Wohnung gekündigt: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
angestrengter Mann steht vor vielen Umzugskartons © freepik-mko
Kommt ein Mieter einer Kündigung nicht nach und weigert er sich die Mietwohnung zu verlassen, findet eine Zwangsräumung durch eine Vollstreckungsmaßnahme statt. Eine Zwangsräumung kann für beide Seiten – sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter – belastend und stressig sein. Daher ist es wichtig, den Ablauf und die rechtlichen Grundlagen einer Zwangsräumung zu verstehen, um vorbereitet zu sein.
Spezialisierte Anwälte für Immobilienrecht in Deiner Umgebung
Was muss vor einer Zwangsräumung passieren?
Bevor es überhaupt zu einer Zwangsräumung kommt, muss eine Reihe von Schritten erfolgen.
Der erste Schritt in einem Räumungsverfahren ist die Kündigung des Mietvertrags. Diese kann entweder durch den Mieter oder den Vermieter erfolgen. In den meisten Fällen ist es jedoch der Vermieter, der die Kündigung ausspricht, zum Beispiel, wenn der Mieter seine Miete wiederholt nicht zahlt oder andere vertragliche Pflichten verletzt. In vielen Fällen, wie etwa bei unerlaubter Untermiete oder Verstößen gegen die Hausordnung, muss vor der Kündigung des Mietverhältnisses noch eine Abmahnung erfolgen. Nur wenn der Mieter um mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, kann die Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung erklärt werden.
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen sowie die Gründe für die Kündigung beachtet werden. Ist der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden, kann er innerhalb einer Frist von zwei Monaten gegen die Kündigung Widerspruch einlegen oder den Mietvertrag anfechten. Kommt es jedoch zu keinem erfolgreichen Einspruch oder einer freiwilligen Rückgabe der Wohnung, geht der Vermieter den nächsten Schritt, um die Zwangsräumung einzuleiten.
Wenn der Mieter trotz Kündigung und Fristsetzung die Wohnung nicht verlässt, kann der Vermieter den Mieter noch einmal schriftlich mahnen und ihm eine letzte Frist zur Räumung setzen. Dies wird als außergerichtliche Einigung bezeichnet, die in vielen Fällen zu einer Lösung führen kann, ohne dass es zu einer Zwangsräumung kommt.
Kommt es jedoch zu keiner Einigung und bleibt der Mieter weiterhin in der Wohnung, darf der Vermieter nicht selbst tätig werden, in dem er etwa die Wohnung einfach räumen oder die Schlösser der Wohnungstür austauschen lässt. Der Vermieter kann beim Gericht eine Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung rechtswirksam ist und ob der Mieter wirklich zur Räumung verpflichtet ist.
Sollte das Gericht dem Vermieter zustimmen, wird ein Urteil zur Räumung gefällt, und der Mieter erhält eine Räumungsfrist
Wie läuft die Zwangsräumung ab?
Mit dem Räumungstitel setzt das Gericht dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug. In der Regel handelt es sich hier um eine Frist von zwei bis drei Monaten. Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen und die Wohnung durch eine Spedition ausräumen lassen. Der Hausrat wird eingelagert. Offensichtlicher Müll kann entsorgt werden. Auch wird er die Türschlösser austauschen lassen.
Der Mieter hat jetzt einen Monat Zeit seine Sachen beim Gerichtsvollzieher gegen Zahlung der Lagerkosten abzuholen. Danach werden die Sachen öffentlich versteigert.
In welchen Fällen kann die Räumungsfrist verlängert werden?
Mit dem Räumungstitel setzt das Gericht dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug. In der Regel handelt es sich hier um eine Frist von zwei bis drei Monaten. Die Räumungsfrist kann auf Antrag des Mieters vom Gericht ein oder mehrmals verlängert werden – höchstens allerdings auf ein Jahr.
Fällt es dem Mieter etwa schwer in einem angespannten Wohnungsmarkt eine neue Mietwohnung zu finden, kann dies ein Grund sein die Räumungsfrist zu verlängern. Laut LG Darmstadt (Az.6 S 65/17) muss der Mieter aber darlegen können um welche Wohnungen er sich vergeblich bemüht hat. Pauschale Angaben, dass Anrufe oder Wohnungsbesichtigungen erfolglos waren, reichen laut Gericht nicht aus.
Auch das AG Berlin-Neukölln (Az. 2 C 42/19) gewährt einem Mieter, der eine fristlose Kündigung erhielt, weil er die Hauswand und den Flur mit vermieterfeindlichen Sprüchen beschmiert hatte, aufgrund des angespannten Berliner Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist von drei Monaten.
Ebenso gesteht das AG München (Az. 433 C 19586/17) einem Mieter aufgrund des eingeschränkten Münchner Mietwohnungsmarktes eine angemessene Räumungsfrist zu.
Wurde ein geistig gestörter Mieter allerdings fristlos gekündigt, weil er eine Gefahr für seine Mitbewohner darstellt, ist es diesen nicht zumutbar dem gekündigten Mieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zu gewähren, so das LG Berlin (Az. 18 T 91/14).
Das AG Charlottenburg (Az. 232 C 53/14) verweigert einer Mieterin, die andere Mieter bedrohte und fristlos gekündigt wurde, gar keine Räumungsfrist aufgrund ihres bedrohlichen Verhaltens.
Was ist eine „Berliner Räumung“?
Bei der sog. "Berliner Räumung" wird die Wohnung nicht durch eine Spedition ausgeräumt. Hier bleibt der ganze Hausrat in der Wohnung und werden dort vom Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken dokumentiert. Nach Ablauf eines Monats kann der Vermieter den Hausrat versteigern lassen oder verkaufen. Im Gegensatz zur klassischen Zwangsräumung entstehen hier nur Kosten für den Gerichtsvollzieher und den Austausch der Türschlösser.
In welchen Fällen haben Mieter Räumungsschutz?
Mieter, die sich in besonderen sozialen oder gesundheitlichen Notlagen befinden, können unter bestimmten Voraussetzungen Räumungsschutz genießen. Der Räumungsschutz sorgt dafür, dass Mietern in schwierigen Lebenssituationen nicht durch die Zwangsräumung zusätzliche Belastungen zugemutet werden, die ihre Existenz gefährden könnten.
Die wichtigsten Gründe für Räumungsschutz sind Sozialhilfebedürftigkeit oder Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Behinderung, Schutz von Kindern, Jugendlichen und Familien oder Härtefälle wie etwa finanzielle Notlagen.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Räumungsschutz nicht in jedem Fall automatisch gewährt wird. Mieter, die sich einer Zwangsräumung ausgesetzt sehen, haben die Möglichkeit bis spätestens zwei Wochen vor dem gerichtlich terminierten Räumungstermin einen Antrag auf Vollstreckungsschutz beim zuständigen Gericht zu stellen. Liegen Härtegründe beim Mieter vor, die schwerer als das Schutzbedürfnis des Vermieters wiegen, kann das Gericht dir Zwangsräumung ganz oder teilweise aufheben. Härtegründe sind etwa eine Suizidgefahr beim Mieter aufgrund des bevorstehenden Auszugs oder wenn die Mieterin sich gerade in Mutterschutz befindet. In diesen Fällen haben Mieter die Möglichkeit Räumungsaufschub zu erhalten.
erstmals veröffentlicht am 05.10.2022, letzte Aktualisierung am 30.06.2025
Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Wohnen & Bauen
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Immobilienrecht