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Bauvertrag: Wie schaffen Sie Klarheit?

Letzte Aktualisierung am 27.01.2018 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Klarheit ist entscheidend ...

Wie dringlich geboten Klarheit und Präzision bei einem Bauvertrag sind, mag diese Tatsache verdeutlichen: Als Bauherr sind Sie Auftraggeber; der Auftrag, den Sie mit dem Bau vergeben, ist wahrscheinlich der dickste, den Sie in Ihrem Leben bis dahin vergeben haben oder den Sie jemals vergeben werden – besser, wenn da alles passt. Das sollte Ihnen einige Minuten des Nachdenkens wert sein. Kommt der Vertragsvorschlag vom Bauunternehmen, schauen Sie gezielt und genau auf jeden einzelnen Inhaltspunkt. Wenn Sie nicht selbst vom Fach sind, empfehlen wir dringend den Rat eines Sachverständigen oder eines Anwalts für Baurecht, und zwar bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen.

Der Bauvertrag ist auch ein Qualitätsversprechen

Vom Charakter her ist ein Bauvertrag ein Werkvertrag. Die gesetzliche Regelung besagt, dass das ausführende Bauunternehmen seinem Vertragspartner / dem Bauherrn eine vertragsgemäße "mangelfreie Herstellung des Werks" schuldet - und zwar nach anerkannten Regeln der Technik. Das beinhaltet ein Mindestmaß an Qualität bei der Ausführung eines Bauvorhabens; mindere Qualität kann einen Baumangel darstellen. Mit der Beschreibung von Leistungen und Baumaterialien ist es allerdings nicht getan; denken Sie bitte verstärkt auch an die folgenden Aspekte:
  • Termine und Fristen: Zeit ist Geld, Bankzinsen wollen getilgt, Auszug aus der Mietwohnung und Einzug ins neue Häuschen wollen geplant sein. Legen Sie also vertraglich fest, wann der Bau fertig sein soll und vereinbaren im Falle von Verzögerungen eine Vertragsstrafe.
  • (Fest-)Preis: Für Sie geht es vor allem darum, das Projekt kalkulierbar zu machen. Alles, was im Bauvertrag nicht aufgeführt ist, kann sich später in gesonderten (und gesalzenen) Rechnungsposten niederschlagen. Das geschieht kaum bzw. nicht, wenn Sie eine Festpreisvereinbarung treffen. Die sollte auch für die gesamte Bauzeit bis zur Bauabnahme gelten.
  • Baumängel: Der Bauunternehmer muss Baumängel beseitigen oder nachbessern, die er verursacht hat. Achten Sie auf Vertragsklauseln, die seine Gewährleistung einschränken oder die Verjährungsfristen für Baumängel verkürzen.
  • Nichterfüllung der Vertragspflichten: Häufig ist von Insolvenzen in der Baubranche die Rede; wenn es drastisch kommt, ist Ihr Geld dann weg, Ihr Haus aber noch im Rohbau. Vereinbaren Sie vertraglich eine entsprechende Versicherung bzw. erkundigen Sie sich bei der Bank des Bauunternehmers nach einer Bürgschaft.

So kommen Sie zu einem rechtssicheren Bauvertrag

Bauvorhaben ist nicht gleich Bauvorhaben - auch Bauunternehmen und Bauherren unterscheiden sich. Messerscharfer Schluss: Ein Bauvertrag ist eine individuelle Angelegenheit. Vorsicht also mit Musterverträgen, die Sie im Internet (frei oder gegen Geld) herunterladen können. Ganz gleich aus welcher Ecke sie stammen, sie repräsentieren wahrscheinlich weder Ihre Bedürfnisse noch Ihre persönliche Realität. Mit Hilfe solcher Verträge können Sie sich informieren und auch einen um guten Eindruck von der Komplexität des Themas gewinnen. Doch bedenken Sie, dass entscheidende Teile eines Bauvertrages, der zu Ihrem persönlichen Projekt passt, nur von einem Juristen rechtssicher gestaltet werden können und wenden Sie sich daher am besten an einen Anwalt für Baurecht. Er wird Sie auch beraten, wenn es um die notarielle Beurkundung von Bauvertrag, Grundstück oder Details wie dem Eintragen einer für Sie wichtigen Dienstbarkeit (Wegerecht) geht (siehe nächster Abschnitt).

Vorsicht: Bauvertrag unbedingt notariell beurkunden lassen!

Beim Neubau eines Hauses können Sie mit zwei unterschiedlichen Konstellationen rechnen. Wichtig ist, dass Sie wissen, was jeweils zu tun ist. Einmal können Sie als Bauherr von einem Unternehmen Grundstück und Hausbau erwerben. Dieser so genannte Bauträgervertrag wird vollumfänglich beurkundet. Ein anderer Fall ist gegeben, wenn Sie zwei Verträge eingehen, einmal mit dem Verkäufer des Baugrundstücks und einmal mit dem Bauunternehmen, der die Bauleistungen erbringt. In diesem Fall ist es wichtig, den Grundstücksvertrag sowie den Bauvertrag mit dem Bauunternehmen beim Notar beurkunden zu lassen. Zumindest gilt dies für den Fall, wenn der Vertrag mit dem Grundstücksverkaufer ohne einen Bauvertrag gar nicht zustande gekommen wäre. Lassen Sie in einem solchen Fall den Bauvertrag nicht notariell beurkunden, kann es Ihnen passieren, dass auch der Grundstücksvertrag unwirksam ist/wird und Sie auf Schulden ohne Grundstück und Immobilie sitzen bleiben.


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