichtlich verborgener Schäden oder Mängel verletzt hat, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Kann der Käufer beweisen, dass der Verkäufer ihm arglistig den Mangel an der Immobilie verschwiegen hat, stehen ihm Ansprüche auf Gewährleistung zu. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift in diesem Fall nicht.

Konkret kann der Käufer die Beseitigung der Mängel verlangen, den Kaufpreis mindern, vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern, wenn ihm ein nachweislicher Schaden entstanden ist. Beim Rücktritt vom Kaufvertrag wird die Immobilie an den Verkäufer zurück übertragen.

Im Fall eines mit Hundehaufen kontaminierten Gartens entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 171 C 15877/15), dass dem Verkäufer der Immobilie ein Nachbesserungsrecht zu stehe. Ihm müsse vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen die Möglichkeit eingeräumt werden, das Hundekot zu entsorgen.

erstmals veröffentlicht am 29.08.2016, letzte Aktualisierung am 19.11.2020

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