Hausverkauf: Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer?
Modell eines Hauses auf Münzen © freepik - mko
Ob es ein feuchter Keller oder eine Mietpreisbindung ist: In vielen Fällen zeigen sich nach einem Hauskauf Umstände, die dem Käufer so nicht bekannt waren. Worüber muss der Verkäufer den Käufer beim Hausverkauf unaufgefordert aufklären? Was darf er verschweigen? Und welche Rechte hat der Käufer, wenn sich im Nachhinein Mängel oder Schäden an der Immobilie zeigen?
- Worüber muss der Verkäufer den Käufer vor einem Hauskauf unaufgefordert aufklären?
- Welche Fragen des Käufers muss der Verkäufer vorm Hausverkauf wahrheitsgemäß beantworten?
- Was darf der Verkäufer dem Käufer beim Verkauf einer Immobilie verschweigen?
- Wer muss eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers beim Hauverkauf beweisen?
- Welche Rechte stehen dem Käufer bei Mängel nach dem Hauskauf zu?
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Worüber muss der Verkäufer den Käufer vor einem Hauskauf unaufgefordert aufklären?
Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer beim Verkauf einer Immobilie nicht über alle Mängel oder Schäden am Haus aufklären. Er muss ihn beim Hausverkauf aber ungefragt über Tatsachen aufklären, die für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist. So etwa, wenn Asbest oder andere gesundheitsschädliche Baumaterialen verbaut wurden (Bundesgerichtshof (BGH); Az. V ZR 30/08), Baugenehmigungen fehlen (BGH; Az. V ZR 100/02) oder eine Mietpreisbindung besteht (BGH; Az. V ZR 112/96). Ein Verkäufer muss den Kaufinteressenten beim Hausverkauf auch bei nicht akutem Sanierungsbedarf unaufgefordert über im Haus verbaute Bleirohre informieren, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (Az. 24 U 251/18).
Eine Aufklärungspflicht trifft den Verkäufer beim Hausverkauf auch bei Kenntnis von einer mangelhaften Kellerabdichtung, so das OLG Brandenburg (Az. 5 U 78/06). Laut Landgericht Frankenthal (Az. 6 O 129/21) muss der Verkäufer beim Hausverkauf auf versteckte Mängel hinweisen, auch wenn im Kaufvertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Allerdings muss der Käufer beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder dass er sich ihm hätte aufdrängen müssen.
Unaufgefordert muss der Verkäufer einen Kaufinteressenten auch darüber informieren, wenn in die Statik der Immobilie eingegriffen wurde, so das OLG Zweibrücken (Az. 7 U 45/23) im Fall eines Verkäuferpaares, die zwei Trennwände im ersten Obergeschoss entfernt hatten, um ein größeres Wohnzimmer zu bekommen. Die Decke wurde daraufhin nur noch mit zwei Eisenträger gestützt. Diese nicht durch einen Statiker geprüfte Trägerkonstruktion war für einen Käufer nicht ersichtlich. Auch der Umstand, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, muss der Verkäufer dem Käufer im Rahmen der Verkaufsgespräche unaufgefordert mitteilen, so das OLG Celle (Az. 4 U 101/87).
Stellt sich bei einem Fachwerkhaus ein massiver Schädlings- und Pilzbefall im Gebälk heraus, war dies ein Umstand über den der Verkäufer den Käufer hätte aufklären müssen, so das OLG Braunschweig (Az. 9 U 51/17). Dies sei ein Umstand, der für die Kaufentscheidung des Hauskäufers von großer Bedeutung sei. Der Schädlingsbefall war auch kein offensichtlicher Mangel, der dem Kaufinteressenten sofort ins Auge hätte fallen müssen.
Über Feuchtigkeit im Keller muss der Verkäufer den Käufer beim Hausverkauf ohne Nachfragen aufklären, entschied das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 220/04). Diese Aufklärungspflicht trifft ihn schon, wenn der Verkäufer den Verdacht hat, dass Feuchtigkeitsschäden am Haus vorliegen könnten, so das OLG Saarbrücken (Az. 1 U 132/12 – 37).
Dies entschied auch das OLG Oldenburg (Az. 1 U 129/13) im Fall eines Hauskaufs, bei dem der Verkäufer den Käufer nicht über die ihm bekannte Feuchtigkeit im Boden- und Sockelaufbau hinwies. Der Verkäufer hatte Alufolie hinter die Tapeten angebracht, um das Feuchtigkeitsbild zu beseitigen.
Der Verkäufer ist laut BGH (Az. V ZR 25/02) schon beim Verdacht eines Befalls des Hauses mit Hausschwamm verpflichtet den Käufer bei den Verkaufsgesprächen darüber zu informieren.
Auch der Umstand, dass der Keller eines im Jahr 1938 gebauten Hauses bei starkem Regen mit Wasser vollläuft, hätte der Verkäufer beim Hausverkauf mitteilen müssen, entschied das OLG Hamm (Az. 22 U 161/15). Laut BGH (Az. V ZR 193/90) muss der Verkäufer schon auf die Gefahr von Hochwasser und Überflutung hinweisen.
Der Verkäufer ist auch verpflichtet über Geruchsbelästigungen aufgrund eines Abwasserkanals im Keller, die zu unterschiedlichen Zeiten auftraten und für den Kaufinteressenten nicht zu erkennen waren, aufzuklären, entschied das OLG Bamberg (Az. 4 U 196/01).
Über eine Durchsetzung des Grundstücks mit Bambuswurzeln muss der Verkäufer den Käufer beim Hausverkauf auch informieren, entschied das OLG Düsseldorf (Az. I–21 U 82/13).
Schikanöse Nachbarn sind auch ein Umstand über den der Verkäufer ungefragt aufklären muss, da dies für die Entscheidungsfindung des Käufers eine wichtige Information ist, findet das OLG Frankfurt/Main (Az. 4 U 84/01).
Seit der Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Verkäufer zudem verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen und relevante Informationen zur Energieeffizienz des Hauses bereitzustellen.
Welche Fragen des Käufers muss der Verkäufer vorm Hausverkauf wahrheitsgemäß beantworten?
Eine Aufklärungspflicht trifft den Verkäufer beim Hausverkauf dann, wenn der Käufer ihn konkret nach einer Beschaffenheit der Immobilie befragt. In diesem Fall muss die Antwort des Verkäufers vollständig und wahrheitsgemäß erfolgen.
Der Verkäufer muss Auskunft darüber geben, ob für das Haus alle notwendigen Baugenehmigungen vorliegen. Falls das Haus umgebaut oder für andere Zwecke genutzt wurde, müssen alle dafür erforderlichen Genehmigungen und Dokumente bereitgestellt werden.
Der Verkäufer muss den Käufer über die rechtliche Situation der Immobilie aufklären. Dazu gehören Informationen über Grundstücksgrenzen, bestehende Rechtsstreitigkeiten, bei Eigentumswohnungen besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und ähnliches.
Falschaussagen eines vom Verkäufer beauftragten Makler muss sich der Verkäufer anrechnen lassen, so das OLG Stuttgart (Az. 13 U 148/10) und das Amtsgericht Hannover (Az. 418 C 8155/13).
Verschweigt ein Makler, dass sich der Voreigentümer im Haus umgebracht hat und gibt stattdessen an, dass dieser sich in Spanien das Leben genommen habe, ist dies eine arglistige Täuschung, die zur Anfechtung des Hauskaufs berechtigt, entschied das OLG Celle (Az. 16 U 38/07).
Was darf der Verkäufer dem Käufer beim Verkauf einer Immobilie verschweigen?
Es gibt Bereiche, in denen der Verkäufer gegenüber dem Käufer einer Immobilie nicht verpflichtet ist, Informationen zu offenbaren. Dazu gehören etwa offensichtliche Mängel: Wenn der Käufer die Mängel selbst bei einer Besichtigung oder Inspektion erkennen kann, muss der Verkäufer diese nicht mehr explizit ansprechen.
Auch subjektive Einschätzungen und Meinungen zur Immobilie muss der Verkäufer nicht äußern. Er muss nicht mitteilen, dass er das Grundstück beispielsweise aus persönlichen Gründen oder aufgrund eines bösen Bauchgefühls verkaufen möchte.
Der Verkäufer muss auch nicht über mögliche zukünftige Entwicklungen im Umfeld der Immobilie informieren, wie etwa geplante Bauprojekte oder Verkehrsausbau. Diese Informationen können sich jedoch auf den Wert der Immobilie auswirken, sind aber oft nicht bekannt oder nicht rechtlich bindend.
Über einen Marderbefall, der sechs Jahre zurück lag, muss der Verkäufer eines Hauses den Käufer nicht aufklären, entschied das OLG Hamm (Az. 22 U 104/16). Zumal es nicht üblich sei, dass Marder nach jahrelanger Abwesenheit erneut an die alte Einnistungsstelle zurückkommt und der Verkäufer so nicht damit rechnen musste, dass es erneut einen Marderbefall geben werde.
Hellhörigkeit in einem Altbau ist hingegen kein Umstand über den der Verkäufer den Käufer beim Hausverkauf informieren muss, wenn die Hellhörigkeit nicht auf einem Baumangel beruht, entschied der BGH (Az. V ZR 161/08).
Einen anschaulichen Überblick über die Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Hauskauf finden Sie in der „Checkliste: Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Hauskauf“.
Wer muss eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers beim Hauverkauf beweisen?
Im Falle einer Verletzung der Aufklärungspflicht beim Hausverkauf stellt sich die Frage, wer für den Beweis einer solchen Verletzung verantwortlich ist. Dieser Beweis ist entscheidend, da er die Grundlage für mögliche rechtliche Schritte, wie etwa die Anfechtung des Kaufvertrags oder die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, bildet.
Die Beweislast für die Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers beim Hausverkauf trägt der Käufer einer Immobilie. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bei Verkaufsgesprächen und Hausbesichtigungen einen Zeugen mitzunehmen. Aber auch Indizien, wie frisch gestrichenen Kellerwände zur Verdeckung eines Feuchtigkeitsschadens, können als Beweis ausreichen.
Aber, obwohl der Käufer die allgemeine Beweislast trägt, gibt es auch Ausnahmen, die die Beweislast zugunsten des Käufers verschieben können. Wenn der Verkäufer beispielsweise in einem Vertrag eine Gewährleistungsfreistellung vereinbart hat oder der Verkäufer den Ausschluss der Haftung für bestimmte Mängel erklärt hat, kann der Verkäufer den Beweis antreten müssen, dass er den Käufer ausreichend informiert hat und diese Klauseln gültig sind.
Welche Rechte stehen dem Käufer bei Mängel nach dem Hauskauf zu?
Stellen sich nach der Übergabe einer Immobilie heraus, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht beim Hausverkauf hinsichtlich verborgener Schäden oder Mängel verletzt hat, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Kann der Käufer beweisen, dass der Verkäufer ihm arglistig den Mangel an der Immobilie verschwiegen hat, stehen ihm Ansprüche auf Gewährleistung zu. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift in diesem Fall nicht.
Konkret kann der Käufer die Beseitigung der Mängel verlangen, den Kaufpreis mindern, vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern, wenn ihm ein nachweislicher Schaden entstanden ist. Beim Rücktritt vom Kaufvertrag wird die Immobilie an den Verkäufer zurück übertragen.
Im Fall eines mit Hundehaufen kontaminierten Gartens entschied das Amtsgericht München (Az. 171 C 15877/15), dass dem Verkäufer der Immobilie ein Nachbesserungsrecht zu stehe. Ihm müsse vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen die Möglichkeit eingeräumt werden, das Hundekot zu entsorgen.
erstmals veröffentlicht am 29.08.2016, letzte Aktualisierung am 25.06.2025
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