Was müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten?
Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus © freepik - mko
Für Vermieter ist die Kündigung eines Mietvertrags rechtlich anspruchsvoll, auch dann, wenn es nachvollziehbare Gründe gibt. Wer die gesetzlichen Vorgaben zu Begründung, Frist, Form und sozialer Rücksicht bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nicht einhält, riskiert eine gerichtliche Niederlage. Doch aus welchen Gründen kann der Vermieter dem Mieter rechtswirksam kündigen? In welchen Fällen geht das nicht? Und welche Formalien müssen bei einer Kündigung des Mietvertrags unbedingt eingehalten werden?
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Aus welchen Gründen kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Ein Vermieter kann einem Mieter nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht. Eine Kündigung „einfach so“ ohne Kündigungsgrund ist rechtlich nicht zulässig.
Ein zulässiger und sehr häufiger Kündigungsgrund ist Eigenbedarf des Vermieters. In diesem Fall benötigt der Vermieter den Wohnraum für sich selbst oder für Familienangehörige. Unter welchen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, lesen Sie in unserem Rechtstipp – „Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?“.
Ein weiterer zulässiger Grund das Mietverhältnis zu beenden ist eine Vertragsverletzung durch den Mieter. Je nach Schwere und Erheblichkeit kann hier auch eine fristlose Kündigung möglich sein. Eine Vertragsverletzung ist etwa das unerlaubte Untervermieten der Wohnung oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung.
Eine solche Pflichtverletzung kann bereits bei der Anbahnung des Mietverhältnisses geschehen: Ein Vermieter kann einem Mieter, der bei den Bonitätsangaben in der freiwilligen Mieterselbstauskunft schummelt, fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 411 C 26176/14).
Entscheidend ist bei einer fristlosen Kündigung immer der Schweregrad der Pflichtverletzung. Der muss erheblich sein. Stellt der Mieter eine Strafanzeige wegen Beleidigung, darf der Vermieter laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main (Az. 2 U 55/18) das Mietverhältnis nicht fristlos zu beenden.
Anders sieht das beim Verdacht wegen Handeltreibens mit Rauschgift in der Mietwohnung aus, entschied das AG Frankfurt/Main (Az. 33 C 2815/18 (51), 33 C 2802/18 (50)). Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen eines Mieters, die aus der Mietwohnung heraus wirken, stellen eine Vertragspflichtverletzung dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Auch ein Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Pflichtverletzung ist in der Regel so erheblich, dass der Vermieter die Möglichkeit hat dem Mieter fristlos zu kündigen. Vorher sollte er aber auf Nummer sicher gehen und den Mieter aufgrund der Pflichtverletzung abmahnen.
Soll eine Immobilie verkauft oder grundlegenden saniert werden, kann der Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen das Mietverhältnis kündigen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde für ihn ansonsten zu wirtschaftlichen Nachteilen bei der Verwertung der Immobilie führen.
Wichtig: Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar erläutert und konkret belegt werden.
Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ausgeschlossen?
Es gibt Fälle, bei denen eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ausgeschlossen ist.
Kündigungsausschluss-Klausel im Mietvertrag
Haben Vermieter und Mieter einen Kündigungsausschluss bis zu einem festgelegten Zeitpunkt im Mietvertrag vereinbart, ist eine ordentliche Kündigung für den Vermieter nicht möglich. Eine fristlose Kündigung geht nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Zeitmietvertrag
Auch bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen eine Kündigung durchsetzen.
Unzumutbare Härte für Mieter
Selbst wenn die Kündigung durch den Vermieter formal und inhaltlich korrekt ist, kann der Mieter sich in bestimmten Fällen auf die Sozialklausel im Mietrecht berufen. Diese besagt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Vermieter verlangt werden kann, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte, etwa aufgrund des Alters des Mieters, Krankheit, Schwangerschaft oder eine fehlende Ersatzwohnung, bedeuten würde.
In diesem Fall muss der Mieter der Kündigung widersprechen und die unzumutbare Härte darlegen. In vielen dieser Fälle muss letztlich das Gericht über die Zulässigkeit der Kündigung entscheiden.
Welche Formalien muss der Vermieter bei der Kündigung beachten?
Das Kündigungsschreiben muss schriftlich in Papierform an alle Mieter erfolgen und von allen Vermietern unterzeichnet sein, ansonsten ist die Kündigung unwirksam. E-Mail, SMS oder Telefonat sind nicht zulässig. Im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund für den Mieter nachvollziehbar genannt werden. Bei einer fristlosen Kündigung muss in der Regel eine Abmahnung vor der Kündigung erfolgt sein.
Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate. Diese verlängert sich je nach Wohndauer von 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter fristgerecht zugehen, d.h. es muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zugestellt werden und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.
erstmals veröffentlicht am 20.07.2021, letzte Aktualisierung am 09.05.2025
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